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房产继承中出现争议应该怎么办?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-01-01 22:30

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


上诉人诉称

上诉人泓海公司不服原审判决,上诉称:一、原审法院认定事实不清。原审法院以评估价为依据判决泓海公司赔偿可得利益损失370万元不当。杨有庆并非泓海公司的经理,其仅是泓海公司的代理律师,短信证据无法证明泓海公司认可烟台环周律师事务所的工作。烟台环周律师事务所在案件执行中仅仅是申请提级执行、申请财产评估等事务性工作。涉案房屋两次流拍,如果不是泓海公司自己寻找买家出售债权,执行案件结果是泓海公司被迫以物抵债,收取毫无利用价值的土地。二、原审判决适用法律错误。首先,委托合同中“未经烟台环周律师事务所同意,泓海公司不得对外转让债权”的约定,侵犯了泓海公司在诉讼中的自主处分权,该条款应为无效。其次,委托合同解除后的损失,仅指给对方造成的直接损失,不包括可得利益损失。三、原审法院未在法定期限内结案,程序违法。综上,要求二审法院撤销原审判决,改判驳回烟台环周律师事务所的诉讼请求。


被上诉人辩称

被上诉人烟台环周律师事务所答辩称:一、委托代理合同的签订、履行情况。涉案的债权因为存在职工安置、地方政府干预、工作量大、拍卖后无法清场等问题,执行了十年都没有结果。20128月,泓海公司副经理杨有庆找到烟台环周律师事务所,表示泓海公司有自己的房地产公司,有兴趣开发,要求烟台环周律师事务所把查封的房产执行给泓海公司,然后泓海公司再与莱阳市政府协商土地变性开发问题。201212月,烟台环周律师事务所与泓海公司、德丰公司签订了代理合同。因为该合同属于风险代理,所以在合同中约定了未经受托人同意,委托人不得转让债权的规定。代理合同签订后,代理人立即督促法院进行财产查封和调查,克服重重困难,终于摸清了财产情况,为后续执行打下了基础。20142月,执行进入资产评估阶段。债务人莱阳柴油机厂开价300万元回购抵押房产,杨有庆称至少600万不卖,数次协商未果。20147月,房产进入拍卖程序,两次流拍后,烟台环周律师事务所建议泓海公司申请有证的房产以物抵债,无证的房产再拍卖一次,一旦流拍,马上申请抵顶,然后等着拆迁补偿或将抵债房产卖给他人。20141111日,泓海公司向法院提交了终止委托书,并告知法院债权已转让。泓海公司违背诚实信用原则,具有明显恶意,属于严重违约。执行案件中抵押拍卖的房产以及查封的土地潜在价值巨大,按照代理合同约定和能够取得的执行财产保守计算,泓海公司至少应支付370万元代理费。二、泓海公司以明显过低的价格转让债权,债权转让的正当性存疑。但该债权转让与本案并无直接关系,真假与否不影响泓海公司的法律责任。三、泓海公司恶意违约,应赔偿烟台环周律师事务所作为守约方的可得利益损失。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。


本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。


本院认为

本院认为,本案二审的争议焦点是:一、委托合同解除后的损失是否包括可得利益损失;二、泓海公司应否赔偿以莱房公字第××、5××号房产拍卖保留价为基数计算的代理费损失;三、泓海公司应否赔偿以无证房产三次流拍后的保留价和土地使用权评估价为基数计算的代理费损失。

关于委托合同解除后的损失是否包括可得利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”该条规定了委托人或受托人的法定解除权。虽然当事人行使法定解除权亦应承担民事责任,但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任。该条规定中的损失,应理解为实际损失,不包括对方的预期利益。原审法院认定委托合同解除后的损失包括可得利益损失不当,本院予以纠正。

关于以莱房公字第××、5××号房产拍卖保留价为基数计算的代理费损失问题。本院认为,《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定:“受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。”根据该条规定,因不可归责于受托人的事由而解除委托合同的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。本案中,泓海公司自行将涉案的债权转让给叶世臣,并于20141110日解除了与烟台环周律师事务所的委托代理合同。泓海公司未能举证证实烟台环周律师事务所在委托事务处理中有过错,因此,泓海公司应当按照烟台环周律师事务所已完成的委托事务部分与整体的比例支付代理费。2014121日,泓海公司与烟台环周律师事务所签订的委托代理合同约定,本案为风险代理,如果发生以物抵债情况,烟台环周律师事务所的收费标准为法院裁定中的抵顶债权数额的20%。涉案委托合同解除时,烟台环周律师事务所代理的执行案件进展到评估拍卖阶段,执行法院对被执行人莱阳市柴油机厂的、房产证号为莱房公字第××号、5××号房产进行了评估拍卖,评估价为8837981.4元,两次流拍后的保留价为7070385.12元。泓海公司向执行法院提交以物抵债申请,申请法院将流拍的莱阳市柴油机厂的莱房公字第××号、5××号房产以第二次拍卖时的保留价交付给泓海公司,以抵顶相应数额的债务。该事实表明,在委托合同解除时,泓海公司已申请以7070385.12元的房产抵顶部分债权,该部分债权的代理费用按合同约定的标准计算是1414077元(7070385.12元×20%)。该1414077元代理费是可以确定的应付代理费损失,泓海公司应予以赔偿。泓海公司关于其不应承担以物抵债部分债权的代理费损失的上诉主张,无事实依据和法律依据,本院不予支持。

关于以无证房产三次流拍后的保留价和土地使用权评估价为基数计算的代理费损失问题。如前所述,因不可归责于受托人的事由而解除委托合同的,委托人应当根据委托事务的完成情况支付相应的报酬。本案中,泓海公司未能举证证实烟台环周律师事务所在委托事务处理中有过错,因此,泓海公司应当按照烟台环周律师事务所已完成的委托事务部分与整体的比例支付代理费。2014121日委托合同约定,烟台环周律师事务所按照泓海公司回款数额或以物抵债数额的20%计收代理费。涉案委托合同解除时,被执行人莱阳市柴油机厂的无证房产经评估价值为4174704元,二次流拍后尚未确定处置方案;莱阳市柴油机厂的土地使用权执行中未进行价值评估。上述两项执行标的物将来可变现的实际数额具有不确定性,基于该两项执行标的物实际变现数额计算的代理费亦无法确定,在此情况下,烟台环周律师事务所关于以无证房产三次流拍后的保留价和土地使用权评估价为基数计算代理费损失的主张证据不充分,不应予以支持。原审法院以该部分代理费损失属于合同完全履行后的可得利益为由,支持该部分损失的认定缺乏法律依据,本院予以纠正。

综上,原审判决认定事实清楚,但适用法律错误,应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:


二审裁判结果

一、变更山东省烟台市中级人民法院(2014)烟商初字第231号民事判决为:青岛泓海投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿山东环周(烟台)律师事务所代理费损失1414077元。

二、驳回山东环周(烟台)律师事务所的其他诉讼请求。

如果青岛泓海投资有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行的债务利息。

一审案件受理费36400元,山东环周(烟台)律师事务所负担22489元,青岛泓海投资有限公司负担13911元;二审案件受理费36400元,山东环周(烟台)律师事务所负担22489元,青岛泓海投资有限公司负担13911元;诉讼保全费5000元,由青岛泓海投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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