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房产交易中一方因为特殊原因没法交易应该如何解决?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-01-01 23:07

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


上诉人诉称

魏君不服原审判决,上诉称:原审认为白忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》合法有效错误。2003年,魏君与白忠党签订了涉案房屋的买卖协议,且依约向白忠党支付了购房款,白忠党及时将涉案房屋交付魏君居住,魏君也及时对涉案房屋进行装修居住至今。2004年白忠党与郭平签订涉案房屋买卖协议时都清楚的知道涉案房屋已归魏君所有,因此白忠党与郭平签订的涉案房屋买卖协议严重侵犯了魏君的合法权益,该涉案房屋买卖协议应无效。白忠党与郭平之间无真实的房屋买卖关系。关于白忠党与郭平之间就诉争房屋的法律关系问题,从现有证据可以看出有三种说法:第一种说法是郭平陈述的因白忠党欠李英36万,白忠党将诉争的四套房屋以每套9万元的价格抵给了郭平;第二种说法仍是郭平在其自己诉四原告的案件中明确向法院陈述,诉争的房屋是其花9万元从白忠党手中买的,并且每套房实际支付了9万元,4套支付了36万,并于20041129日上午在西房管局一楼大厅现场支付给白忠党36万;第三种说法是白忠党的说法,白忠党陈述系因还不上李英36万欠款,先将4套房屋过户在郭平名下,等还了36万后再将房屋过户在白忠党的名下,这一附条件的民事法律行为。这三种说法仍然可以确认:白忠党和郭平之间没有房屋买卖关系,既然没有房屋买卖法律关系那么其签订的房屋买卖合同就是没有约束力的,是无效的约定。郭平自身做出两种自相矛盾的说法至少证实其主观恶性。本案中白忠党与郭平办理产权过户是2004年,2004年郑州市房管局就违法为郭平颁发了涉案房屋的产权证书,但颁证后,郭平竟然长时间没有去过魏君家里看看房、或给魏君说一下白忠党已将房屋过户给他等。既然取得了房产证也没有将水、电、物业等办在自己名下,这些均不符合常理,结合白忠党与郭平之间2006年签订的为掩盖违法高利借贷利息的所谓的租赁协议,可以清楚的证实白忠党与郭平之间根本不存在真实的房屋买卖,它也充分证实了白忠党与郭平共同侵害魏君合法权益的事实。原审认为魏君在证明其与白忠党就涉案房屋交易情况下的证据存在瑕疵不当,本案的事实可以清楚的证实,魏君购买的是白忠党个人的房屋,购买的不是航海公司的房屋,魏君与航海公司之间根本无任何关系,本案也与航海公司无任何关系,且魏君购买白忠党房屋时签订的有买卖合同,白忠党收款后也出具了收到款项的收据,这些事实白忠党在数次开庭中均予以认可。原审认为白忠党与郭平协商以房屋冲抵借款的认定错误。白忠党陈述,白忠党与郭平违法处分魏君房屋时,只是约定暂时将房屋抵给李秀英,且相关证据材料也可以证实其在违法过户后白忠党仍在向李秀应支付这违法高利借贷的利息。而郭平则就双方的关系更是有三种说法,这些都充分说明了白忠党与郭平之间违法的房屋买卖关系,原审认定白忠党与郭平办理了房屋所有权转移登记,应当有郭平享有房屋所有权,明显错误,涉案房屋的土地所有权属于郑州市管城区十八里河镇南五里堡村民委员会,该村委会房屋所有权存根登记的土地权属性质为空白。村委会将房屋转移给白忠党后其房屋所有权存根的土地权属登记性质也为空白,而郑州市房管局出具的证明却显示涉案房屋郭平房屋登记薄土地性质为集体,更无法解释的是郭平所持有的涉案房产证上显示的土地性质为“国有”,这种不一致充分证实白忠党与郭平的涉案房屋转移登记系通过违法甚至犯罪行为进行的,郑州市房管局的证明清楚的证实了郭平持有房产证房产登记薄上登记的土地性质为集体,集体土地上的房屋如何能进行权力转移呢,更甚至集体土地上的房屋又如何能颁发房产证呢,所以这种通过严重的违法甚至犯罪行为所进行的所谓登记及颁发的证书无任何法律约束力。

被上诉人辩称

白忠党未委托人员出庭亦未提供书面答辩意见。

郭平、李秀英共同答辩称:关于魏君请求确认涉案房屋归其所有的问题,由于魏君的证据存在瑕疵,又不能作出合理解释,且未经房地产买卖主管机关审查批准,尚未生效,更未按照《物权法》等法规的规定办理房屋所有权转移登记,自然不能得到支持。原审认定魏君与白忠党就涉案房屋交易的证据存在瑕疵是正确的。魏君提交的其与白忠党签订的《房地产买卖契约》尚未生效。该《房地产买卖契约》第九条明确约定:经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效,魏君以居住使用权主张房屋所有权没有任何法律依据。原审根据魏君的重大瑕疵证据和双方未办理房屋产权过户登记的基本事实,依据《物权法》的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。”认定魏君请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求理由不足,是正确和恰当的。由于魏君主张的恶意串通的事实无任何证据,同样不能得到支持。另外,魏君也未举出关于白忠党与郭平之间签订的《房屋买卖契约》无效的其他证据。主张2004年白忠党与郭平签订涉案《房地产买卖契约》时清楚和知道涉案房屋已归魏君所有,明显缺乏基本的法律常识和社会常理。请求维持原审判决。


本院查明

本院经审理查明的基本事实与原审查明的基本事实一致。


本院认为

本院认为:(1)关于对魏君与白忠党签订《房地产买卖契约》的效力及占有使用的认定。2003510日,魏君与白忠党签订《房地产买卖契约》后,魏君依约向白忠党支付了购房款,白忠党亦将房屋交付魏君居住至今,该《房地产买卖契约》应是双方的真实意思表示,其内容亦不违反相关的法律规定,应为有效。魏君请求确认该合同有效的理由,应予支持。20041129日,白忠党因不能偿还对郭平的借款,就同一处房产又与郭平签订了一份《房地产买卖契约》,并将涉案房屋办理了房屋产权过户登记手续。引起本案的纠纷,是白忠党将涉案房屋,先于2003510日出售给魏君,后于20041129日又与郭平签订买卖合同,前者实际收取房款,交付房屋,而未办理不动产登记过户手续,后者是以房抵欠款,在双方未实际交付房屋的情况下,办理了登记过户手续。通过上述行为,白忠党将涉案房屋的所有权与实际占有权进行了分离。魏君通过履行2003510日《房地产买卖契约》,并取得涉案房屋的占有和使用权,白忠党并予以交付,之后未办理登记手续的过错在白忠党未按约履行该义务,魏君占有使用涉案房屋的行为无过错,其合同的效力应予以确认,其占有使用权依法应予以保护。

2)关于对郭平与白忠党签订《房地产买卖契约》效力的认定。20041129日,白忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》,从其实际履行内容看,白忠党不实际交付房屋而改为长年支付租金,加之白忠党关于房屋回购的陈述,白忠党与郭平签订的房屋买卖合同符合实践中的让与担保的特征,双方订立该合同的真实意思是通过这一形式为白忠党向郭平夫妇的借款提供保证,这种非典型的担保、以房抵债的形式违反我国担保法禁止流质的规定,故郭平与白忠党签订的《房地产买卖契约》应不具有买卖的效力。魏君就此上诉请求,理由成立,本院予以支持。

3)关于涉案房屋的权属证书问题。魏君基于有效的《房地产买卖契约》对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第419号的房产实际占有和使用。郭平就同一房屋拥有郑州市房地产管理局颁发的产权证书,对该行政机构颁证的效力问题,不是民事法律关系调整的范围,应另行解决,魏君请求对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第419号的房产归其所有的上诉理由,在权属证书另行解决之前,本院不宜支持。原审判决查明的基本事实清楚,但适用法律和实体处理不当,应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条,《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,并经本院审判委员会慎重研究决定,判决如下:


二审裁判结果

一、撤销郑州市管城区人民法院(2013)管民二初字第353号民事判决书。

二、2003510日,魏君与白忠党签订《房地产买卖契约》有效。

三、20041129日,白忠党与郭平签订的《房地产买卖契约》无效。

四、驳回魏君的其他诉讼请求。

二审案件受理费3000元,由白忠党负担。一审比照二审收取。

本判决为终审判决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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