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购买的是住宅商品房和普通的商品房有什么区别?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-03-13 13:53

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称

原告李凯中向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告承担逾期交房违约金21.92万元{已支付购房款×426天(2014.5.16-2015.7.15)×0.3‰},逾期交房违约金剩余部分从2015年7月16日算起,至具备交房条件时止;2、请求依法判令被告承担逾期办理房地产初始登记的违约金1.68万元{50元×336天(2014.8.14-2015.7.15)};3、请求依法判令被告承担逾期办理房产证、土地证的违约金1.68万元{50元×336天(2014.8.14-2015.7.15)};4、请求依法判令被告立即实施水系(绿化廊道)的隔离整改方案,该方案必须征得原告书面同意,且不得采用栅栏、围墙等影响美观、妨碍通行、安全、消防等功能性要求,并赔偿损失8.58万元;5、请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。 

事实与理由:1、被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件,应承担逾期交房的违约责任。2012年12月2日,原告与被告签订了一份《威达市商品房买卖合同》,合同约定李凯中向威达公司购买威达·生态城一期桃花源第61幢5号房,房屋总价款为171.53万元。原告已支付全部购房款。合同约定被告应不迟于2014年5月15日交房。2014年5月15日,被告通知原告收房,原告发现燃气不具备开通条件,且被告所建商品房达不到规划设计条件,构成逾期交房,应按照合同约定的违约条款支付逾期交房违约金21.92万元。2、被告未按合同约定完成房地产初始登记,应承担违约责任。合同约定被告应于房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记,若逾期应按每日50元的标准向原告支付逾期办证违约金。被告在承诺的交房日期未改变的情况下,截止原告提起诉讼之日仍未办理初始登记,应承担逾期办证的违约责任。3、因被告的过错致使原告无法按期办理房产证及土地证,被告应依法承担违约责任。根据合同约定,2014年8月14日起原告委托的被告或原告自身应可办理房产证和土地证,但原告前去房产局办理时却被告知开发商初始登记没有完成或存在办理错误,无法办理房产证和土地证,现原告要求被告承担因自身过错造成的违约责任,违约金按每日50元的标准计算。4、在合同订立过程中,被告故意提供虚假信息,并隐瞒与订立合同有关的重要事实,违背诚实信用原则,对原告造成重大损失,应承担赔偿责任。被告制作了相关楼书、宣传册、沙盘,并在有关房地产销售的门户网站进行销售宣传,这些宣传资料及被告销售人员均描述绿化廊道为桃花源业主所有,隐瞒该绿化廊道必须对外开放并不属于小区规划范围内的重要事实,原告正是基于对绿化廊道属于小区独享的认识才做出意思表示并签订合同。由于水系对外开放,小区的环境、道路、交通、安全受到巨大负面影响,原告的房屋价值遭到减损,根据合同法第四十二条的规定,被告应当赔偿损失。房屋减少价值的比例和水系用地与全部实际土地面积的比值相同,即10%,损失的计算方法为购房款×5%。5、因双方无法调解达成绿化廊道整改方案,使原告无法入住,被告立即实施水系(绿化廊道)的隔离整改方案,该方案必须征得原告书面同意,且不得采用栏杆、围墙等影响美观、妨碍交通、安全、消防等功能性要求。

被告辩称

被告威达公司辩称,1、原告系因绿化廊道(水系)争议等错误主李拒绝收房,并非因为涉案房屋不符合法定或者约定交房条件,应当自行承担逾期收房的责任。被告在合同约定的交房时间前已经取得由建设行政主管部门出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》,房屋交付符合法定条件;被告在约定交房时间前,也已经取得相关主管部门专项验收文件,或者相关市政公用事业单件的证明文件,房屋交付也符合约定交付条件。被告交付房屋时燃气工程已经验收合格,具备使用条件,且燃气供应单位于2014年7月2日发放了燃气开户通知单,燃气供应单位办理迟延供气手续,与被告燃气工程建设合同义务的履行没有关系,不能归责于被告,被告不应当因此承担违约责任。2、购房合同第十六条约定:“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”,但由于原告在约定交房日拒绝收房,导致涉案房屋实际交付日期延后,被告办理初始登记期限的起算点也相应延后,由此导致的逾期责任应由原告自行承担。并且购房合同并未约定被告不能及时办理房屋初始登记的违约责任,原告要求被告于此承担违约责任没有依据。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:1、关于原、被告提交的商品房交付条件的证据,本院认为,原告提供的证据《工程质量保证书》以及被告提交的《燃气工程验收监督意见单》,结合被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》,能证明被告于2014年5月15日之前燃气工程经过相关主管部门专项验收合格,燃气验收符合法定的交房条件;被告提交的《燃气开户通知单》显示燃气可向服务商申请办理开户手续的时间为2014年7月2日,符合合同约定的燃气使用条件;被告提交的其他交房条件方面的证据能证明被告交付的房屋符合交房条件,本院予以采信。2、关于办理房屋权属登记方面的证据,有原告提交的《威达市商品房买卖合同》、被告提交的合同附件六附录三《委托办理权属登记协议书》及本院依职权调取的《委托书》,本院认为,《威达市商品房买卖合同》、《委托办理权属登记协议书》有买受人即原告的签名,亦有被告的盖章确认,《委托书》有原告的签名并捺印,上述证据符合证据的法定要件,能互相印证,可以证明原告有依约及时向被告提交办证资料的义务,被告有自条件具备之日起在约定期限内向房管局递交资料的义务,具体取得两证的时间由登记机关确定,与被告无关,被告对此不负任何责任,不能证明被告在办理房屋权属登记方面存在违约行为,本院对上述证据予以采信。3、关于原告提交的拟证明被告在合同订立过程中故意提供虚假信息,隐瞒与订立合同有关的重要事实方面的证据,本院认为,原告提交的证据《信息公开回复》附件《建设用地规划许可证》及其附件《用地红线图》、《规划设计条件》,《建设工程规划许可证》附件《建筑红线定位图》,结合原告提交的被告用于宣传的规划示意彩图,该规划示意彩图与《建设用地规划许可证》中的《用地红线图》、《建设工程规划许可证》的附件《建筑红线定位图》,是相符合的。该彩图反映了威达·生态城一期桃花源的规划范围及建筑物等分布情况,不能证明被告故意提供虚假信息。原告提交的《规划设计条件》中,已载明威达·生态城一期用地总面积为220016.27平方米(以实测为准);其中,净用地面积:179339.12平方米(以实测为准);代征绿化带面积:20220.67平方米;代征城市规划道路面积:20456.48平方米(以实测为准),《规划设计条件》与双方签订的《商品房买卖合同》约定的净用地面积是一致的,绿化廊道属于代征绿化带面积,不在合同约定的国有土地使用证范围内。本院认为,原告据此主李被告在订立合同过程中,故意提供虚假信息,隐瞒与订立合同有关的重要事实,本院不予采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年12月2日,原告与被告签订了《威达市商品房买卖合同》(以下简称合同),合同约定:李凯中向威达公司购买其开发的位于威达东湖新技术开发区花城大道以南,春和路以东,威达·生态城一期桃花源第61幢1层5号商品房一套,房屋总价款为1715301元,付款形式为贷款付款。合同第一条约定……出卖人以出让方式取得位于花城大道以南,春和路以东,编号为X03170004的地块的土地使用权,面积179339.12平方米,规划用途为城镇住宅,……出卖人经批准,在该地块上投资建设威达·生态城一期桃花源商品房。该项目的有关批文如下:1、《国有土地使用证》;颁发机关为威达市国土资源和规划局(编号:武新国用(2011)第068号)。……合同第九条约定:出卖人应当在2014年5月15日前,将符合下列条件的商品房交付给买受人使用:1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成,并满足使用功能要求;3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成,并经有关行业单位认可达到正常使用条件;4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;5、供电:在该商品房交付时达到使用条件;6、给水:在该商品房交付时达到使用条件;7、供燃气:在该商品房交付时达到使用条件;8、电信和有线电视的设施:在该商品房交付时达到使用条件;9、上述第1-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件,上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。……第十一条约定:出卖人逾期交房的违约责任:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不做累加)。(1)逾期不超过90日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期交付商品房,并不承担逾期交房违约责任

1、关于被告是否构成逾期交房违约责任问题。本院认为,原、被告双方签订的合同合法有效,双方均应依约履行自己的义务。合同第九条明确约定了交付条件,被告威达公司虽在合同约定的交房时间前取得相关部门出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及《威达市房地产开发项目竣工交付使用备案证》,商品房达到法定的交房条件,被告在交房时在燃气方面亦经相关主管部门专项验收,达到法定交付条件,但被告于2014年7月2日才取得天然气公司开具的《燃气开户通知书》,未达到合同约定的可以向服务商申请办理该服务供应手续的使用条件,晚于合同约定的交付时间48天。虽然原告在付款中存在逾期付款的情形,但原告已于约定交房日期前付款,并且被告向原告发出了收房通知书,被告应当于2014年5月15日向原告交付符合条件的房屋,被告未依约交付房屋,应按合同约定向原告承担逾期交房的违约责任,违约金按已交付房价款的日万分之三计算48天,即24700.33元。除燃气未达到合同约定的交房条件外,被告提交的证据能证明其开发的商品房在其他方面均达到交房条件。若原告认为建设行政主管部门在被告不具备法定交房条件的情况下仍出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的具体行政行为违法,其可以提起行政诉讼。

2、关于被告威达公司是否构成逾期办理房地产初始登记的违约责任的问题。原告与被告签订的合同第十六条关于产权登记的条款,约定了被告办理初始登记的时间及逾期办理两证的违约责任,未约定被告逾期办理房地产初始登记的违约责任,故原告要求被告承担逾期办理房地产初始登记违约责任,并参照逾期办理两证的违约金标准支付违约金的诉讼请求本院不予支持。

3、关于被告威达公司是否构成逾期办理两证的违约责任的问题。原、被告签署的《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》为合法有效的合同,双方均应依约履行;本案中原告提交的证据不能证明被告在受托办理房屋权属登记中存在违约情形,故原告要求被告承担逾期办理两证违约责任的诉讼请求,本院不予支持。

4、关于被告威达公司在合同订立过程中是否存在故意提供虚假信息,隐瞒与订立合同有关的重要事实,违背诚实信用原则的行为,及原告据此请求被告威达公司承担损害赔偿责任,并立即实施水系(绿化廊道)的隔离整改方案,该方案必须征得原告书面同意,且不得采用栏杆、围墙等影响美观、妨碍交通、安全、消防等功能性要求应否支持的问题。

本院认为 

(1)被告威达公司是否存在提供虚假信息的行为。被告威达公司在房屋销售过程中发放的项目规划示意彩图、制作展示的沙盘等宣传资料显示的是项目整体规划范围,规划示意彩图符合威达·生态城一期桃花源项目《建设用地规划许可证》的附图《用地红线图》及《建设工程规划许可证》的附图《建筑红线定位图》,被告据此制作宣传资料,显示项目整体开发规划范围及建筑物定位情况并无不当,被告虽存在违规圈占绿化廊道的行为,但原告不能据此就认为绿化廊道属于桃花源全体业主共有。原告提供的证据不能证明被告存在提供虚假信息的行为。

(2)被告威达公司是否存在隐瞒订立合同重要事实的行为。原告购买的是住宅商品房,影响原告是否购买房屋的重大事项主要为房地产企业的主体信息、建设销售依据信息、房屋价格信息、房屋结构、户型信息、面积、共产信息、小区地段信息、容积率、绿化率信息、交通、公共设施配套等。被告在订立合同中已履行以上事项告知义务,而本案争议的绿化廊道是被告代征代建的绿化带,属于东湖新技术开发区城镇公共绿地,有关商品房的相关法律及《商品房销售合同管理办法》等法规并未要求开发商对其规划范围内不属于其权属用地的代征代建的城镇公共绿地负有法定的告知义务,故被告没有隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为。

(3)原告该项诉讼请求依据是否适用的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的缔约过失责任,仅适用于合同订立阶段,因责任人的原因使合同未订立或因不符合法定要件而被确定无效或被撤销时对合同相对人承担的责任,而本案双方当事人已签订商品房买卖合同,该合同合法有效,双方当事人均要求继续履行,因此本案不适用该条款的规定。

综上,原告主李判令被告因故意提供虚假信息和隐瞒与订立合同有关的重要事实赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告立即实施水系(绿化廊道)的隔离整改方案,该方案必须征得原告书面同意,且不得采用栏杆、围墙等影响美观、妨碍交通、安全、消防等功能性要求的诉讼请求,因绿化廊道的景观设计不属于双方合同约定内容,本院不予审理。若原告认为被告采用了栅栏、围墙等隔离设施对其房屋有影响或不合理,属于小区物业交付物业服务公司之后由业主大会或者业主大会授权的业主委员会依法决定,原告无权单独行使该项权利。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:

裁判结果

一、被告威达生态城威达投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凯中支付逾期交房的违约金24700.33元;

二、驳回原告李凯中的其他诉讼请求。

 

 

 

一、被告威达生态城威达投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凯中支付逾期交房的违约金24700.33元;

二、驳回原告李凯中的其他诉讼请求。

 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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