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签订的集资权转让协议如何判断是否有效?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-03-13 13:57

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称

原告李金盛起诉称:被告陈晓系xx农村合作银行的员工。2003年,被告参与xx农村合作银行组织的集资建房活动。2003年9月19日,原、被告签订了一份《集资房转让协议》,双方在契约中约定:被告自愿将其坐落在城南路与xx路岔口信用联社职工集资房的权利转让给原告,集资款由原告支付,原告一次性支付被告集资房权利转让费20000元。2003年9月19日,原告支付被告集资建房款100000元,2008年9月24日原告又支付了200000元,2009年9月16日原告又支付100000元,2010年10月13日支付150000元,共计550000元。2014年7月,被告向xx农村合作银行认购诉争房屋,该房建筑面积约为105㎡。依据xx农村合作银行综合楼套房处置实施方案的规定,所认购房屋的建筑面积小于166㎡的,xx农村合作银行会给予找补,找补款的计算方法为1300000元(550000元本金加上750000元利息)减去所认购房屋的成本。原告认为该笔找补款是由于原告参加了集资建房产生的,理应归原告所有,但被告不同意支付。依据xx农村合作银行综合楼套房处置实施方案,被告完全有条件为原告选择建筑面积180㎡的大户型房屋。原告在选房前,曾多次要求被告为原告选择大户型的房屋,但被告要求原告支付多达几十万元的选房费,原告没有同意支付。根据双方签订的《集资房转让协议》,被告已把选择房屋的权利转让给了原告。由于房屋的购买价为8000元/㎡,市场价为14000元/㎡,因此,被告故意为原告选择小户型房屋,给原告造成巨大损失。为此,诉请要求:1、判令位于浙江省xx市xx路170号903室的房屋归原告所有,并判决被告协助原告办理该房屋的过户手续(包含房屋所有权证、国有土地使用证等);2、判令xx农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款400000元归原告所有;3、判令被告赔偿原告因被告故意为原告选择小户型的房屋造成的损失合计人民币300000元;4、本案的诉讼费和诉讼保全费由被告承担。在庭审中原告将第2项诉讼请求变更为给付购房找补款410000元,第3项诉讼请求变更为被告赔偿原告经济损失400000元。 

为证明其诉讼请求,原告李金盛在举证期限内向本院提供了以下证据材料:

一、集资房转让协议原件1份,用以证明2003年9月19日被告将涉案讼争房屋转让给原告,同时明确约定转让费是2万元(当日付清),集资房的所有待遇以及房屋的所有权均是归原告所有的事实。

二、现金缴款单原件2张、复印件2张,用以证明原告分四次已支付xx农村合作银行550000元购房款的事实。

三xx农村合作银行综合楼套房处置实施方案(讨论稿)打印件一份,用以证明综合楼付款及补偿款的事实。

说明:xx市人民政府专门就集资房开会讨论。被告选房的顺序是第100位,大户型(180平方米)是180余套,被告方能选到大户型而故意选择小户型。

四、房屋买卖合同复印件、复印自xx市房管会的所有权登记申请证书各一份,用以证明被告向第三人(农村合作银行)认购讼争房屋、二被告已经取得讼争房屋所有权的事实。

五、录音一份,用以证明陈晓承诺会选择大户型及原告与被告选房费用发生争执,被告故意选择小户型的事实。

六、吕明缴款通知书一份,吕珍选房确认书、缴款通知书各一份,xx农村合作银行综合楼处置方案草案一份,用以证明集资款和利息计算等事实。

七、选房号照片一份,用以证明被告是第一百位参加选房的人的事实。

被告陈晓的质证意见为:证据一协议的真实性无异议。但转让款20000元原告并未支付,其中集资资格和集资房的福利是陈晓基于身份享受的,不能转让,且合同显失公平应当无效。首付款100000元并非是李金盛缴纳的,而是朱美华支付的。

证据二现金缴款单中二张原件的真实性无异议。二张复印件无法认可,需要提供原件。朱美华与原告之间存在交易的陈述,也应提供证据予以佐证。

证据三讨论稿并未形成通过和实施的,应当按照正式实施的办法实施。集资资格是陈晓因为信用社员工的身份获得的,其中的找补款是基于陈晓的福利发放的,并非是原告购房款的利息。

证据四合同的真实性无异议,可以证明银行与陈晓签订买卖合同,证明单价7570元比市场价低6000元,合同显失公平,同时该房屋已经登记在二被告名下属实。

证据五录音,李金盛上门与陈晓协商并不是友好协商的,原告本人是很蛮横的。

证据六系打印件和复印件,对其真实性有异议,跟本案也没有关联性,也不能达到证明目的。信用社集资账户是有一个公开的表的,每个人的平均利息是只有30000元的,并不存在750000元的利息,原告分批缴纳550000元,并不可能产生750000元的利息。

证据七照片,陈晓确系第一百号选房人。

被告章高敏质证意见为:证据一协议没有经过章高敏的签字,擅自处分了夫妻共同财产,该协议应当无效。本案是转让一切的待遇和房屋所有权,并非就是一套房屋,本案的转让协议中还有包含人身性质的权利进行转让,协议应当无效,其他意见与陈晓质证意见一致。

证据二同意陈晓的质证意见。

证据三无法达到原告的证明目的,也无法看到陈晓排到选房的第几号,讨论稿也明确了处置给银行的职工,这是个人身份性质的权利。

证据四,该房屋系夫妻共同财产,章高敏不知情,该合同应当无效。

证据五,该证据当庭提交,不符合证据规则,且对该录音的三性均有异议,而且录音系偷录,不能作为证据使用。

证据六,认为该证据系打印件和复印件,对真实性有异议,跟本案也没有关联性,也不能达到证明目的。无论多少面积的房屋,所享受的利益是一致的,且原告方也没有举证证明要求被告选择大房子。草案也不知道是否已经实际实施,法院调取方案之后,我方再进行质证,同时该750000元可以明确是陈晓个人的福利待遇,不可能是利息。

证据七不发表质证意见。

本院查明

本院的认证意见为:证据一集资房转让协议陈晓对真实性无异议,但认为20000元转让款并未支付,且该协议显失公平,结合协议中转让款当日付清字样,且被告陈晓并未提供证据证明当日未收到购房款,被告陈晓也未提供证据证明该合同显失公平,故对陈晓辩称未收到20000元购房款、该合同显失公平的意见不予采信。被告章高敏辩称其未在协议中签字,其不同意该房屋买卖,是陈晓擅自处分夫妻共同财产,该协议应当无效,但该协议签订于2003年且处分集资房系家庭重大资产的变动,时隔10多年,章高敏并未就确认该协议无效提出诉讼或其他途径进行救济,本院推定章高敏对该协议明知且同意,本院依法对证据一的证明效力予以确认。

证据四的买卖合同及房产登记申请书,陈晓对其真实性无异议。本院对该证据的证明效力予以确认,对涉案xx路170号903室房屋产权已经登记在被告陈晓、章高敏名下的事实予以认定。

证据二汇款单中二份虽系复印件,但结合证据四房屋登记情况可以明确,如购房款尚未缴清,即无法获得选房资格购房房屋,且被告方并未能举证证明购房款并非李金盛全额支付,因此本院对证据二的证明效力予以确认。

证据三、证据六、证据七三组证据,证据来源不详,并非正式稿,未提供原件予以核对,也没有单位公章。对证据三、证据六、证据七的证明效力本院不予确认。

证据五录音被告方对该证据的三性均有异议,本院亦难以确认其真实性。即使该录音真实,原、被告签订集资房转让协议中并未明确被告负有为原告选择大面积房屋的义务,因此本院对证据五的证明效力不予确认。

被告陈晓答辩称:根据合同约定,原告只给付了购房款3000元,并未按约支付20000元,原告违约在先。合同约定首付款是原告缴纳,但原告并未支付第一笔购房款,同时补偿款400000元被告并未收到,故不存在补偿款的问题。合同应建立在公平基础之上,集资房转让的时候市场价是3000元到4000元左右,当时集资资格的转让价是50000元到100000元左右,我方20000元出售给原告是显失公平的,不符合被告的利益。当时原告也没有提出要求被告方选择大户型,原告也没有证据证明,没有理由要求被告方赔偿损失。现在被告方要求解除合同,并驳回原告的其他诉讼请求(找补款、赔偿款)。

针对其辩解,被告陈晓在举证期限内向本院提供了以下证据材料:1、李江证明原件一份,用以证明被告陈晓与原告签订合同系李金盛姐姐代签其并不在场,签订合同时章高敏不在场,也并未通知他,合同是李金盛拟好带来的事实。

原告李金盛的质证意见为:合同确实是原告姐姐代签,章高敏确实也不在场,但签订的合同也不是李金盛带来,而是中间人李江写的。

本院认证意见为:对该房屋买卖合同李金盛签名由其姐代签,章高敏并未在该房屋买卖合同上签字的事实予以认定,但李金盛以委托其姐的形式与他人订立合同及章高敏未在合同上签字均不影响该集资房买卖协议的效力。

被告辩称

被告章高敏答辩称:同意陈晓的意见。原告违约在先,并未支付20000元的转让款。本案协议是无效协议,被告将集资房资格转让,但该资格是基于被告农村信用社工作人员的身份,是因特定身份性质享受的权利,故本案的合同是无效的合同。本案的合同是一个显失公平合同,按照原告自认的现在房价,原告已经享受了很大的利益,转让款是20000元,双方的权利义务是不对等的。找补款是400000元原告也没有提供相应的证据,且找补款并未实际产生,不应当在本案中解决。选择户型的经济损失400000元也不存在,原告从来没有向被告提出选择大户型,大户型多交钱,小户型少交钱。所有权的归属问题是物权,本案中原告享有的是债权。关键章高敏提出,本案的房屋转让并未经过章高敏的同意,对于夫妻共同财产而言,协议对章高敏是不存在约束力的。我方要求驳回原告对章高敏的所有诉讼请求。

被告章高敏就其答辩意见未有提供证据。

根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据,本院认定本案事实如下:

两被告系夫妻关系。2003年9月19日,原告李金盛与被告陈晓签订集资房转让协议一份,约定被告将其享有的坐落于xx市xx路红绿灯交叉路口的xx市农村信用合作联社的住房集资资格转让给原告(当时尚未确定具体位置及建筑面积),转让费20000元,转让费20000元已于当日付清。签订协议后,2003年9月19日原告支付被告集资建房款100000元,2008年9月24日原告支付集资建房款200000元,2009年9月16日原告支付集资建房款100000元,2010年10月13日支付集资建房款150000元,共计550000元。2014年7月,被告向xx农村合作银行认购诉争房屋,该房建筑面积为105.57㎡。2014年7月,xx农村合作银行确认被告陈晓、章高敏的集资房坐落于xx市xx路170号903室,建筑面积为105.57㎡。xx市农村合作银行现已更名为xx农村商业银行股份有限公司。

本院认为

原告李金盛与被告陈晓签订的集资权转让协议,系双方的真实意思表示,其内容并不违反法律法规的强制性规定,章高敏虽未在协议上签字,但本院推定其明知且同意,故应确认协议合法有效。协议签订后,原、被告双方均应当按照该协议约定全面履行各自义务。本案中,原告李金盛已按约支付被告集资名额转让款,并已履行向xx农村合作银行缴纳集资购房款的义务。现xx农村合作银行已确认集资房的具体位置,且诉争房产也已具备过户登记条件,故原告要求被告陈晓、章高敏协助办理坐落于xx市xx路170号903室房屋的过户手续的诉请,理由充分,本院予以支持。其次,原告诉请要求确认xx农村合作银行因诉争房屋而给付的购房补偿款410000元归原告所有,本院认为,xx农村合作银行至今未有明确上述款项,待款项明确后,原告可根据款项性质另行主张,故原告的第二项诉请,本院不予支持。第三,因双方签订协议时未约定房屋户型事宜,且原告未能提供证据证明其在选房过程中曾明确选房意向,故原告诉请要求被告赔偿因其故意选择小户型造成的损失合计400000元,证据不足,本院不予支持。第四,陈晓辩称该合同签订时显失公平,但并未有提供证据予以证明,即使陈晓享有撤销权撤销该合同,其在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,该撤销权应当归于消灭。综上,被告陈晓、章高敏关于原告未付清转让款20000元、该集资房转让协议显失公平、签订协议时章高敏不同意集资房转让的辩解意见,与本院查明的事实不符,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:

裁判结果

一、由被告陈晓、章高敏协助原告李金盛办理坐落于浙江省xx市xx路170号903室房屋一套的房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续。在本判决生效后十日内履行完毕。

二、驳回原告李金盛的其他诉讼请求。

 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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