卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置: > 房地产案例 >

关于国有土地使用权证该如何确定?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-03-13 16:32

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

原告韩中华诉称:1997年12月20日,原告和被告签订了《重庆市公有住房出售(购买)合同书》,主要内容为原告向被告购买位于重庆市南岸区四公里X号住房一套,建筑面积90.66平方米。合同约定被告统一办理房屋所有权证和国有土地使用权证交原告执存。原告已经按合同约定交付了房款,并于合同签订前已经住进了该房屋,是该房屋真正合法的居住者。之后,被告只是为原告办理了房屋所有权证,并未办理国有土地使用权证,原告在近20年的时间里上百次向被告方的各级领导催促按照合同约定完善房产手续未果。特别是在2011年4月南岸区法院已作出2285号民事判决书,判决被告履行将涉案房屋土地使用权转移登记至原告的义务。但被告仍然法判不执,有法不依。

依据房屋估价报告总评估价值44.51万元,违约金年12%,履行法院判决发生法律效力而延迟罚息利率即2011年7月1日起至今年底加倍罚金。计算违约罚金直至以被告办理完房产手续之日为准。时至今日,被告一直未履行合同约定给原告办理国有土地使用权证构成侵权,致使原告的经济权益受到严重的损害,给家庭造成了灾难性后果,向民间借贷创业承担了高额利息,构成滚雪球的利滚利的恶性循环,期待完善房产手续后向银行抵押贷款还债落空。夫妻双方的退休金也大部分被强制执行。原告现依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定起诉至本院,请求判令:1、被告近20年即起诉至2016年底的购房违约金130.8594万元;2、近20年的直接经济损失45.4886万元。3、诉讼费由被告承担。审理中,原告明确第一项诉讼请求为:被告支付从1998年1月1日(交房时间为1997年12月20日)起至涉案房屋国有土地使用权证办理完毕之日止的违约金,以评估报告的金额即445100元为基数,按照年利率12%的标准(自行主张)计算,依据为重庆市公有住房购买合同书第六条及商品房买卖合同司法解释第17条。明确第二项诉讼请求为:1、以177500元为基数,从2006年11月8日起按照年利率12%的标准计算至2016年12月30日;以152400元为基数,从2006年11月12日起按照年利率12%的标准计算至2016年12月30日;依据为(2010)南法民初字第1003、1005号民事调解书。2、以150000元为基数,从2010年6月26日起按照年利率12%的标准计算至2016年12月30日,依据为肖晓岚的借据。

原告韩中华为证明其诉讼请求,向本院举示如下证据:

1、重庆市公有住房出集(购买)合同书,证明原被告之间存在公房买卖情况及涉案房屋的基本情况。

2、房屋产权证,证明涉案房屋已办理房产证,尚未办理房屋国有土地使用权证。

3、征用土地费用,证明涉案房屋系出让土地。

4、申请完善房产手续,证明原告多次要求被告完善房产手续。

5、(2011)南法民初字第2285号判决书,证明判决书要求被告办证。

6、房产评估报告书(原),证明涉案房屋现在价值为445100元。

7、(2009)南法民初字第2417-1号裁定书,证明原告的损失。

8、报纸信息,证明重庆市房屋均价上涨。

9、(2010)南法民初字第1003号调解书、(2010)南法民初字第1005号调解书、(2011)南法民执字第423号执行通知书、(2011)南法民执字第428号执行通知书、执行和解,证明因被告违约未办证造成原告不能将房屋抵押贷款用于还债造成的损失。

10、肖晓岚的借据,证明因被告违约未办证造成原告不能将房屋抵押贷款用于还债造成的损失。

 

被告辩称

被告重庆工商大学辩称,1、原告要求被告支付违约金和直接经济损失的诉讼请求,没有事实和法律依据;2、合同中并未约定国有土地使用权证办结的时间,国有土地使用权证不能办理系政策原因导致,不能归责于被告。涉案房屋所在楼栋的大证已于2011年办理完成,原告也于2014年5月借用大证自行前往办理分户小证也未成功,故并非被告怠于履行合同义务;3、原告的诉讼请求已过诉讼时效。

被告重庆工商大学为证明其辩称理由,向本院举示如下证据:

1、教发[1998]23号文、国发[1998]23号文、渝住改发[1999]7号文;2、借据,证明未能办证系历史原因,被告也在积极协助办证。

对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性,本院将结合案件情况予以综合认定。

 

本院查明

经审理查明:1997年12月20日,原告(乙方)和甲方重庆商学院(后与重庆渝州大学合并成立为重庆工商大学)签订《重庆市公有住房出集(购买)合同书》,约定乙方按经评估的成本价购买南岸区四公里X号住房一套,建筑面积90.66平方米,总价51852.99元。乙方购买该房取得《房屋所有权证》后享有完全产权,住用满5年后可依法进入市场交易,在补交土地使用权出让金和按规定交纳税费后,收入归乙方所有。甲方负责统一办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交乙方执存,有关办证费用由甲乙双方按政策规定各自承担。

1999年1月4日,原告取得涉案房屋所有权证。但涉案房屋国有土地使用权证一直未能办理。就其原因,原告称系被告故意拖延不办。被告称存在历史遗留问题,当时商学院与渝州大学合并,存在产权问题暂缓办证。2011年已经办理了大证,但国土局要求整栋楼所有住户必须同时办理分户,又因为房屋为学校住房,教育部文件要求必须确保住户身份,如有调离或者离婚等情况,导致实际居住人与应当居住的人不符的不能办理。但现在住户情况复杂,无法短时间内逐一清理完毕,所以就暂无法办理国土证。

2010年12月30日,原告以被告未为其办理涉案房屋国有土地使用权证为由向本院提起诉讼。2011年4月18日,本院作出(2011)南法民初字第2285号民事判决书,判决被告履行将涉案房屋国有土地使用权转移至原告名下的义务。审理中,本院依职权到执行局查询,查明上述判决生效后,原告向本院申请强制执行,本院据此作出(2013)南法民执字第1156号执行裁定书和协助执行通知书,并于2013年11月21日向重庆市南岸区国土资源管理分局送达上述法律文书。后因涉案房屋国有土地使用权证仍未能办理,原告曾于2014年5月4日到被告处借出涉案房屋所在楼栋的土地登记证(大证)自行前往国土部门办理分户小证,但也未能办理成功,原告称此次未能办理成功的原因系国土部门要求原告夫妻双方到场并出示结婚证,但原告的结婚证已经遗失,故只能通过单位集体办理的方式办理。

原告认为,因被告未能及时为其办理涉案房屋国有土地使用权证,被告为此应承担相应的责任,包括:

一、逾期办证违约金。原告委托重庆中资资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋市场价值进行评估。该公司于2016年9月19日出具报告,涉案房屋的评估价为44.51万元。原告据此依据《重庆市公有住房出集(购买)合同书》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条之规定要求被告支付从1998年1月1日(原告称交房时间为1997年12月20日)起至涉案房屋国有土地使用权证办理完毕之日止的违约金,以评估报告的金额即445100元为基数,按照年利率12%的标准计算违约金。

二、直接经济损失。原告为此举示了(2009)南法民初字第2417-1号裁定书、(2010)南法民初字第1003号调解书、(2010)南法民初字第1005号调解书、(2011)南法民执字第423号执行通知书、(2011)南法民执字第428号执行通知书、执行和解、肖晓岚的借据等证据予以证明,主要内容如下:

1、(2009)南法民初字第2417-1号裁定书涉及关汝贞诉韩中华民间借贷纠纷一案,载明案件受理费3348元由韩中华承担。

2、(2010)南法民初字第1003号调解书涉及关江平诉韩中华民间借贷纠纷一案,载明韩中华于2010年12月31日前向关江平偿还借款152400元,若逾期未还清,则从2006年11月12日起按年利率12%计算利息,利随本清。案件受理费2235元由韩中华承担。

3、(2010)南法民初字第1005号调解书涉及关汝贞诉韩中华民间借贷纠纷一案,载明韩中华于2010年12月31日前向关汝贞偿还借款177500元,若逾期未还清,则从2006年11月8日起按年利率12%计算利息,利随本清。案件受理费3140元由韩中华承担。

4、借据内容为韩中华于2009年12月26日向肖晓岚借款15万元,约定利息为月息3%。

原告认为上述损失均因被告一直未履行合同约定给原告办理国有土地使用权证,致使其无法用房屋向银行抵押贷款还债,导致原告向民间借贷创业承担了高额利息。

上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。

 

本院认为

本院认为,被告未能履行合同义务,将涉案房屋国有土地使用权证办理至原告名下,构成逾期办证违约,双方对此并无异议,但被告是否应为此支付违约金?一般而言,违约金并非违约责任承担的必然方式,违约方是否承担违约金取决于合同是否有约定或者法律是否有规定。就本案而言,从合同内容看,原被告签订的《重庆市公有住房出集(购买)合同书》并没有对如被告未办理国有土地使用权证应当承担违约金进行约定。从法律规定看,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对逾期办证违约金进行了规定,但该司法解释调整的是商品房买卖合同关系,而原被告之间系公有住房买卖关系,不符合该司法解释的适用范围。综上,原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求,缺乏依据,本院不予支持。

本院认为,合同没有约定或者法律没有规定违约金计算方式,但若违约方因其违约事实给守约方造成了经济损失,则违约方应当承担赔偿损失的违约责任,但损失主张方应承担举证责任且举示的证据与待证事实之间应当具有关联性。原告虽举示了调解书、借条等以证明其民间借贷承担了高额利息,但原告的民间借贷与被告是否办理涉案房屋国有土地使用权证之间缺乏关联性,即原告的证据不足以证明涉案房屋未能办理国有土地使用权证与其民间借贷损失之间具有必然的因果关系。据此,本院对原告以其因民间借贷而形成的本息偿还义务为被告未在合理期限办理土地使用权转移登记所造成的损失的主张不予采信。对原告要求被告承担该额度范围内的赔偿责任的诉讼请求,不予支持。原告未举示其他证据证明其因被告未办理土地使用权证而遭受的损失构成,应承担举证不能的责任。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下:

 

裁判结果

驳回原告韩中华的诉讼请求。

案件受理费20671元,由原告韩中华负担(此款原告已向本院预交5000元,余款15671元原告在十日内向本院缴纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

 

分享到:

上一篇:购买旧公房所需要的标准手续是什么?

下一篇:房产交易纠纷——将产权不明的房产办理交易,能否获取房产所有权?

律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询