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  北京知名律师靳双权:如何撤销已网签备案的《存量房买卖合同》?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-02-20 20:30

     一、原告诉称
  原告马一向本院提出诉讼请求:1.解除双方签订的房屋买卖合同;2.被告退还原告购房款25万元;3.被告支付(总房款的10%)违约金6.5万元;4.被告承担本案全部诉讼费用。
  事实和理由:2020年3月23日,原、被告就被告的房屋,签订了《房屋买卖合同》。合同签订后,原告依约支付了25万元的购房首付款,剩余40万元,向中国建设银行股份有限公司西宁城西支行,以按揭贷款方式办理,现贷款已审批通过。2020年3月31日被告通过微信向原告发出通知欲解除双方的房屋买卖合同,原告认为,双方的合同真实有效,被告应继续履行合同义务,交付房屋,并及时给原告办理过户手续。现因被告单方解除合同,原告亦同意解除与被告签订的房屋买卖合同,故为了维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求人民法院判如所请。
  二、被告辩称
  被告季二辩称,一、原、被告自始至终没有签订过《房屋买卖合同》,更谈不上继续履行什么合同。在2020年3月23日,原、被告就被告共有房屋在经纪服务机构a房地产营销策划有限公司的居间参与下,签订了《存量房买卖居间服务合同签约告知书》。告知书签字后,原告给被告转账支付2万元,并且原告和中介他们进行了录像。被告回家告知妻子并商量卖房事宜,妻子坚决不同意卖房,明确表示“你要是执意卖房就和你离婚,并且房子我和孩子居住,你净身出户,因为贷款是我还的,房子是我的”。答辩人把妻子不卖房子,答辩人无权卖房,也不卖房子的情况及时给中介和原告进行了明示和告知。但是中介和原告置若罔闻,又在3月30号转账23万元。原告声称“剩余40万元以按揭贷款方式办理,现贷款已审批通过”,真是可笑,双方当事人没有签订《房屋买卖合同》,银行不可能办理贷款业务的。原、被告没有签订过《房屋买卖合同》,也没法履行合同,事实上根本就谈不上继续履行合同。
  三、本院查明
  2020年3月23日,原告、被告与a房地产营销策划有限公司签订了《存量房买卖居间服务合同》,约定被告将房屋出售给原告,房屋价款650000元,原告于2020年4月15日前支付首付款250000元,剩余购房款于2020年5月30日前通过银行办理贷款支付。同时约定除不可抗力影响外,被告未按本合同约定期限办理相关手续的、故意拖延,不配合办理等超过合同期限的、未按合同期限交付房屋的,每逾期一日,被告应按房屋总价的3%向原告加付违约金。超过十五日的,乙方有权解除合同,乙方解除合同的,应书面通知甲方,甲方承担房屋总价10%违约金。合同签订后,2020年3月27日,被告与妻子协商售房事宜,其妻子王三不同意卖房。2020年3月29日,被告通过微信向案涉房屋的中介告知“妻子不同意卖房”。2020年3月30日,被告向原告出具“收条”确认收到购房首付款25万元。同日,原、被告双方补签了《房屋买卖合同》,就案涉房屋价款、交付方式等进行了约定。2020年3月31日,被告通过微信向原告告知无法出售房屋的情况。同日,原告就案涉房屋向青海省职工住房公积金中心申请贷款获批。现原告以被告拒绝履行合同为由诉至法院,双方酿成纠纷。
  另查,被告与其妻子王三于2012年1月16日登记结婚。案涉房屋系被告于2012年10月16日购买,被告与王三及银行股份有限公司西宁市五四支行于2012年11月14日办理了公证书,公证内容:被告与王三确认《住房借款合同》和《房地产抵押合同》内容。本案中王三作为被告委托诉讼代理人出庭参加诉讼,其当庭陈述:“我一直明确表示不同意卖房,也与中介公司明确表明过这个意思,中介公司也说回去和原告协商,但原告不同意,后来直接不接电话,这已经不是善意的房屋买卖行为了”。
  四,裁判结果
  一、原、被告于2020年3月26日签订的《不动产买卖合同》依法解除;
  二、被告季二向原告马一返还购房款250000元。
  三、被告季二向原告马一支付违约金19500元。
  五、律师点评
  原、被告双方签订的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》、《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,双方均应按约享有权利并履行义务。现被告以妻子王三不同意为由明示无法按合同约定交付房屋并配合办理房屋过户手续。鉴于案涉房屋系被告与妻子王三在婚姻存续期间购买,系二人共有房屋,现被告个人出卖房屋,未经房屋共有人同意,截止庭审之日王三亦拒绝予以追认。亦即事实上被告因未取得处分权致使房屋所有权不能转移,合同目的无法实现,现原告当庭同意并要求解除合同,予以确认。
  合同解除后双方应互负返还义务,故原告要求被告返还购房首付款250000元的诉讼请求,本院予以支持。关于原告要求被告承担违约责任的问题,被告季二在未经房屋共有人同意的情况下擅自处分案涉房屋并收取购房首付款,且根据原告提供的案涉房屋不动产权证书,上面载明案涉房屋权利人登记为季二单独所有,被告未举证签订《存量房买卖居间服务合同签约告知书》时,原告对该房屋所有权共有状态存在明知,故被告存在过错,应负违约责任。关于违约金主张的问题,原告主张按照《存量房买卖居间服务合同签约告知书》中“除不可抗力影响外,被告未按本合同约定期限办理相关手续的、故意拖延,不配合办理等超过合同期限的、未按合同期限交付房屋的,每逾期一日,被告因按房屋总价的3%向原告加付违约金。
  超过十五日的,乙方有权解除合同,乙方解除合同的,应书面通知甲方,甲方承担房屋总价10%违约金”之约定要求被告支付违约金65000元,被告辩称其及时告知了原告不能出售房屋的原因,原告强行要求继续履行合同违反了法律规定,故被告不承担违约金。鉴于被告在合同签订后及时告知原告无法出售房屋的情况,有效地防止了损失的扩大,基于公平原则,将违约金酌定按照总房款的3%计算即19500元为宜。综上所述,原告的部分诉讼请求,于法有据,应予支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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