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  北京知名律师靳双权:请求确认房屋买卖合同无效是否受诉讼时效限制?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-02-20 20:34

 
  一、原告诉称
  李一上诉请求:1.撤销判决,查明事实后依法改判或发回重审;2.上诉费用由德二承担。事实与理由:涉案的《存量房买卖协议》(以下简称涉案买卖协议)合法有效且可以继续履行,法院认定事实不清,适用法律有误。1、法院认定涉案买卖协议中第二条系无效条款是错误的。涉案买卖协议是双方真实意思的表示,约定涉案房屋售价为22万元,不存在任何欺诈、胁迫或重大误解行为,不违反法律的规定,也不存在《中华人民共和国合同法》中第52条合同无效的法定情形,该买卖协议为合法有效,且可以继续履行。2、涉案买卖协议签订、办理网签手续后,房管局需要实地测量,但被上诉人的亲属百般阻扰工作人员测量,被上诉人也拒绝配合,以致未过户成功。上诉人多次找到被上诉人,要求其办理过户手续的,并已准备好购房款22万元,但被上诉人拒绝履行合同,拒绝提供银行账号,并要求加价才能配合过户,法院对该事实未予涉及。3、被上诉人主张与上诉人之间系换房而不是单纯的房屋买卖关系,但未能提供充分证据予以证实。上诉人名下根本没有房产,不存在换房的可能,法院既否认了双方之间系换房关系,但又认定涉案买卖协议部分条款无效,交易无法继续履行,属认定事实前后矛盾。综上,请求二审法院查清事实,依法该判或发回重审。
  二、被告辩称
  德二辩称,判决认定双方签订的涉案买卖协议第二条价格条款无效,并解除第一条、第三条至第九条事实及法律依据充分,依法应予以维持。首先,德二提交的米三诉李一不当纠纷案件的民事判决书中李一自认及其父亲在2013年5月与德二商定以其父亲周家小区房屋与德二的涉案房屋置换,故上诉人与被上诉人之间不是单纯的存量房买卖合同关系,双方协议中约定的22万元是李一应支付德二的房屋差价,而不是涉案房屋总价款,虽然法院没有认定德二房屋置换的主张,但是并不说明双方不存在商定房屋置换的事实。其次,即使双方签订的合同条款有效,李一未支付房款并且将德二交付的办理房产过户的户口本、身份证、房产证等证件交给德二,其行为也明确表达了不再继续履行涉案买卖协议。李一早在2013年就已经放弃了涉案买卖协议的继续交易,且五年多来李一也没有找过德二。虽然时李一提交的存折、录音等资料主张继续履行房屋买卖协议,但是这些资料均是在本案纠纷发生后形成的,存折上的款项是开庭前不久开户存入的,这些资料无法证明李一在法定期限内主张过履行协议的权利,据此涉案房屋买卖协议也应当依法解除,综上,判决事实清楚、判决适当,请求驳回李一的上诉请求,维持原判,维护德二的合法权益。
  三、本院查明
  李一系德二的孙侄女。德二系房产的产权人。该涉案房屋系平房,一直由德二的侄女居住使用。德二与李一一家原本关系良好。2013年5月29日,德二(甲方)与李一(乙方)签订《存量房买卖协议》一份,并由德二、李一、李一父亲李四在房管部门办理了网签登记手续。该买卖协议共九条,主要约定:第一条甲方将(房屋出售给乙方,房屋建筑面积28.96平方米,用途为住宅,包括大门一个、厨房一个,乙方对上述房产的自然状况和权利状况已充分了解,自愿购买上述房产。第二条甲乙双方协定该房屋价款为22万元。第三条甲乙双方应当在房屋买卖成交后,在相关法规规定的期限内,共同前往房屋权属登记机构申请办理该房屋的产权转移登记。第四条甲乙双方就该房屋的产权转移所发生的相关税、行政收费及其他费用的负担由乙方承担……德二在甲方处签字捺印,李一在乙方处签字捺印。
  网签办理后,房管部门工作人员需要到现场实地勘测后才能予以办理过户手续,但工作人员到现场后,原告侄女提出异议,未能勘测成功,房产也未能过户到李一名下。
  另查明,2015年5月29日,案外人米三向法院起诉称,米三与李一系朋友关系,双方协商用41万元的价格共同购买涉案房产,米三出资17万元,余款由李一出资。2013年5月23日,米三转账给李一17万元用购买该房产,因后来没能过户导致房屋买卖无法完成,要求李一返还其转账支付的17万元。李一针对米三的起诉辩称,17万元系米三归还李一的借款,双方不存在由李一出面购房的事实;其与德二是换房,不存在出资购房的事实。该案庭审中,李一申请德二出庭作证,拟证实李一当时并没有向德二购房的意思,而是用李一之父王舍人周家小区三楼的房产与德二所有的涉案房产进行互换。德二出庭进行了作证,称其与李一是互换房屋。
  四,裁判结果
  一、原告(反诉被告)德二与被告(反诉原告)李一2013年5月29日签订的《存量房买卖协议》第二条无效。
  二、解除原告(反诉被告)德二与被告(反诉原告)李一2013年5月29日签订的《存量房买卖协议》第一条、第三条至第九条。
  三、驳回原告德二的其他诉讼请求。
  四、驳回反诉原告李一的反诉请求。
  五、律师点评
  案争议的焦点为:涉案房屋买卖合同的效力及应解除还是继续履行的问题。德二与李一并未签订书面的房屋买卖合同,只是在办理网签时根据房管部门提供的格式文本签订了一份存量房买卖协议,对此产生的风险,应由双方予以承担。对双方之间的合同关系,德二本案中称双方系换房,李一用其小区的房产与其涉案房产进行置换,李一再支付其差价22万元,故签订了买卖协议并办理了网签,22万元并非当时的市场价格,2013年当时的市场价格是2-3万元/平方米。李一辩称双方根本不存在置换房屋的情况,存量房买卖协议是双方真实意思的表示,22万元就是当时的市场价,只是因为德二家庭纠纷才未能办理过户手续。对此法院认为,在米三诉李一不当得利纠纷案件中,李一辩称与德二系换房,并没有与米三共同出资购买涉案房产的事实,而在本案中,则坚持系以22万元的价格购买德二所有的涉案房产,承认与米三共同出资购房的事实,前后存在当庭陈述不一致的情况。根据米三在1745号案件中的陈述,其与李一商议购买涉案房产的价格为41万元,而非22万元。
  因李一未举证证实22万元系当时的市场价,李一在本案中认可其与米三系共同购房且米三出资17万元的事实,加之考虑到当事人在签订存量房买卖协议时往往签订较低的交易价格以少交税费的情况,法院认定存量房买卖协议中约定的房屋价款22万元并非德二与李一的真实交易价格,并非双方的真实意思表示,故该价格条款无效。
  因价格条款无效,李一不能证实双方约定的真实交易价格,且李一长期始终未支付任何购房款,也未举证证实纠纷发生前在长达数年的过程中曾要求支付购房款,故李一反诉主张继续按存量房买卖协议的约定继续履行,法院不予支持。因双方的交易无法继续履行,不能实现交易目的,故存量房买卖协议中价格条款之外的内容应予以解除。德二称双方存在房屋置换合同,无证据证实,其庭审中对此的陈述也有违常理,不予采信。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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