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  北京知名律师靳双权:购房新政导致存量房买卖合同无效后中介费能退吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-02-20 20:35

     一、原告诉称
  原告兰一向本院提出诉讼请求:1.判令终止、解除兰一、夏二、a公司三方签订的《房屋买卖合同》;2.夏二向兰一支付违约金86800元;3.夏二返还兰一购房定金4万元,并自法院立案之日起,以4万元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息,直至返还完毕之日止;4.夏二赔偿兰一已向b信息咨询有限公司支付的办理购房按揭的服务费3780元;5.夏二承担兰一已支付的律师费1万元。
  二、被告辩称
  被告夏二辩称:1.不同意终止房屋买卖合同,造成房屋买卖合同没有履行是因为抵押权人意外被捕,待到案子宣判后合同可以继续履行。2.在买房签合同时,我方和中介均告知过兰一房屋设立过抵押,兰一是知晓有抵押,当时三方商定好解除抵押就过户,不存在兰一所说的我方无处分权以及提供虚假情况、违背诚实信用原则的事实。3.我方没有违约,不应当承担违约金。违约金86800元过高,如要承担违约责任,请求法院调整减少。4.我方没有违约,不应当承担按揭贷款服务费。是兰一自己去银行申请贷款,没必要请贷款服务公司,按揭贷款的服务费是额外费用。5.合同中并未约定律师费由我方承担,不应当由我方承担。6.根据网签合同第6条约定,双方已于2019年10月19日解除合同。由于兰一未按约定时间支付尾款,有违约行为,不同意退定金。7.我方履行的是网签的《存量房买卖经纪服务合同》,网签合同签订时间在后,是对《房屋买卖合同》的变更,应以《存量房买卖经纪服务合同》为准。
  第三人a公司述称,1.兰一银行贷款审批通过后,我公司人员约他们双方进行产权过户时,当时夏二有推脱,我公司的人员还到仁寿去找过人。2.我公司告知过兰一房子被抵押。在看房前确实没有说房子有,房东也未告知,但在签合同之前,我公司人员拿房东的身份证、房产证在网上查询是否有抵押,确实有抵押,也打印了房产信息,也给兰一看过,给他说过有抵押,兰一也接受,后面才签的合同。
  三、本院查明
  案涉房屋登记所有权人为夏二,取得产权时间为2019年1月8日。2019年1月9日,夏二在区国土资源局不动产登记中心办理了案涉房屋的抵押登记手续,登记抵押权人为李三,债务人为夏二,抵押面积88.99平方米,被担保债权数额74万元,债务履行期限为2019年1月9日至2021年1月10日。
  2019年8月份,兰一通过二手房网站了解到案涉房屋出售信息,遂电话联系a公司人员看房,了解房屋情况后,通过a公司人员联系夏二签订合同。签订合同之前,a公司人员在网上查询了案涉房屋的房产信息,并将房产信息打印件给兰一看。2019年8月20日,夏二(卖方,甲方)、兰一(买方,乙方)、a公司(居间服务方,丙方)签订了一份《房屋买卖合同》。2019年8月23日,a公司工作人员准备为买卖双方办理网签合同,在房管局查询打印了案涉房屋的《房屋信息查询记录》。
  2019年8月23日,兰一向银行申请个人二手房住房贷款62万元。2019年9月2日,银行审批通过了兰一的个人二手房贷款申请,并向兰一发了短信通知。兰一收到银行贷款通过的短信后,即告知了a公司的经办人员,a公司经办人员随后与夏二和兰一联系,约时间办理产权过户,后夏二多次推脱未去办理过户手续,经a公司人员追问,夏二才告知案涉房屋的抵押登记尚未注销。2019年10月19日三方约定的办理房屋转让交易手续期限届满后,夏二一直未注销房屋抵押登记手续,案涉房屋至今无法办理产权过户,双方遂产生纠纷。
  四,裁判结果
  一、原告兰一与被告夏二、第三人a房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖经纪服务合同》已于2019年10月19日自动解除。
  二、被告夏二在判决生效后十日内退还原告兰一定金40000元。
  三、被告夏二在判决生效后十日内向原告兰一支付违约金40000元。
  四、驳回原告兰一的其它诉讼请求。
  五、律师点评
  一、合同的效力及两份合同的关系。
  本案中,三方当事人就房屋买卖交易事项先后签订了《房屋买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》两份房屋买卖合同,上述两份合同均是三方当事人的真实意思表示,且不违反国家法律法规强制性规定,均属有效合同。
  两份合同均是双方实际履行的房屋买卖合同,签订时间在后的《存量房买卖经纪服务合同》,是对《房屋买卖合同》约定的买卖双方权利义务的补充和完善,仅有部分合同内容进行了变更。本案中,应以《房屋买卖合同》约定内容、《存量房买卖经纪服务合同》补充增加以及变更的约定内容来确定买卖双方的合同权利、义务。另外,《存量房买卖经纪服务合同》中房屋成交价金额虽然有变更(由868000元变更为890000元),但三方均认可执行的房屋成交价为868000元,此变更后的房屋成交价并非买卖双方真实意思表示,无法律约束力。
  兰一主张《存量房买卖经纪服务合同》不是夏二本人签名,不是夏二的真实意思表示,该合同不成立。经调查,夏二的委托诉讼代理人明确表示合同中夏二的签名为本人所签,即使不是夏二本人所签,夏二也追认、认可该签名合法有效。本院认为,兰一并无证据证明上述合同中夏二的签名不是本人所签,也无证据证明夏二不认可上述合同中的签名效力,兰一的上述诉讼主张,缺乏事实依据,不予支持。
  二、合同的解除。
  根据三方当事人在《存量房买卖经纪服务合同》中的约定:“甲乙双方约定于2019年10月19日前申请办理转让交易手续,逾期未申请办理房屋转让交易手续或甲乙双方终止房屋转让交易的,则三方约定本合同自动解除”,三方当事人签订的涉案房屋二手房交易的两份房屋买卖合同(即《房屋买卖合同》及《存量房买卖经纪服务合同》)已实际于2019年10月19日自动解除,无需法院判决解除。
  三、买卖双方是否有违约行为及违约责任的承担。
  根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,本案违约金应适当减少。
  《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”,故对兰一要求夏二退还已交定金40000元的诉讼请求,本院予以支持。
  兰一主张的定金利息损失,因本院在酌定违约金数额时,已考虑了兰一所交定金的利息损失因素,故定金利息损失不应另行重复计算。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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