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北京房产律师:单位房改房屋可否进行借名买房

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-03-30 11:19

原告诉称
张三、李四向本院提出诉讼请求:1.要求被告协助二原告办理北京市丰台区一号房屋的过户登记手续;2.诉讼费由被告负担。
事实和理由:张三与李四系夫妻关系,二人育有一子张小三,张小三与王五之女赵六原系夫妻(2004年离异)。2001年,赵六告知张三、李四,其母亲王五的单位集资房拟出售,每平米价格为2500元,其母亲王五也不买集资房,所以推荐张三、李四购买该集资房。
当时张三与李四的自住平房因面临拆迁,急需找到新的住处,觉得新房地理位置不错,就决定自己出资购买北京市丰台区一号房屋。2001年12月28日,张三、李四支付购房款23万元,2002年8月28日支付购房款9475元、公共维修基金7184.25元。
上述费用支付后,二原告看购房款发票抬头名称是王五,便立刻找到王五要求将发票名称改为二原告,王五表示如果更改名称需要再支付8万到10万元。二原告同意支付8万元,之后发票改为赵六,王五表示,都是一家人,写谁都一样,并且办理房本是需要用购房发票申请的,办理房本时再改为张三的名字或者再配合张三办理过户手续。
张三、李四决定下发房本时,在更改房本业主信息,2003年,二原告搬进诉争房屋。2004年,张小三与赵六协议离婚,但并未告知双方家长。2008年8月4日,王五在未通知二原告的情况下,且未取得购房发票原件的情况下,取得涉案房屋的《不动产权证书》。2018年,二原告才在北京市煤炭总公司查询到争议房屋的房本已办理在王五名下,便要求王五配合办理过户手续,但王五拒绝办理过户。我方认为,双方之间存在借名买房事实,但是在房屋所有权问题上尚存争议,故二原告诉至法院,要求被告协助原告办理所有权变更登记手续。
 
被告辩称
王五辩称:1.被告与原告之间不存在“借名买房”相关协议及事实的合同关系,根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第二款:“当事人一方提供证据证明其归房屋购买确实存在出资关系,但不足证明双方之间存在借名登记的约定,其主张房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持”。被告与二原告之间不存在所谓的“借名买房”的相关合同关系,其要求办理过户登记手续没有法律依据。
2.1998年王五之女赵六与原告之子张小三建立婚姻关系,二人居住在原告家的平房内,2001年,王五单位集资建房,为解决赵六与张小三的住房问题,双方家长协商购买王五单位自建房。原告作为男方家长承担个人负担部分即2500元/平方米,王五作为女方家长以其单位给予的1250元/平方米的资助作为出资。原告起诉的事实与实际情况不符。赵六与张小三达成协议:2006年2月4日,赵六与张小三达成协议:2007年7月1日,张小三归还诉争房屋;归还房屋时,退还其父母垫付的约24万+5万元(因作为女方家长的王五为双方子女解决了住房问题,作为男方家长的原告对此表示感谢,支付了5万元的感谢费);后在2006年8月24日,又对协议进行补充,因张小三请求将归还房屋的时间变更为2007年7月1日。4、之后,王五多次写信督促原告解决涉案房屋的问题,2006年到2008年,几乎每年都去信,原告均未于理睬。综上,张三、李四与王五之间不存在所谓的“借名买房”的事实。5、张三、李四的起诉已经超过法律规定的诉讼时效,该案发生在2001年,至今已19年时间,远远超过了法律规定的最长诉讼时效3年时间。
 
本院查明
本院经审理认定以下事实:张三与李四系夫妻,张小三系二人之子,赵六系王五之女,张小三与赵六原系夫妻,二人于2004年9月15日登记离婚。
2001年12月1日,甲方(卖方)M公司(以下简称M公司)与乙方(买方)王五签订《房屋买卖协议书》,约定甲方将坐落于北京市丰台区一号房屋,建筑面积95.79平方米出售给乙方,房价款239475元,公共维修基金7184.25元。
2002年1月15日,甲方北京市煤炭总公司于乙方王五签订《补充协议》,约定乙方按照集资建房的方式购买坐落于北京市丰台区一号房屋,总建筑面积97.09平方米,购房单价为每建筑平方米3750元。其中乙方按照2500元/平方米集资购房,甲方按照1250元/建筑平方米予以资助,资助总金额为121362.5元。
房屋交付后,由张三、李四进行装修,并实际占有使用,交纳物业费等费用。
2006年2月4日,甲方赵六与乙方张小三签署协议一份,载明:2002年10月,乙方以30万元购买甲方集资宿舍楼住房。鉴于2004年9月甲、乙双方已协议离婚,现经甲、乙双方协商达成如下协议:1、至2006年7月1日,乙方归还甲方所有的北京市丰台区一号房屋。2、甲方在乙方归还上述住房钥匙当日,退还乙方原购买此套房屋的给用30万元(实际用款为:97.01平方米×2500元/平方米=242525元。加上5万元,合计292525元)。此协议一式三份,甲乙双方各一份。赵六、张小三在本协议后签名。本协议上另手写一部分文字,载明“应乙方恳求房屋归还日期推迟2年,至2007年7月1日,其他条款不变。”该手写文字后署名为“赵六、张小三”、日期为“2006年8月24日”。张小三对协议打印部分予以认可,对新增的手写部分不予认可。
另,2006年开始,王五夫妇曾以信件的方式与张三夫妇谈及涉案房屋的问题。张三表示因其2007年开始身患癌症治疗,且持有购房票据原件,未见到产权证书,故未予回复。
 
裁判结果
王五于本判决生效之日起十日内协助张三、李四办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。
 
律师点评
对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。
本案的争议焦点系张三、李四与王五之间是否存在借名买房的合同关系。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条:下列事实,当事人无需举证证明:……根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。
结合上述规定,法院分析如下:就涉案房屋来说,第一,涉案房屋的购房款及公共维修基金均由张三、李四支出;第二,王五虽辩称涉案房屋系为赵六、张小三购买的婚房,但考虑二人登记结婚与购买房屋的时间及房屋的实际居住情况,法院对王五该意见不予采信;第三,张三、李四长期保管购房发票、公共维修基金的收据的原件,上述涉案房屋的重要资料,正常理应保存于真实权利人处;第四,涉案房屋交付后由张三、李四进行装修,且自购买后至今已近20年,均由张三、李四二人占有使用;第五,张三、李四与王五之间虽无书面合同,但考虑双方系儿女姻亲关系,未采用书面方式对权利义务进行约定符合常理。
综上,通过以上基础事实,并结合日常生活经验法则,法院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。张三、李四持有涉案房屋的重要资料且实际占有使用涉案房屋,如王五为真实的房屋权利人,等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外,显然不符合常理。
同时,如涉案房屋系为张小三、赵六购买的婚房,则该婚房理应由张小三、赵六占有使用才符合常理,现涉案房屋自购买后长期由张三、李四使用,显然与王五所述不符。另外,关于王五提供的张小三与赵六之间的协议,不能证明涉案房屋的实际归属情况。就王五所述的张三、李四起诉已经超过诉讼时效的答辩意见,因房屋的使用价值为居住使用,该房屋购买后权利一直由张三、李四享有,故张三、李四不存在怠于行使权力的情形,法院对王五的该项答辩意见不予采纳。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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