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资深房产律师:借名买房之后房屋出售后利益由谁所有

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-03-30 11:20

原告诉称
张三向本院提出诉讼请求:1.解除我与李四之间的借名买房合同;2.要求依法平分北京市海淀区一号房屋出售的收益,数额为1359177元;
事实和理由:2012年底,我委托妻子借用李四的名义,向北京M公司(以下简称M公司)购买北京市海淀区一号房屋(以下简称一号房屋),房屋建筑面积147.23平方米,我向M公司支付了房屋首付款1549100元,并以李四的名义申请银行贷款359万元,后以李四的名义偿还贷款813600元,缴纳契税78000元,物业费19800元,装修费用120000元。购买该房屋后由我委托中介对外进行出租,一共收取租金200000元。2017年李四将一号房屋以1316万元的价格出售给第三人,向我返还了出资及收益5000000元。尚欠130万元收益未支付。故诉至法院,望判如所请。
 
被告辩称
李四辩称,第一、我方不认可是借名买房纠纷,是无名合同纠纷,法律关系类似于共同投资。第二、张三计算方式错误,售房款数额和租金收益193500元认可。第三、成本不认可,张三有逻辑错误。双方曾对张三花费首付、贷款金额、装修费等均确认了,后张三补交了家具家电票据,增加了家具家电的费用9万余元。而当初12万元装修费是包含了家具家电了,故张三计算费用有重复。第四、我亦偿还房屋贷款金额,并对张三支付物业供暖费金额无异议。第七、利息不同意支付,我给原告妻子500万元后,原告妻子没有提出异议,也没有主张过利息,双方对事实无异议,只是金额没有达成一致意见,双方没有约定利息,张三是个人,不能按照拆借贷款利率支付利息,法院判决后,会有迟延利息,故不应当再次主张。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。因张三、原告妻子无北京市购房资格,遂使用李四名义购买房屋及车位。2013年1月,张三出具《委托书》,称因本人工作繁忙,不能亲自办借用李四名义购买一号房屋及车位的相关手续,特委托原告妻子作为代理人,全权代表张三办理相关事项。
2013年1月25日、2014年9月23日李四与M公司分别签订了《北京市商品房预售合同》及《补充协议》,由李四购买一号房屋,建筑面积147.23平方米,房屋总价款为5139101元。张三支付购房首付款1549100元、以李四名义申请银行贷款359万元,张三偿还贷款813600元,2017年10月23日,李四办理个人一手住房贷款的全部提前还款,李四偿还银行贷款3481058.78元。2016年6月30日,一号房屋完成产权登记,登记于李四名下,共有情况为单独所有。后,张三将房屋出租给他人使用,取得租金收益193500元。
2017年7月8日,李四将一号房屋出售,房屋总价款13160000元。售房款由李四取得,李四将其中500万元给予原告妻子。诉讼中,原告妻子向本院出具《情况说明》:张三起诉李四房屋买卖合同纠纷一案诉讼中,现本人对北京市海淀区一号房屋及所有权益交由张三主张。
 
裁判结果
一、确认张三与李四之间的借名买房协议已解除;
二、李四于本判决生效后七日内给付张三1208969.67元;
 
律师点评
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,根据双方当事人陈述及证据材料,基于一号房屋购房首付款由张三交纳、贷款由张三偿还、以及房屋由张三出租等事实,可以认定张三、原告妻子因自身无购房资格,而借用李四名义购房,双方间为借名买房合同关系。
后因一号房屋所有权证取得时间较晚及偿还贷款等原因,双方一致同意由李四将房屋出售,双方平分收益款。故双方的上述行为表明借名买房合同已协商解除。原告妻子系张三的委托代理人,合同相关权利义务应由张三承担,故张三以其名义起诉李四要求解除合同具有法律和事实基础,法院予以支持。一号房屋出售后,出售款1316万元由李四持有,法院在核算双方出资后,确定剩余款项应由李四返还给张三。
李四称二套房利息损失70万元应由张三承担,因李四另行购房产生的利息,系李四其他生活支出,并非购买一号房屋产生的费用,与本案不存在关联性,故法院对于该部分费用不予认可。故法院在综合考虑上述因素核算双方应取得的收益为3546378.68元,张三的支出为2769777.99元,李四的支出为3490964.64元;李四应将每人收益数额以及张三支出数额,减去张三已得的500万元以及每人应得的房租数额96750元,剩余1208969.67元应当予以给付张三。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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