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上诉人及案外人签订上述拆迁补偿合同,且没有经过三方协商的情况下直接将争议房屋交付给案外人,他接收涉案房屋是不是并无过错?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-12-16 20:53

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

上诉人王军上诉称,一、一审法院认定事实错误。一审判决经审理查明部分,已查明2011年3月2日,大发公司与王殿义签订了房屋拆迁补偿合同,合同约定回迁的商服楼位置位于原拆迁房屋位置,又查明,王殿义的原房屋位置被开发建设一条南北宽25米的道路。从以上两查明的事实上可以得出结论:大发公司承诺王殿义,在王殿义原房屋位置建楼回迁给王殿义,但实际上,大发公司在王殿义原房屋修了一条街道,没有盖楼,所以,本案争议的XX小区XX号楼西侧从北向南数第1、2、3、4号门和大发公司与王殿义拆迁补偿合同中约定回迁给王殿义和楼房,不是一处楼房,不司于一房两补,是两个不同位置的房屋。综上,一审法院认定大发公司在与上诉人王军签订合同时,隐瞒了约定补偿的房屋已补偿给了王殿义的重要事实,违背诚实信用原则,属于一房两补,是错误的,与事实不符。另外,大发公司与王殿义签订的拆迁补偿合同中,在“北面临新开发的临街道路”后面还有一句话为“位于油建路路东与市场东大门相对”,这句话可以确定大发公司补给王殿义的房屋不是本案争议的XX小区XX号楼西侧从北向南数第1、2、3、4号门,而一审法院故意漏掉这句话,是故意歪曲事实,枉法裁判。王殿义合同中约定回迁房就是原房屋扒倒重建,(西面临街16米,现在1、2、3、4门西临街18米),北墙皮要求对市场东门临街道。而不是现在北墙皮对李江修理部新开商业大街南1、2、3、4门有照片作证。

2011年3月2日,大发公司与王殿义签订的房屋拆迁补偿合同中约定确定回迁楼房位置的原文为:“商服楼位置位于原拆迁房屋位置,商服楼全部为地上一层,必须临街,商服楼西面临街,北面临新开发的临街道路,位于油建路路东与市场东大门相对。并且该约定下面附有图纸一张。大发公司与王殿义拆迁补偿合同中约定回迁的楼房位置的条款结合附的图纸,完全可以证明大发约定补给王殿义的房屋和大发公司约定补给上诉人王军的房屋不是同一座房屋,本案争议的房屋(XX小区XX号楼西侧从北向南数第1、2、3、4号门)与王殿义无任何关系。二、一审判决适用法律错误,应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。本案争议的焦点就是大发公司将XX小区XX号楼西侧从北向南数第1、2、3、4号门交付给案外人王殿义的行为是否有效。根据大发公司与上诉人王军、王殿义签订的拆迁补偿合同可以看出,大发公司在与王军的拆迁补偿合同中,约定将XX小区XX号楼西侧从北向南数第1、2、3、4号门这个位置的房屋补偿给了王军,大发公司与王殿义签订的拆迁补偿合同中约定补给王殿义的房屋位置现在是一条道路,没有该房屋,在这个合同中,大发公司没有约定将XX小区XX号楼西侧从北向南数第1、2、3、4号门拆迁补偿给王殿义,

所以,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定,上诉人王军对本案争议的房屋享有优先权,大发公司擅自将该房屋交付给王殿义的行为是违背法律强制性规定的,是无效的民事法律行为,因此,人民法院应当保护受害人王军的合法权益,将该房屋判定归上诉人所有。三、本起案件的发生,完全是被上诉人大发公司无视法律,霸道的行为所造成的结果。本次拆迁补偿过程中,上诉人王军并不是个例,据上诉人了解,还有丁亚峰、牟林强、张喜、张玲、徐术新、兰庆海、朱丽娜等被拆迁人也和上诉人一样,被上诉人大发公司当初承诺回迁的位置,等到回迁时,被上诉人将地段好的房屋留下来,自作它用,强迫被拆迁人领取被上诉人指定的房屋,被上诉人的行为就是在签署拆迁补偿协议时,连哄带骗,等到将被拆迁人房屋扒掉后,就变了态度,置当初的承诺于不顾,私自更改回迁楼房位置,并且恶人先告状,说当初签署拆迁补偿协议是受胁迫的,拒不按照拆迁补偿协议履行。本案的起因是因为王殿义原房屋位置被建设成一条道路,当初,大发公司与王殿义签订房屋拆迁补偿协议,约定给王殿义在原来的房屋位置回迁楼房,现在原位置修了一条路,没有建楼房。大发公司这时正确的解决方法应当是,召集这栋楼的被拆迁人,坐在一起研究一下解决方案,看看能不能重新约定一下回迁楼房的位置,协商解决此事,协商不了,大发公司应当将其他被拆迁人按照当初的拆迁补偿合同给付约定位置的楼房,被拆迁人王殿义的房屋,因为修建了一条道路,无法按拆迁补偿合同约定的原位置回迁,大发公司可以与王殿义协商,

另行安排回迁楼,或者给付房款,这是正确的解决方法,而大发公司采取了霸道的、强硬的方法,不与被拆迁人协商,自己做主,擅自改变当初拆迁补偿合同约定回迁的位置,导致了众多矛盾的发生,本来这次回迁过程中,只是大发公司和王殿义之间的矛盾(因为只有王殿义约定回迁的位置被修了一条路,无法回迁,其余的被拆迁人当初约定回迁的楼房,现在都按照约定盖完了楼,完全可以按约定回迁),现在由于大发公司采取了错误的解决方法,导致许多起回迁案件的发生,有的被拆迁人无奈,最后向大发公司妥协,与之达成协议,同意大发公司所指定的回迁位置回迁,从中,大发公司得到了许多利益,被拆迁人受了损失,但由于处于弱势地位,只能默默忍受。况且,大发公司在与被拆迁人协商拆迁补偿事宜是时候,回迁楼的规划已经审批完成,大发公司很清楚的知道王殿义原来房屋位置已经规划成一条道路,不能在王殿义原来房屋位置建造楼房,但王殿义当初坚持要在自己原来房屋位置回迁,否则,不同意回迁,大发公司为了能够拆迁,故意隐瞒了王殿义原房屋位置不能建楼,应该修路的事实,依然与王殿义签署房屋拆迁补偿合同,约定在王殿义原房屋位置回迁,这是故意欺诈王殿义的行为,王殿义虽然也是受害者,但这是大发公司的过错,不应该将属于上诉人王军的回迁楼交付给王殿义。综上所述,一审法院判决歪曲了事实,适用法律错误,依法应该给予撤销,二审法院在查明事实的基础上,支持上诉人诉讼请求:1、请求人民法院撤销(2014)州民初字第580号民事判决书,依法改判,支持上诉人的诉讼请求。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人大发公司答辩称,一、本案上诉人在本案诉讼过程中,一直主张在其平房原位置回迁,但由于其房屋原位置所在的区块因油建路红线向东延伸4米,祝三街红线向北延伸4米,该区块内又规划建设了一条南北宽25米的道路,导致上诉人所主张的原位置回迁在客观上无法履行。这是因肇州县城市总体规划调整和建设、土地、规划等行政机关的行政许可行为造成的,不能归责于被上诉人,被上诉人根据本案的实际情况,在不改变上诉人南侧和北侧邻居的情况下,将XX小区XX号楼西侧北往南数第5、6、7门回迁给上诉人,应当视为原位置回迁。被上诉人至今不理解上诉人认可还建房屋因油建路拓宽东西位置可以串动,为什么在祝三街拓宽和另有新建道路的情况下,不认可房屋南北位置的部分串动,而一再坚持原位置回迁。因原位置无法回迁,上诉人应当接收被上诉人交付的回迁房屋,而不应一再主张原位置回迁。二、本案被上诉人在其开发建设的馨街坊小区中临油建路一侧,没有留任何一间商服,已全部回迁给回迁户,上诉人在上诉状中称我公司将地段好的房屋留下来,自作他用,强迫被拆迁人领取指定的房屋与客观事实不符,请求二审法院不予采信。三、本案被上诉人与上诉人及案外人王殿义签订拆迁合同的时间均在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后,在被上诉人没有取得房屋拆迁许可证的情况下,本案应当适用《条例》的规定,因《条例》规定,只有县级以上人民政府房屋征收部门才有权签订补偿协议,因此本案双方当事人签订的补偿合同无效,上诉人主张继续履行合同没有法律依据,请求二审法院不予支持。

二审期间,本院出示了依法调取的肇州县国土资源局出具的关于王万学与王殿义宗地位置的概略说明及简图各一份,法院的勘验笔录一份,上诉人与被上诉人对以上证据的真实性以及所描述的原房屋位置及所注明的距离均无异议。

本院查明

二审查明事实与一审一致。

本院认为

本院认为,被上诉人与上诉人签订了房屋拆迁补偿合同,同时,被上诉人又与案外人王殿义签订了拆迁补偿合同,两份合同中均约定按原拆迁位置回迁商服楼。两份拆迁补偿合同均不违反法律规定,应为合法有效,双方当事人应按合同约定履行自己的义务。但是在上述两份协议签订之前,肇州县政府部门已制定了《2006-2020肇州县肇州镇城市总体规划》,其附件二的规划道路系统一览表内容,因油建路东拓、祝三街北拓、新开发南北道路等道路规划导致回迁楼的位置整体发生变更,客观上无法原址建设,故上诉人和王殿义原址回迁房屋均已无法实现,两份合同事实上已经不能履行。被上诉人作为开发单位明知上述规划,还与上诉人王军及案外人张权签订上述拆迁补偿合同,且没有经过三方协商的情况下直接将争议房屋交付给张权,张权接收涉案房屋并无过错,但被上诉人违反诚实信用原则,致王军合同目的无法实现。涉案1、2、3、4门商服虽未办理产权至案外人王殿义名下,但上述商服已经交付给张权没有异议,并已实际接收,张权系合法占有,上诉人请求被上诉人交付涉案1、2、3、4门商服的主张,应不予支持,上诉人王军可向被上诉人主张合同目的不能实现的损失,一审法院释明上诉人王军是否变更诉讼请求,上诉人坚持不同意变更诉请求,双方亦无法达成一致意见,故其主张依法应予驳回。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,对上诉人上诉请求,本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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