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拆迁人配偶与开发商单独签署协议有效吗

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-04-28 20:53

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
 
 
原告诉称
李四向本院提出诉讼请求:请求确认张三与C公司于2010年4月18日签订的B市1号商品房预售合同无效。
张三是B市1号小区的被拆迁人,2006年3月2日,张三与C公司签订了拆迁安置产权置换协议,协议约定张三以私有产权平房置换C公司开发的商品房两套(二居室一套,一居室一套)。2007年6月6日,双方又签订拆迁安置产权置换补充协议一份。2010年4月18日,李四与C公司签订关于B市1室的商品房预售合同,该预售合同约定自本合同签订后,上述拆迁安置产权置换协议和拆迁安置产权置换补充协议即行终止。
李四认为,李四不具备签署《商品房预售合同》的资格。预售合同违反民法公平原则,变相剥夺了张三作为被拆迁人应有的拆迁利益,该预售合同应属无效,故诉至法院。
 
被告辩称
被告C公司答辩称,一、张三与李四系夫妻关系,夫妻关系存续期间,张三以个人名义签订的《拆迁安置产权置换协议》项下置换的安置房属于夫妻共同财产,李四对该等权益依法享有权益。在为落实《拆迁安置产权置换协议》而就安置房屋签订《商品房预售合同》,李四当然有权决定如何签订《商品房预售合同》,因此其以个人名义和以张三名义签订的《商品房预售合同》均应当是合法有效的。
二、即便李四与能单独决定《商品房预售合同》签订事宜,其实际以张三、李四名义就落实《拆迁安置产权置换协议》而签订《商品房预售合同》,也构成夫妻之间表见代理,该两份合同的后果均应由张三承担。
三、再退一步说,即便李四无权代理张三办理两套安置房的手续,因涉案房屋已于2010年交付,该夫妻二人也已实际取得房屋并入住6年,在交付之后张三从未向C公司反映过交付房屋与《拆迁安置产权置换协议》不符的问题,张三实际接收房屋并实际入住的事实应视为其对《商品房预售合同》的追认,依法应承担相应的法律后果。结合张三、李四夫妇对安置房屋验收接收、入住、支付差价款等事实,依法应当认定张三认可两份《商品房预售合同》的效力,该合同也不应认定为无效合同。
四、《商品房预售合同》是按照统一标准实施,该合同内容完全符合法律规定及《拆迁安置产权置换协议》之约定,不存在侵害张三权益的情形,依法应认定有效。如该合同被认定无效,不仅将动摇长期形成的法律关系,不利于民事关系的稳定,同时也对张三家庭权益带来损害。合同无效的法律后果是返还原物、赔偿损失,如涉案合同被认定无效,C公司将依法要求返还安置房屋。请求法院驳回张三的诉讼请求。
 
本院查明
张三与李四于1993年4月9日登记结婚。
2006年3月2日,C公司(甲方)与张三(乙方)签订《拆迁安置产权置换协议》,根据人民政府令第87号《城市房屋拆迁管理办法》、人民政府文件京政函[2002]109号《关于城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》以及《B市1号小区二期拆迁实施细则》,甲、乙双方达成如下产权置换安置协议:甲方以出让方式取得坐落于B市1号地块的国有土地使用权,乙方产权置换的商品房所在土地用途为住宅,主体建筑结构为钢筋混凝土结构(建筑标准及装修情况见附件一)。
乙方现住B市1号,在拆迁范围内有房屋建筑面积133.96平方米,正式户口2人,分别是之妻、之女;根据有关规定乙方自愿选择产权置换B市1号二居室一套,建筑面积75.88平方米(暂定),朝向南北、一居室一套,建筑面积58.08平方米(暂定),朝向侧西,新建商品房建筑面积在入住时,以专业测绘部门实测面积为准,多退少补(房屋户型图及所在位置见附件二);乙方原房屋建筑面积133.96平方米,该部分互不找差价;置换商品房的建筑面积大于原房建筑面积部分,乙方按照每平方米6600元购买;按该套置换商品房的朝向应(加、减)收乙方人民币加40064.64元、减30666.24元。
甲方应补偿乙方其他费用合计110129.2元(含提前搬家奖、搬家费、电器移机费、附属物及停产停业补助费等),收支相抵后,甲方应支付乙方补偿金额100730.80元;甲方不得擅自变更该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等,但由于行政审批需要确需变更的,应书面告知乙方,双方协商后,按实际情况签订补充协议;协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
协议后附附件一:装修和设备标准(参考)、附件二:房屋平面图及位置示意图(两份)。张三及C公司分别在协议上签字、按捺指纹及加盖公章予以确认。
2007年6月26日,C公司(甲方)与张三(乙方)签订《拆迁安置产权置换补充协议》,就《拆迁安置产权置换协议》第十六条约定的开工建设时间、延期开工补偿标准、交房时间及延期补偿标准进行了补充。张三及C公司分别在协议上签字、按捺指纹及加盖公章予以确认。
2010年4月17日,C公司开具发票,确认收到李四交来定B市1号号房款,金额为4490.64元。
同日,C公司开具收据,确认收到B市1号室物业费、公维费、取暖费合计4747.6元。
2010年4月18日,C公司(出卖人)与李四(买受人)签订《商品房预售合同》,约定房屋坐落:B市1号,预测建筑面积共76.51平方米,其中套内建筑面积58.53平方米。合同后附附件一:房屋平面图及在整个楼栋中的位置图、……附件九补充协议,补充协议第21条约定:自《合同》及本协议签订之日起,原编号为AB市1号的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止,并由买受人交回到出卖人处,双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行,双方对此不存在任何异议,任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任。
同日,C公司出具《领款单》,内容为:今收到C公司发放的B市1号房(置换协议号:AB市1号)延期交房补偿金6800元,李四在“领款人”处签名确认。
同日,李四签署《业主家庭情况登记表》及《验房表》,内容为对B市1号室房屋情况的确认。
庭审中经询问,C公司表示向李四交付B市1号室是基于《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》的约定,签订《商品房预售合同》的目的在于办理房产证的需要,以及对户型变化补差一些款项的问题进行约定。
另询,C公司认可未与李四签订有《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》,因李四是张三的同住人,因此《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》是对他们一家人的拆迁安置。
 
裁判结果
确认李四与C公司于2010年4月18日关于房屋坐落B市1号的《商品房预售合同》及全部附件无效。
 
律师点评
C公司与张三分别于2006年3月2日、2007年6月26日签订的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均系双方真实意思的表示,未违反法律及行政法规的禁止性规定,亦未侵犯他人的合法权益,依法有效,对此双方均应自觉履行各自的合同义务。
本案中双方当事人的争议焦点在于2010年4月18日C公司与李四签订《商品房预售合同》是否有效。
首先,本案所涉法律关系系拆迁安置产权置换,并非单纯的商品房买卖,张三与C公司在前已签订了《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》,对于安置房屋的户型、面积、楼层、朝向、在整个楼栋中的位置进行了明确的约定,具备合同的主要要件,协议中所涉两套拆迁安置房之一即本案所涉B市1号房。在另案中张三明确表示其实际入住B市1号室是对上述两份协议的履行行为,C公司亦认可交付房屋的依据是两份协议,《商品房预售合同》仅是作为履行办理房屋所有权证手续之用。
其次,《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均明确了张三系被拆迁人,《商品房预售合同》系为履行办理所有权证手续之用,其签约主体亦应为张三,李四虽系其配偶,但并非被拆迁人,亦非两份协议的签约主体,无权代表张三签字。现经庭审查明《商品房预售合同》未经张三签字,张三亦明确表示其入住B市1号室系对两份协议的履行,因此不能认定张三的入住行为系对《商品房预售合同》的事后确认。
再次,户型、面积、朝向、楼层、在整个楼栋中的位置均系房屋的重要属性,直接影响房屋的价值,经查《商品房预售合同》所确定的B市1号室与两份协议中的约定在上述房屋属性上均存在差异,损害了张三依两份协议应享有的权益,而《商品房预售合同》附件九中“自《合同》及本协议签订之日起,原编号为B市1号的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止,并由买受人交回到出卖人处,双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行,双方对此不存在任何异议,任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任”的约定,直接阻碍了张三依两份协议主张权益。
最后,关于C公司提出的如认定《商品房预售合同》将可能导致张三无法继续居住B市1号室的问题,法院已在庭审中明确告知张三,张三表示对此完全知晓并坚持其诉讼请求。
至于张三实际入住B市1号室是否属于对C公司变更两份协议中关于房屋属性约定的事后确认,以及李四未经张三授权代为签字的行为应承担何种责任问题,均不属于本案的审理范围,在此不予考虑。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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