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北京房产律师:老人房子留给孙子,子女还能再继承吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-11-27 15:28

北京地区的拆迁纠纷近些年来数不胜数,大多是由于拆迁利益分割不清,对于拆迁,一般为分按照平米数补偿和按照安置人口补偿两中方案,实践过程中拆迁办会与安置人签订拆迁协议。若是拆迁协议没有经过所有安置人的同意,其效力如何,对于拆迁款又该如何分割,今天就根据这起案件来分析一下。
  一、原告诉称
原告马a向本院提出诉讼请求:1.判决2014年1月7日被告置业有限公司与被告刘a、刘b签订的《拆迁协议书》无效;2.被告置业有限公司拆迁房屋还建面积146.7平方米的二分之一产权归原告所有;3.判令被告置业有限公司按市场价格支付原告房屋拆迁补偿款271395元;4.诉讼费由被告承担。
事实与理由:1985年原政府在扩建改造环城路时拆除了原告家的住房,并安排一块宅基地给原告家建房。当时原告全家四人共同生活,即原告的父母、原告和被告刘c,主要靠原告理发收入维持生计。原告筹措资金购买了政府安排的宅基地,并借款在该宅基地上建起了一栋三间平房,建房借款由原告独自还清。1992年7月24日,上述房屋以原告父亲的名义办理了房产证,建筑面积为94.24平方米。1996年6月13日,以原告的名义办理了土地使用证,用地面积为121.3平方米。1990年原告的父母主持分家,该房屋由原告及被告刘c各分得二分之一。1993年原告的母亲去世,2009年原告的父亲去世。2014年被告置业有限公司与社区联合进行小区旧城改造须拆迁原告的房屋,2014年1月7日,被告刘a、刘b瞒着原告,与被告置业有限公司签订了《拆迁协议书》。该《拆迁协议书》严重侵害了原告的合法权益,其内容无效。
  二、被告辩称
  被告置业有限公司辩称,2014年1月7日我公司与被告刘a、刘b签订了《拆迁协议书》属实,该协议书没有实际履行。我公司不是本案适格被告,原告与被告刘c、刘a、刘b之间的房屋权属问题由法院认定。
  被告刘c、刘a、刘b辩称,原告不具有诉讼主体资格,诉争房屋是被告刘c、刘a出资重建的,重建前的旧房属被告刘c、刘a所有,原告于2015年补办的房产证无效。被告刘a、刘b与被告置业有限公司签订的《拆迁协议书》合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
  三、本院查明
  1984年原人民政府在扩建改造环城路时拆除了原告家的住房,在路安排了一块共五间的宅基地给原告全家建房。当时,原告马a全家有五口人(姐姐马z1981年出嫁):父亲马x、母亲赵u、长兄赵o、次兄即被告刘c及原告马a,其中赵o分得一间半宅基地,自己出资建造了一间半平房(砖木结构,南北朝向,位于西侧);原告马a与被告刘c共同分得三间宅基地,以原告马a的名义贷款建造了涉案的三间平房(砖木结构,南北朝向,位于东侧);父亲马x、母亲赵u分得半间宅基地(位于两建筑物前中间)。1987年7月,赵o、原告马a分别在房屋管理部门申请办理登记手续,上述西侧一间半房屋登记为赵o所有(路15栋8号),涉案的东侧三间为原告马a与被告刘c共有)。
  1987年9月16日,房屋管理部门向马x颁发了该房屋共五间的房产证房屋所有权人为马x。涉案的房屋建成后由原告马a、被告刘c及父母共同居住使用,后马a、刘c先后结婚人口增多,1990年马a与父母搬到马a搭建的临时铁棚理发店居住,并于1991年经政府批准在该农贸中心东侧地段建房,涉案房屋自1990起一直由被告刘c、妻子刘a一家居住至今。1992年,马x和赵u将其半间宅基地给予赵o建房,并申请房屋管理部门将上述总证注销,分别办理了路15栋8号房二间属于赵o所有。1996年6月13日,原告马a以自己的名义办理了涉案房屋的土地使用证。2008年被告刘c、刘a出资对涉案房屋进行了修缮。2014年1月7日,被告刘a、刘b与被告置业有限公司签订《拆迁协议书》,约定置业有限公司对涉案的房屋进行拆迁,还给被告房屋面积146.7平方米,补偿现金29981元。2015年6月16日,原告马a以原证遗失为由,申请补办了涉案房屋的房产证。原告认为《拆迁协议书》侵害了其合法权益,故诉至本院。
  另查明,赵u于1993年去世。2002年,赵o、刘c与马a、马x、马z就房产发生继承纠纷。关于路的房屋,马x在其2002年10月8日书面答辩状中称:“1990年4月,在答辩人主持下,刘c与李n分家,在路的三间平房归刘c所有,李n在东侧搭建临时铁棚居住,理发为生,答辩人及老伴跟随李n一起生活,答辩人夫妇原居住的半间平房归长子赵o所有。”,马a则在2003年8月28日答辩状中称:“1990年,由父亲马x主持,答辩人与被答辩人刘c分家,父亲名下在路的三间平房(实际为答辩人和被答辩人刘c共有)归被答辩人刘c所有和居住,父母居住的半间平房归被答辩人赵o所有,答辩人搬到后湖公厕与农贸中心东侧之间的空地上搭建棚屋开理发店和父母一起生活和居住。”。2009年,马x去世。
  四、裁判结果
据此,经审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:
  一、2014年1月7日被告置业有限公司与被告刘a、刘b签订的《拆迁协议书》无效;
  二、驳回原告马a的其他诉讼请求。
  五、律师点评
  本案争议的焦点:1.三间房屋的所有权归属问题;2.《拆迁协议书》的效力问题。
  一、关于三间房屋的所有权归属问题
  我国物权法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”
  本案中,三间房屋和一间半房屋建成后,于1987年进行了初始登记,房屋记载为原告马a与被告刘c共有,房屋记载为赵o所有,同年房屋管理部门向马x颁发的路15栋房屋共五间的房产证记载的权利人为马x与初始登记记载不一致,依法应以登记薄记载的权利人为准,且相关当事人并无证据证明初始登记错误,故涉案三间房屋的所有权属于原告马a与被告刘c共有。被告刘c、刘a、刘b仅以房产继承纠纷中马a及马x所涉及路房屋的相关答辩意见主张1990年分家涉案房屋已归被告刘c所有,因无其他证据佐证,且马a及马x在房产登记纠纷中的相关表述为给刘c居住,故不能证明1990年的分家为对涉案房屋的所有权分割,对该抗辩意见依法不予采纳。被告刘c、刘a、刘b辩称其于2008年对涉案房屋进行了重建,但其提交的证据只能证明进行了部分修缮的事实,依法不能产生物权消灭并重新设立的效力。因此,涉案三间房屋的所有权自初始登记后并无发生权属变动的法律事实,应当属于原告马a与被告刘c共有。
  二、关于《拆迁协议书》的效力问题
  认为,涉案房屋的所有权属于原告马a与被告刘c共有,对共有财产处分依法应征得其他共有人的同意,被告刘a、刘b未经马a同意与被告置业有限公司签订拆迁补偿协议,损害了原告马a的合法权益,原告马a请求确认该《拆迁协议书》无效符合法律规定,依法予以支持。对于该房屋的拆迁补偿问题,应由当事人另行协商,不宜由判决,故对原告的其他诉讼请求,依法不予支持。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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