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农民进城后能反悔所卖的农村住房吗?

来源:未知  作者:1  时间:2013-01-25 16:34

  
    原告高先生本为南谯区大王镇郝郢村的农民,1985年得到本镇林楼村的宅基地,并于1986年建成2层楼房4间和2间平房的住房。1991年高先生转为非农户口,为方便小孩上学,于1997年在滁城买商品房居住。同年9月3日,高先生与叶先生签订了“房屋买卖契约”。高先生将林楼村的农村住房作价53800元卖给叶先生 ,并约定过户手续及建房证由高先生帮助办理,后未办理,同时叶先生便欠高先生6300元房款未付。叶先生购买此房后,举家离开原籍来安县农村,并放弃了承包地、卖掉了住房,在南谯区大王镇靠贩菜维持全家生计。2008年3月,高先生反悔,起诉到法院,要求确认双方所签的房屋买卖协议无效,叶先生退还所购六间房屋,高先生返还叶先生的购房款4.75万元。
    【评析】
 
    该案在处理中有两种意见。
 
    一种意见认为:由于高先生与叶先生签订的房屋买卖协议违反《物权法》第9条的规定,加之叶先生又未付清房款,所以应认定房屋买卖协议无效,双方各自返还。
 
    另一种意见认为:高先生与叶先生的房屋买卖契约是双方自愿的真实行为,符合法律规定,高先生未按照协议约定办理房产过户手续,叶先生也未付部分房款,但叶先生的欠款行为不能导致房屋买卖契约无效。
 
    笔者认为:高先生与叶先生的房屋买卖契约是双方真实的意思表示,是双方自愿的行为;双方的行为没有违反法律强制性规定,故双方所签订的的房屋买卖契约应该有效,应驳回高先生的诉讼请求。
 
    其理由如下:(一)、高先生作为郝郢村民却取得林楼村的村民房屋宅基地,当初取得就是违反了相关法律规定。1997年9月,原告高先生与被告叶先生自愿签定房屋买卖契约,至今已10年有余,双方签约时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,标的物合法,协议内容不损害国家和社会公共利益,所以该协议真实合法有效,依法应予保护;对双方当事人均具有法律约束力,任何一方未取得对方同意不得擅自解除。本案诉争房屋,来源清楚,归属明确,叶先生从高先生处善意购得房屋自住,其欠12%房款与高先生未按照约定帮助办理建房等手续,符合本地交易惯例,被告的欠款行为不足导致合同无效。
    (二)、《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效”。但法律、行政法规对农村房屋买卖并无禁止,仅限制不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农村建房;原、被告交易时被告叶先生系农村户籍,故此房屋买卖协议并未违反禁止性规定。
    (三)、因为本案的房屋买卖发生在《中华人民共和国物权法》实施之前,不适用该法的规定;现原告以签订房屋买卖协议严重违反法律规定,其出售该房屋属法律禁止性行为,未办理过户手续,也违背《物权法》第9条规定为由诉至法院,要求确认双方的房屋转让协议无效等理由不能成立。
    (四)、针对本案,由于原、被告争议房屋坐落于农村,该房至今没有土地使用证和房屋所有权证,考虑到大王镇街道的农村房屋目前现状大多没有房屋所有权证,且现叶先生举家生活在大王镇数年,唯有此一处住房;原告也有房屋居住,各自生活稳定。如果转让后不予保护,势必扰乱正常的交易秩序,也有悖诚实信用原则。最后,法院依据公平原则,综合考量双方利益和本案具体情况,认为原告的诉讼理由不能成立,依法不予支持,遂判决驳回原告诉讼请求。判决生效后,双方均未上诉。
 
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】