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北京房产律师:未按房屋买卖合同约定履行合同义务该怎么办

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-26 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告许先生、罗女士起诉称:2016年1月10日,我方同被告签订《房屋买卖(居间)合同》一份,约定被告将其位于甲市乙区XX镇XXL12号楼204室房屋以936000元的价格转让给我方。我方于合同签订当日向被告支付了购房定金20000元。双方约定于2月初办理托管贷款手续,然被告多次拒绝我方配合办理托管手续的要求。我方为了维护自身的合法权益,请求法院依法判令:1、解除我方与被告之间的房屋买卖合同。2、判令被告返还定金20000元。3、判令被告赔偿损失344100元(具体是房屋的差价损失332000元及评估费12100元)。4、判令本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告苟先生答辩称:1、同意原告的第一项和第二项诉讼请求;2、关于损失赔偿部,我和原告之间签订的《房屋买卖(居间)合同》是一份初步协商了买卖意向的居间合同。因为双方签订的合同对于首付款比例、付款时间、过户时间、交房期限这些房屋买卖的主要条款没有约定,双方最终没有完成合同的交易导致合同的解除,并不是由于我方的违约行为造成的,而是双方在进一步磋商的过程中无法达成一致意见而造成的,我方并无过错,因此不应当承担赔偿损失的责任;3、关于房屋评估报告,案涉房屋早在2016年2月份、3月份已经确定了因为客观原因无法交易过户,评估报告的时间点是2016年7月21日,以该时间点的房产价值来评价原告损失是不准确的。

  三、法院查明

  2016年1月10日,苟先生作为出卖方(甲方),许先生、罗女士作为买受方(乙方),甲市L房产中介作为居间方(丙方)签订《房屋买卖(居间)合同》一份,主要约定出卖方将坐落于甲市乙区XX镇12号楼204室房屋及配套车库出售给买受方,房屋所有权证、土地使用证均登记于苟先生名下。该房屋产权登记面积115.21平方米,车库15.2平方米,房屋成交价格为936000元;买受方于2016年1月10日支付定金20000元,双方约定于2016年1月25日前去房管交易中心办理资金托管贷款手续,等贷款下来后一星期内办理过户手续。双方在交易过户时,买受方于托管后八个工作日内向银行申请贷款。该合同第六条第一款约定,甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议,若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷,由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若房屋为共有房屋,甲方须保证在签订本合同时,已取得其他共有人同意,并有权代表其他共有人签订本协议。该合同第六条第五款约定甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同,或发生本条第1、2、3、4款违约现象,违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。苟先生在落款处甲方签名,许先生、罗女士在落款处乙方签名,甲市L房产中介服务部在落款处丙方盖章。同日,许先生、罗女士向苟先生支付购房定金20000元。

  经原告申请,房地产评估咨询中心对甲市诉争房屋的价值进行评估,确定估价对象在价值时点的房地产价值为126.80万元。为此原告支出评估费12100元。

  四、法院判决

  1、原告许先生、罗女士与被告苟先生签订的《房屋买卖(居间)合同》于2016年10月24日解除。

  2、被告苟先生于本判决生效之日起十日内返还原告许先生、罗女士定金20000元。

  3、被告苟先生于本判决生效之日起十日内支付原告许先生、罗女士房屋差价损失332000元及评估费12100元。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:原告与被告苟先生签订的《房屋买卖(居间)合同》包含了当事人信息、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等内容,已具备合同成立的必要条款。《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思表示,依法成立且生效,双方均应按约履行。《房屋买卖(居间)合同》明确约定原被告双方于2016年1月25日左右办理托管贷款手续,但被告于2016年3月20日向原告发送的短信,已经明确表明其无法配合两原告办理相应的资金托管手续。此外根据法院调取案涉房屋私房申报登记表,被告称该信息系其虚构,致该《房屋买卖(居间)合同》存在继续履行的障碍,原告有权单方解除《房屋买卖(居间)合同》,解除通知到达被告即发生法律效力。原告要求解除双方的《房屋买卖(居间)合同》,被告表示同意,因此该《房屋买卖(居间)合同》于2016年10月24日解除,被告苟先生收取的定金20000元亦应返还,故对原告要求解除《房屋买卖(居间)合同》并要求被告返还定金20000元的诉讼请求予以支持。

  《房屋买卖(居间)合同》明确约定一方违约的,违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。本案中,案涉房产的房产证及土地证上登记的房产所有人及土地使用权人均只有被告苟先生一人,两原告在与被告签订《房屋买卖(居间)合同》时,有理由相信被告苟先生是案涉房产的唯一所有权人,原告在签订《房屋买卖(居间)合同》后,按约支付了购房定金并催告被告协助办理资金托管手续,原告在签订及履行该《房屋买卖(居间)合同》中没有过错。被告为了享受购房优惠,虚报了其有家庭成员的情况,并记载于案涉房屋私房申报登记表中。而这一该信息影响了《房屋买卖(居间)合同》的进一步履行,且被告在与两原告签订《房屋买卖(居间)合同》时未披露该信息,现《房屋买卖(居间)合同》未能继续履行的过错完全在于被告方,其理应承担相应的违约责任。现案涉房屋于两原告申请评估时的价值为1268000元,原告的实际损失即为房屋差价损失332000元,远高于双方约定的违约金,现原告要求被告赔偿其房屋差价损失332000元,符合双方的约定,予以支持。关于原告主张的评估费12100元,该费用系原告为确定其实际损失而产生,被告亦应予以承担。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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