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房款交付方式——未按照约定方式交付房款,能否构成违约?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-06-05 23:17

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告张某一诉称:2018年12月28日张某一与吴某二签订了《房产交易合同》,约定:张某一购买吴某二名下的坐落天津市某某区xx房屋,产别为私产,房产成交价为人民币1260000元。合同规定买方张某一须在2019年1月21日前凑齐该房屋首付款,买方张某一和卖方吴某二须在2019年1月28日前亲自到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构,买方张某一须在2019年1月31日前办理贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内,买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续。2018年12月28日当日吴某二和张某一又在某某公司签订《补充协议》约定:房屋实际成交价格为1260000元,但是吴某二却违反合同约定,拒绝到某某区房管局办理房屋过户手续。经张某一、梁某三、某某公司多次催告后,吴某二仍不履行,并称该房屋不卖了,为此给张某一、梁某三造成了经济损失,现请求请求判令解除张某一和吴某二于2018年12月28日签订的《房产交易合同》;请求判令解除张某一、梁某三和吴某二于2019年1月16日签订的《天津市存量房屋买卖协议》。
 
被告辩称
被告某某公司辩称,不同意原告的诉讼请求,根据《房产交易合同》第四条约定,如因买卖双方的违约行为导致合同不能履行的,已付的中介服务费不予退还。本案合同不能履行是因为是被告吴某二违约造成的,我方不存在违约。在合同不能履行的时候,我方一直在积极促成原、被告双方能继续履行合同,但是双方没有谈成,故责任不在我方。
 
二.法院查明
本院经审理认定事实如下:梁某三与张某一是母女关系。坐落天津市某某区xx房屋权利人为吴某二。2018年12月28日,经某某公司居间介绍,张某一与吴某二签订《房产交易合同》,约定:张某一购买吴某二名下的坐落天津市某某区xx房屋,产别为私产,建筑面积47.3平方米,房产成交价为人民币1260000元。买方应在合同签订之日,向卖方交付定金20000元,除定金外的剩余房款1240000元,以银行贷款方式支付。合同约定买方须在2019年1月21日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款,买卖双方须在2019年1月28日前到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》,递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买方须在2019年1月31日前办理贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内,买卖双方须赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续。
2018年12月28日当日,吴某二和张某一又签订《补充协议》一份,约定:房屋实际成交价格为1260000元。该款项于过户之日由买方一次性支付卖方,交付后双方再办理过户手续,且无需资金监管。鉴于上述情况,双方一致同意在房管局部门签署《天津市存量房屋买卖协议》时以人民币560000元为过户价格。2018年12月28日,张某一和某某公司签订了《天津市房地产经纪服务合同》,张某一和天津市某某商务信息咨询有限公司签订了《代办服务委托协议》,吴某二、张某一和天津市某某商务信息咨询有限公司签订了《委托评估协议》。
2019年3月13日,某某公司增产道店工作人员李某五以微信方式通知吴某二买方贷款已于2019年3月4日审批完毕,并于2019年3月19日办理过户手续。吴某二于2019年3月18日以微信方式回复工作人员,表示家中有事无法确认准确过户时间。张某一、梁某三于2019年3月4日到某某区房管局准备办理不动产转移登记手续,吴某二未到。之后经某某公司工作人员李某五多次与吴某二微信沟通过户事宜均未果。2019年4月1日,吴某二以微信方式告知某某公司工作人员李某五合同无效,定金退还买方。2019年4月4日,李某五以微信方式告知吴某二,买方同意到房管局重新签订《天津市存量房屋买卖协议》,要求吴某二于2019年4月8日前与工作人员联系。2019年4月5日,双方再次沟通,2019年4月8日,吴某二以微信方式告知李某五合同无效,没必要履行。
 
三.法院判决
一、解除原告张某一与被告吴某二于2018年12月28日签订的《房产交易合同》;
二、解除原告张某一、梁某三与被告吴某二于2019年1月16日签订的《天津市存量房屋买卖协议》;
 
四.律师点评
原告张某一与被告吴某二在被告某某公司居间下就涉诉房屋签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示,合同内容不违反法律强制性规定,合法有效,双方成立房屋买卖合同关系。在履行《房产交易合同》过程中,双方又签订了《补充协议》和《天津市存量房屋买卖协议》,该协议中关于房屋价款的约定不是双方真实意思表示,且存在规避税收损害国家利益的情形,故该协议中关于房屋价款的约定无效,但协议中其他条款不违反法律强制性规定,仍然有效。除房屋价款之外,对于《房产交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》作出不同约定的内容,以及《房产交易合同》未作约定而《天津市存量房屋买卖协议》作出约定的内容,应根据两份合同签订的时间顺序,视为合同内容发生变更,按照《天津市存量房屋买卖协议》约定履行。对于《房产交易合同》有约定,而《天津市存量房屋买卖协议》未作约定的内容,则仍应按照《房产交易合同》履行。关于房款支付,因《房产交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》对房屋总价款作出不同约定,故二原告除已经支付被告吴某二的2万元定金、存入房地产交易资金监管中心的27万元首付款及拟申请贷款29万元外,还需向被告吴某二支付68万元房款。该68万元客观上无法存入资金监管账户。但根据原告张某一与被告吴某二签订的《补充协议》中关于700000元于过户之日由买方一次性支付卖方,交付后双方再办理过户手续的约定,可以认定二原告在支付首付款环节不存在违约。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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