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房屋买卖合同恶意串通的认定——北京房产律师

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-10-25 17:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告程某人起诉称: 2015年4月2日被告程先生、方女士将我诉至甲市乙区人民法院,要我腾退房屋。在诉讼中我提出反诉,请求法院确认该房屋的产权归我所有,并过户到我的名下。在法庭调查中,双方进行了充分的陈述、辩论和指正。在案情明了后,程先生、方女士不等判决结果,在诉讼中恶意转移财产,将诉争房屋转卖给案外人秦某。其行为严重违反了民事诉讼法,导致判决无法将房屋产权过户给我,因此法院判决书明确我必须另行起诉。在诉讼中程先生、方女士将诉争房屋转卖给案外人秦某是一种恶意买卖行为。1、程先生、秦某都是军人,是战友关系,两人经常在一起吃饭喝酒,是长期的战友、朋友关系;2、程先生是我的哥哥(堂兄弟),我在甲市经商后,长期得到程先生的照顾。2004年我借程先生之妻方女士之名买房的事秦某是知道的,因我经常到程先生家,也经常与程先生、秦某在一起吃饭。在买房问题上大家都是多次谈判的,所以秦某对我借用嫂子方女士之名买房是清楚的。3、程先生、方女士与我产生诉讼秦某是清楚的,他们是老朋友,对我又认识多年,不可能不知道。4、从法院调查的房屋转卖证据材料看,转卖过户时在乙区房屋产权交易大厅办理的,而程先生的儿媳冯女士正是该处的工作人员,才可能2015年7月1日签房屋买卖合同,在第二天7月2日就领取了房产证,其涉嫌违规操作。5、买卖合同的买售人秦某是男性,但在合同上性别是女。联系电话留的不是自己的手机号,而是冯女士的手机号(我与冯女士、秦某都有电话联系,都有他们的手机号)。我认为这个房屋买卖合同是冯女士一手操办的,才会无意中写错了性别,写了自己的手机号。秦某本人是否知道房屋买卖这样的事我很怀疑。综上,我认为程先生与秦某之间的房屋买卖行为是恶意行为,是违反诉讼法的行为,应是无效的,不受法律保护的,应受法律惩罚的。请求人民法院立即查封诉争房屋的房产,判令:1、确认程先生与秦某在诉讼中恶意的购买房屋合同无效;2、判令秦某立即将甲市乙区XX路X房屋(以下简称诉争房屋)产权过户到程先生名下;3、确认诉争房屋归我所有,并过户到我名下。

  二、被告辩称

  被告程先生、方女士答辩称:不同意原告的诉讼请求。原告说的事实是虚假的。第一,程先生、秦某都是军人,原告没有证据说是朋友,是原告的主观恶意臆断。没有证据证明一起吃饭。第二,和被告签订合同是合法的,违规操作是原告的主观臆断。第三,价格只有买卖双方知道,秦某提交的证据证明是300万元购买的,是合理价格。被告提出了再审,是否是借名买房,方女士、程先生不存在借名买房的事实,交易过程中,土地出让金是关于房屋从经济适用房变更为商品房的关键,土地出让金是被告夫妇出具的,不存在所有的费用都是原告出具的。取暖费都是程先生夫妇交付,之后是秦某交付。一审的判决书解决的是否是借名买房,恶意不是案件的审查范围,超出了诉求的范围。二审也改变了,去除了恶意。

  被告秦某答辩称:不同意程某人的诉讼请求。第一,没有证据证明秦某、方女士、程先生是朋友、战友关系。秦某是退伍一直到退休才开厂子,和程先生、方女士不是非常熟悉,原告没有证据支持;第二,急急忙忙买卖是针对第一被告出让房屋的情况,不能证明秦某的善意还是恶意,房款是因为秦某个人原因支付的全款;7月1日当天就可以办理房产证,隔一天算慢的;第三,不清楚冯女士是谁,当时的信息都是中介填的,是中介的错误,可能是审查义务没有尽到,是机打的,不是手写的;第四,实际提交的是300万元,如果是恶意的早就返还了。秦某提交了供暖费证明其在实际使用,不存在恶意。

  三、法院查明

  法院经审理查明:程先生与程某人系堂兄弟关系,程先生与方女士系夫妻关系。

  2015年6月25日,出卖人程先生与买受人秦某在甲市A房地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》,其中约定:出卖人所售房屋坐落为甲市乙区XX路X号房屋,该房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXX号,房屋价款205万元,家具家电装饰装修及配套设施设备等作价75万元,买受人应于签订本合同当日支付定金20万元。双方采取全款交易,出卖人与买受人应于2015年7月30日前付清全部购房款。出卖人应当在办理完房屋权属转移登记后七个工作日内将房屋交付给买受人。双方同意在2015年7月30日前,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款处签名为程先生与秦某签字。

  2015年7月1日,出卖人程先生与买受人秦某(合同上性别为女)签订网签合同,约定房屋坐落为甲市乙区XX路X号房屋,合同价款为205万元。2015年6月25日,程先生收到秦某定金20万元。秦某向甲市A房地产经纪有限公司交纳服务费8000元。 2015年7月2日,程先生收到秦某转账两笔共计280万元。2015年7月2日,程先生与秦某去办理了房屋所有权转移登记,当日,诉争房屋的所有权转移登记至秦某名下。2015年10月10日,秦某交纳了诉争房屋当年的供暖费3088.4元。

  程先生、方女士认可诉争房屋由程某人使用,程某人称诉争房屋自己使用一段后进行出租,租赁合同到期后由程某人的侄子居住使用。现在仍然在程某人的控制下。

  2015年4月2日,原告程先生诉被告程某人、第三人方女士合同纠纷一案至本院,程先生诉求程某人腾退诉争房屋。被告程某人反诉要求程先生、方女士将诉争房屋过户到程某人名下。本院审理后查明:2000年12月4日,程某人以方女士名义与甲市T房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买诉争房屋,购房款458705元。合同签订后,程某人支付房屋首付款98705元,剩余36万元房款。2007年7月19日,诉争房屋下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为方女士。后方女士通过区建委挂失原产权证,与程先生办理过户手续,将诉争房屋过户至程先生名下,程先生于2014年9月12日取得诉争房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。现程某人持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。另查明,本案审理中程先生、方女士将诉争房屋出售给案外人秦某,秦某于2015年7月2日取得房屋所有权证,程先生于2015年9月23日申请撤诉,本院于2015年9月25日口头裁定准许程先生撤回起诉。本院经审理后认为,本案借名买房合同关系成立,故对程先生腾房的诉求不予支持,尽管诉争房屋具备上市交易条件,但产权人已非程先生,故对于程某人要求过户的反诉请求亦不予支持。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回程某人的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权分析认为:本案的争议焦点为程先生与秦某签订的房屋买卖合同是否因恶意串通而归于无效。

  恶意串通是指合同当事人在缔约的过程中,明知或应知侵害国家、集体利益或第三人的合法权益而共同实施的民事行为。恶意串通的构成要件包括:1,以行为人之间针对第三方的通谋为必要条件;2,通谋的实质目的是侵害合同外特定或不特定第三人的合法权益,是否实际发生损害后果在所不问;3,通谋表现为某种意思联络,包括双方共同实施违法行为,以及一方故意为之,另一方对此明知或应知,但以实际履行行为表示认可。

  对于本案而言:程某人对诉争房屋具有特定权益。根据生效的民事判决书所确认的事实,程某人与方女士就诉争房屋形成了借名买房关系。本案中,程某人作为借名人,享有要求对方办理房屋所有权转移登记的债权请求权,同时基于方女士与程先生的配偶关系,这种权利不因夫妻之间就诉争房屋物权登记人的改变而消灭。尽管方女士、程先生否认借名买房关系,但未有充分证据推翻上述生效法律文书所确认的事实,所以不予采信。

  程先生的出卖行为属于有权处分并存在恶意。由于程某人享有债权权利,但仅有权要求对方履行转移登记的义务,其并非诉争房屋的事实物权人,故程先生作为房屋所有权登记人将房屋卖与秦某则构成有权处分。应当指出,程先生与方女士系配偶,且借名买房关系亦持续多年,依据一般社会经验法则判断,程先生对此当然明知。在程先生取得房屋所有权证书后,特别是在(2015)石民初字第2485号民事案件的诉讼阶段,将房屋出卖他人明显具有致使程某人无法实现特定权益的主观恶意。

  秦某的买受行为难以认定构成恶意。合同双方存在恶意串通的问题判断,关键是对买受人在缔约时主观状态的认定,即秦某对于程某人与方女士、程先生之间的借名买房关系是否知情:第一,从权利外观的角度分析:借名买房关系一般缺乏对外公示凭证,难以被第三人所充分知悉。秦某以房屋所有权证书具有的公示作用,与相对方程先生发生交易系正常的权利识别和缔约结果。第二,从价款给付的角度分析:程先生与秦某在买卖合同中约定的300万元价款,结合其全款给付的情形,依据缔约时的市场交易价格,难以将价格明显偏低作为秦某存在恶意的充分理由之一。第三,从证人证言效力的角度分析:首先,程某人提供的两位证人与其在同一单位工作,且程某人为该单位负责人,一定程度必然影响证人证言的可信度;其次,证人所述内容仅为程先生与秦某谈话片断,且未完整、清晰的体现诉争房屋的坐落、借名买房的具体经过等关键事实。证人张某1亦未能证实本案发生的基本过程。尽管上述证人证言能够反映出程先生、秦某缔约前曾相识,但不足以推断出秦某对程某人借名购买诉争房屋知情的正当结论。第四,从其他情节分析:首先,秦某在买卖合同签订过程中未至诉争房屋察看,只能说明其未审慎履行必要的注意义务;其次,无论办理房屋过户是否存在瑕疵,均发生在涉案买卖合同缔约之后;程某人另述买卖合同中买受人性别和手机号有误,以及房屋过户时间较短,亦不能成为秦某对借名买房知情的必然因素。因此,在缺乏主要事实成立的前提下,仅凭上述其他情节显然未达到认定秦某构成恶意的高度盖然性。

  所以结合权利外观、价款给付、证人证言以及本案其他情节综合判断,不能做出秦某就程某人借名购买诉争房屋一节知情,从而难以认定秦某缔约时存在应知或明知买卖行为将侵害程某人权利的主观状态。因此,程先生出卖房屋无疑属于恶意,但与秦某并不构成恶意串通,程某人主张诉争房屋买卖行为应被确认无效,并据此要求将房屋权属转移登记的请求权基础不能成立,故对其诉讼请求不予支持。但程某人可通过其他途径寻求合理救济。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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