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房地产律师靳双权:借名购买经济适用房可以吗

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-02 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张先生起诉称:我和被告是兄弟关系,2002年我申请取得了购买甲市经济适用房的资格。我考虑到岳父母在C地区居住,便想让自己的父母在拟购买的房屋居住,这样照顾双方父母更方便一些。因张某甲急于结婚用房,在父母的劝说下我同意张某甲在诉争的房屋结婚居住,张某甲承诺垫付全部购房费用,我认可此笔债务。2002年6月25日,张某甲使用我的经济适用房的购房指标,以我的名义购买了诉争房屋,房屋总价款为367406元,首付款为117406元,以我名义贷款250000元,期限为20年。后双方因诉争房屋产生纠纷,我愿意将购房的全部款项付给张某甲。但是,协商无果。碍于兄弟情份,我并未强制要求张某甲搬出。2012年4月,张某甲将我诉至乙区人民法院。法院经依法审理判决驳回张某甲的诉讼请求,张某甲不服上诉至中级法院,二审法院驳回上诉,维持原判,诉争房屋的产权属于我,我愿意支付给张某甲购房的全部费用并实际享有房屋所有权的全部权能。但是双方根本无法协商解决。为维护我的合法权益,特提起诉讼,请求法院判令:1、张某甲将甲市乙区C地镇诉争房屋腾空交还给我;2、张某甲返还房屋产权证书;3、张某甲支付自2003年1月1日起至腾退房屋日止的房屋占用费,每月5000元整;4、诉讼费由张某甲承担。

  二、被告辩称

  被告张某甲答辩称:不同意张先生的诉讼请求。1、我和原告是兄弟关系,我基于对哥哥的信任以张先生的名义购买了诉争房屋,签订了房屋买卖合同。合同签订后我以张先生的名义实际支付了购房款,并办理了贷款至今我一直偿还房贷,我系该房屋的实际出资人。2、我以张先生名义购买该房屋并且居住使用是双方及双方父母均同意并认可的,是双方的真实意思表示,实际张先生已经把房屋转让给了我,我实际为房屋的所有权人。3、我因购买该房屋基于张先生同意将房屋归属于我,同意由我居住使用,张先生为我办理了产权证,我基于对张先生的信任,放弃了自己获得的经济适用房指标。4、张先生所称我承诺垫付全部购房款并非事实,如果是我替张先生垫付购房款,那么为什么购买该房屋的所有合同原件均在我处,而且购买该房屋所有签字都是由我签署的。因此张先生在诉状中说的不符合事实和常理。综上,张先生同意我以其名义购买房屋,同意我居住使用房屋,我是该房屋的出资人也是实际权利人,有权利无条件的居住使用该房屋,因此请求法院依法驳回张先生的诉讼请求,同时请求法院判令:1、张先生赔偿我经济损失人民币380万元;2、张先生承担本案全部诉讼费用。

  三、法院查明

  法院经审理查明:张先生和张某甲是兄弟关系。2002年,张先生取得了购买甲市经济适用住房的资格。2002年6月25日,张某甲使用该资格,以张先生的名义与甲市Z房地产股份有限公司签订《商品房买卖合同》,购买了位于XX区房屋,房屋单价为2600元/平方米,总价为367406元。张某甲支付了该房屋的首付款117406元,缴纳契税、土地出让金、办理产权证等相关税费共计26350元,偿还贷款230980.52元。2002年12月15日,甲市Z房地产股份有限公司出具《结算通知书》,经结算,甲市Z房地产股份有限公司退还购房款312元,该笔款项由张某甲领走。房屋交付后,张某甲对房屋进行了装修并入住该房屋。2003年5月27日,涉案房屋办理了房屋所有权证,登记的所有权人为张先生,登记的房屋坐落位置为甲市乙区C地镇某,房屋性质为经济适用住房。

  2012年,张某甲起诉要求张先生协助办理诉争房屋的产权过户手续,甲市第一中级人民法院作出民事判决书,认为张某甲提出的使用张先生的经济适用房指标购买诉争房屋的行为并不违反国家关于经济适用房政策的规定主张没有法律依据,不予支持,判决驳回张某甲的诉讼请求。

  在本案审理过程中,经张某甲申请,法院委托甲市中资房地产土地评估有限公司对上述房屋的房地产价值进行了评估,评估结论为:估价对象在估价时点2013年8月20日的价值为332.89万元(已扣减应补交综合地价款)。张某甲为此支出评估费10800元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、张先生于本判决生效后六十日内支付张某甲购房款、税费、保险费等款项三十七万四千四百二十四元五角二分、装修款二万元、经济损失二百三十万元,以上共计二百六十九万四千四百二十四元五角二分;

  2、在张先生履行完毕本判决第一项确定的付款义务后十五日内,张某甲腾空甲市乙区C地镇某房屋并将上述房屋及房屋所有权证交还张先生;

  3、驳回原告张先生的其他诉讼请求;

  4、驳回张某甲的其他反诉请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权分析认为:经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,张某甲因不具备购买经济适用住房的条件,而借用张先生的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,张先生应返还张某甲为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项,张某甲应将诉争房屋及房屋所有权证返还张先生,故张先生要求张某甲腾空涉案房屋并将房屋与房屋所有权证交还张先生的诉讼请求以及张某甲要求张先生返还购房出资的反诉请求,予以支持。对于该合同的无效,张先生与张某甲双方均有过错,考虑到张某甲支付了部分购房款,张先生与张某甲达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,张先生应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,张先生应按照其过错程度给予张某甲相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失,补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。张先生要求张某甲支付房屋占用费的诉求,于法无据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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