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房产律师靳双权:以借名买房为由起诉确权败诉一案

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 18:09

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告郝先生起诉称:我与被告是朋友关系。因为我名下已经有房产一套,如果再买房首付比例会多很多,贷款利息也比较高,所以我和被告协商,欲借被告名义购买705号房屋,在被告同意后,被告便和卖方李先生签订了《房屋买卖合同》,关于购房的所有费用都由我支出。合同签订后,我向李先生支付了购房首付款。后被告协助我与甲市XX银行办理了贷款手续,我如期按照借款合同的约定向银行支付贷款本金及利息直至起诉前。有关该套房屋的所有手续均在我手里。如今被告在我不知情的情况下,私自到XX银行办理了补卡手续,我得知被告的这种行为后,与被告商量办理房屋过户事宜,被告起初同意,后又拒绝,所以无奈之下只能请求法院依法判令:1依法确认我为甲市乙区705号房屋的所有权人;2判令被告协助我将前述房屋过户至我的名下;3本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告杜先生答辩称:首先,原告没有直接证据证明我和其双方之间是借名买房,原告提供的银行交易流水只能证明原告归还过银行贷款本金及利息,但是并不能证明房屋属于原告所有,且购买房屋的契税、印花税、物业管理费等费用的缴纳手续均由我持有,进一步说明原告只有出资的事实,并不能证明是借名买房。另外,原告与房屋出卖人李先生2008年7月29日签订的房屋买卖合同并没有履行,且该合同没有采用甲市建设委员会2007年1月推行的《甲市存量房屋买卖合同》示范文本,不可能办理了过户手续,因此该合同只能证明原告和李先生曾经签订过一份合同,不能证明我和原告之间是借名买房,故原告主张的与李先生签订了买卖合同与我没有关联性。其次,原告称其借名买房是因为其名下已有一套住房,为了享受贷款优惠才借我之名买房。然而我于2007年就已经购买了住房,如果原告不能享受优惠,那么借用我名字买房同样不能实现贷款利息的优惠,而且当时银行发放贷款并不考查贷款人名下是否有住房,其贷款利率与贷款人名下是否有住房无关。所以,原告所述因为享受银行贷款利息优惠而借名买房的事实根本不能成立。此外,本案中有诸多现象与借名买房的说法存在矛盾:出卖方将房屋直接交付给我;争讼房屋在买卖发生到现在的8年时间里,一直由我占有、使用、收益,原告从未对该房屋进行管理使用,也未主张过相应的权利;租赁车位合同及发票由原告交付给我;房屋相关的税费、管理费由我缴纳,并且房屋由我装修和维护。原告只能证明我和其之间有出资关系,不能证明双方存在借名买房的约定,根据相关法律的规定。原告的诉讼请求既无事实依据,也无法律依据,应当驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2008年7月29日,原告郝先生与李先生签订《房屋买卖合同》,约定购买李先生的房屋。2008年8月12日,被告杜先生与李先生签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定由李先生向被告出售以上房屋,成交价格为人民币1740000元,付款方式为自行交割。2008年10月20日,被告与XX银行北签订《个人购房抵押借款合同》,约定借款金额为人民币3780000元整。次日,被告银行账户收到上述贷款款项并支付到李先生银行账户。2008年10月14日,被告取得上述房屋的所有权证书。2008年11月到2016年3月之间,原告共向XX银行偿还贷款本金及利息271.3万元。另查明,房屋买卖合同原件、日常开销费用票据均由被告掌管,个人抵押贷款合同原件由原告掌管。原告向李先生以现金形式交付了购房首付款。双方对自购房至今房屋由被告简单装修、出租管理等事实无异议。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回郝先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产专业律师靳双权分析认为:物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,双方争议的房屋现登记在杜先生名下,郝先生主张与杜先生就该房屋存在借用其名义购买之约定,杜先生现予以否认,郝先生应就其主张的约定事实承担举证责任。庭审中,郝先生主张因与杜先生原系很好的朋友关系,故借用杜先生名义购买诉争房屋并未与其签订书面借名购房协议,其虽向本院提供杜先生在XX银行签订《个人购房抵押借款合同》、抵质押权利凭证保管收据和XX银行偿还贷款的银行卡等相应证据,且杜先生对上述证据予以认可,但杜先生为证明其为房屋所有人也向法院提交了房屋登记在其名下后,杜先生占有使用该诉争房屋办理的电水燃气卡、房屋和车位租赁合同、房屋物业费的缴费单据等相应证据。对两者的证据比较,郝先生提交的上述证据仍不足以证明郝先生与杜先生之间存在借名登记的约定,尚不足以对抗杜先生所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。故对于郝先生主张确认房屋归其所有并办理转移登记等请求,不予支持。就所享有的出资债权,郝先生可另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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