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房产律师:房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-27 17:51

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告赵女士起诉称:2009年12月19日,我和被告韩先生签订了《房屋买卖三方合同》,合同约定:被告韩先生将位于甲市乙区XX街750号房屋(56平米)以51.5万元的价格卖给我。合同签订后,我于2009年12月19日、20、21日分三次将购房款共计51.5万元支付给韩先生,韩先生给我出具了收条。但因为房价上涨,经过我多次催促,韩先生至今未为我办理房屋过户手续,所以请求法院确认:1、判决二被告协助我办理甲市乙区XX街750号房屋过户手续;2、本案诉讼费由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告韩先生答辩称:不同意原告的诉讼请求,原告所述与事实不符。第一,赵女士作为甲市Z房地产经纪有限公司的法人,我们只是委托其将诉争房屋对外进行出售,并没有将该房屋出售给赵女士,赵女士当时根本没有买房的意思;第二,2009年12月19日,我与赵女士签订的《房屋买卖三方协议》及《售房协议》实际目的是委托赵女士出售本案诉争房屋,并不是将房屋卖给赵女士。而且上述合同及协议上明确约定需要由甲乙丙三方签字盖章后生效,但作为丙方的甲市Z房地产经纪有限公司并未盖章,所以上述合同及协议实际上并未生效;第三,2010年1月14日,也就是我和赵女士签订《房屋买卖三方合同》及《售房协议》后不久,赵女士作为我的代理人即将本案涉诉房屋出售给李先生夫妇,此举更说明赵女士只是一个代理人,而非房屋买受人。另外法院判决书中,赵女士也一直承认本案涉诉房屋与其无关,其只是作为我的代理人出售房屋,显然赵女士并没有认为自己买了房屋;第四,我与李先生夫妇签订的《甲市房屋买卖居间合同》及《甲市存量房屋买卖合同》已经被法院判决解除,如果上述合同未解除,双方已经履行并完成过户的情况下,赵女士是否还会要求我将房屋过户给她呢?第五,假设我以51.5元的价格将房屋卖给了赵女士,之后又以63.5万元的价格卖给了李先生夫妇,作为我来讲房屋卖的价格是越高越好,我也能够获得更大的利益,那么在我与李先生夫妇解除合同后为什么还要将房屋低价卖给赵女士呢?此举不符合正常人的逻辑。综上请求法院驳回赵女士的诉讼请求。

  被告T公司答辩称:我公司相关股东与原Z房地产经纪有限公司股权人赵女士按工商局相关规定于2012年3月28日完成相关公司转让手续。在整个转让过程中,赵女士未向我方进行有关该案的任何相关告知。我公司按照工商局相关规定已于2012年11月28日完成公司名称和主营业务内容的变更。目前我公司从事的主营业务内容为文化艺术品收藏和鉴赏类业务,与房地产经济业务无关。我公司法定代表人与韩先生互不认识,与赵女士也只是在办理交接时的一面之缘,事后无任何联系。

  三、法院查明

  原告赵女士原系甲市Z房地产经济有限公司法定代表人。2009年12月19日,赵女士与被告韩先生及甲市Z房地产经济有限公司签订了《房屋买卖三方合同》及《售房协议》,《房屋买卖三方合同》,约定甲市乙区XX街750号房屋建筑面积56平米;甲乙双方确认该房屋甲乙价格为人民币51.5万元;第八条,因履行本合同而产生争议,三方应协商解决。协商不成,三方均可在该房屋所在地人民法院提起诉讼;第九条,本合同履行期间,甲乙丙三方因履行本合同而签署的补充协议、合同附件及其他书面文件均为本合同不可分割的一部分,具有同等法律效力;本合同自三方签字盖章之日起生效,一式三份,三方各执一份,具有同等法律效力。该合同落款处,甲方签字处签名为韩先生,乙方签字处签名为赵女士,丙方签字处印刷为甲市Z房地产经纪有限公司,而经纪人签字处签名为赵女士,并且在丙方签字处并未加盖甲市Z房地产经纪有限公司公章。《售房协议》内容为:出售方(甲方)韩先生,买受方(乙方)赵女士,居间方(丙方)甲市Z房地产经纪有限公司。第一条,丙方见证乙方购买甲方位于甲市乙区XX街750号房产,建筑面积56平米,成交价格为51.5万元;第七条,此售房协议与《房屋买卖三方合同》具有同等法律效力,此合同一式三份,三方各执一份,签字盖章后生效。甲方:韩先生,乙方:赵女士,丙方:甲市Z房地产经济有限公司。在甲方及乙方签字处,均按有手印,但丙方签字处未加盖甲市Z房地产经济有限公司公章。2009年12月19日,赵女士给付韩先生购房定金3万元。韩先生为赵女士出具收条, 2009年12月21日,赵女士给付韩先生剩余全部购房款30万元,韩先生为赵女士出具收条。《房屋买卖居间合同》约定由李先生购买韩先生所有的诉争房屋一套,即本案诉争房屋,建筑面积为56平方米。签订《房屋买卖居间合同》当日,李先生给付韩先生购房定金2万元,赵女士代韩先生为李先生出具了收据。后因贷款问题,黄某、李先生与韩先生、P房地产公司协商同意改由以黄某的名义办理诉争房屋的贷款手续。黄某、李先生系夫妻关系。2010年2月2日,韩先生与黄某网签《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《网签合同》)一份,《网签合同》约定诉争房屋的买受人为黄某,交易价格为43万元。后韩先生实际配合黄某办理银行贷款面签手续。2010年4月2日,黄某、李先生将韩先生、赵女士、甲市P房地产经纪有限公司、甲市Z房地产经纪有限公司诉至法院,要求继续履行2010年2月2日与韩先生签订的《网签合同》,以43万元购买诉争房屋。在该案审理过程中,赵女士称其与韩先生系远房表姐妹关系,虽然其为Z房地产公司法定代表人,但其代表韩先生在《房屋买卖居间合同》上签字只是为韩先生帮忙。2010年12月20日,法院判决:1、自本判决生效之日起解除被告韩先生、被告甲市P房地产经纪有限公司与原告李先生于二〇一〇年一月十四日签订的关于甲市乙区XX街诉争诉争旁门六号楼五层二五二号房屋的《甲市房屋买卖居间合同》及被告韩先生与原告黄某于二〇一〇年二月二日网签的《甲市存量房屋买卖合同》;2、被告韩先生于本判决生效之日起七日内退还原告黄某、李先生已付购房定金人民币二万元;3、驳回原告黄某、李先生的诉讼请求。2011年6月13日,李先生不服二审判决,向本院提交民事再审申请书。2012年5月8日,在本院与赵女士进行递进式化解谈话中,赵女士表示关于本案的诉争房屋是韩先生委托其出售的,其并未向韩先生支付过购房款51.5万元。因为该房屋的房源系甲市Z房地产经纪有限公司提供的,如果交易成功,甲市P房地产经纪有限公司、甲市Z房地产经纪有限公司将一同分配出售该房屋的中介费。现该房屋并未出售,且房屋所有权人仍是韩先生,其与韩先生商量等事情处理完后再继续出售该房屋。

  四、法院判决

  驳回原告赵女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。当事人采用合同书形式订立合同的,应当签字或盖章,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据本案查明的事实,2009年12月19日,赵女士在作为甲市Z房地产经纪有限公司法定代表人期间,其作为韩先生的房地产经纪人代理韩先生与自己签订了《房屋买卖三方合同》及《售房协议》,约定由其自己购买韩先生所有的位于乙区XX街诉争房屋一套。赵女士的上述购房行为违反了房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋的规定。2010年1月14日,在韩先生将上述房屋出售给李先生、黄某过程中,赵女士在明知韩先生将该房屋出售给李先生和黄某后未表示反对,而是再次作为韩先生的代理人代理韩先生处理与李先生和黄某购买上述房屋的相关事宜。2012年5月8日,在法院进行的递进式化解谈话中,赵女士明确表示关于本案的诉争房屋是韩先生委托其出售的,其并未支付给韩先生购房款51.5万元。同时,赵女士与韩先生签订的《房屋买卖三方合同》与《售房协议》中均规定三方签字盖章之日起生效,但是甲市Z房地产经纪有限公司作为丙方均未在上述《房屋买卖三方合同》与《售房协议》上加盖该单位公章。上述事实及赵女士本人的陈述均表明赵女士通过与韩先生签订《房屋买卖三方合同》及《售房协议》购买本案诉争房屋并非其真实意思表示。故对于赵女士主张判决二被告协助其办理甲市乙区XX街750号房屋过户手续的诉讼请求,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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