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房产律师靳双权:出售他人借自己名义购买的房产引违约纠纷

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-05-06 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告许先生起诉称:2016年12月23日,在甲市乙区Z房产中介服居间服务下,我和被告签订了《房产买卖协议》(中介人员误将签订时间写为2016年12月25日),约定由我出资450万元购买被告名下位于甲市A区A地350号909号房屋,在协议签订当天我支付30万元购房定金;通过担保公司过户当日支付100万元(含定金30万元);另350万元由我向银行申请商业贷款,由银行直接转至被告账户;被告应于2017年1月5日前办理提前还贷和解除抵押登记手续;双方保证于2016年12月28日之前到土房局办理交易登记手续。若于2017年1月5日之前因一方原因仍无法办理交易登记手续,则另一方有权终止协议,同时要求违约方承担相应违约责任。发生争议的,由房地产所在地人民法院管辖。此外还约定了一方违约的,除向对方承担违约责任外,还应承担对方因解决纠纷所产生的一切费用。《房产买卖协议》签订后,我按约向被告支付了购房定金30万元。2016年12月26日,我委托甲市住房置业担保有限公司代办房屋买卖过户登记和担保手续,同日我和被告共同向甲市T资产评估公司对上述房屋的抵押贷款价值进行评估,并于2016年12月27日取得了《房地产抵押估价报告》。至此我已办妥前期的房屋买卖过户手续,但当甲市住房置业担保有限公司在代办房屋买卖过户手续期间,发现上述房屋于2017年1月6日被甲市A区人民法院查封。对此被告先是表示会尽快解决与他人之间的纠纷,并以被他人讹诈为由,要求我给其宽限一段时间。几天后,被告又提出卖便宜了,要求加价,但当我答应被告的加价要求后,被告仍迟迟未履行相关义务。为此我于2017年1月18日对被告提起诉讼,要求被告继续履行上述《房产买卖协议》、支付逾期办理房屋买卖过户登记手续的违约金、赔偿我的律师费损失等。诉讼期间,我才发现,被告仅是上述房屋代持人,房屋的实际所有权人是案外人许某甲、曹女士。而且房屋2017年4月12日又被甲市B区人民法院轮侯查封。因此,我于2017年6月8日撤回起诉。综上,原、被告签订的《房产买卖协议》无法继续履行,完全是被告违反诚实信用原则,故意隐瞒事实造成的,对我已构成违约。而且被告的该违约行为,致使我的合同目的不能实现,使我错过的最佳的购房时机,给我造成了重大的经济损失。而且我为维权,还支出了3万元的律师费。所以请求法院判令:1.解除我和被告签订的《房产买卖协议》。2.被告双倍返还我购房定金600000元。3.被告赔偿我中介费20000元、律师费30000元。4.案件受理费、财产保全费、公告费由被告负担。

  二、被告辩称

  被告牛女士答辩称:原告在购买诉争房屋之前,便知晓该房屋存在借名买卖的纠纷。(1)本案诉争房屋的交易价格远低于当时市场价格,其根本原因便在于诉争房屋当时存在诉讼纠纷,原告对此也心知肚明;因此才愿意低价购买该房屋。并且,双方承认,如果诉争房屋成功交易,由原告另行支付我45万元购房款。(2)从协议约定的交易过户时间来看,双方于2016年12月23日签署《房产买卖协议》,约定2016年12月28日前去土房局办理交易登记手续。中间仅仅相隔四、五天时间(其中包括两天周末非工作日时间),交易期限的间隔明显不符合正常交易的期限间隔,之所以约定的如此急促,原因也是在于双方知晓诉争房屋存在诉讼纠纷,这样约定便于交易的顺利完成。本案诉争房屋没有依约过户,根本原因系甲市住房置业担保有限公司代办手续延期,并非我自身原因导致。原告要求我支付中介费用20000元,没有任何依据。根据双方签署的《房产买卖协议》约定,违约方应承担对方因解决纠纷所产生的一切费用。但该约定并不包括中介费;其次,该中介费在双方发生纠纷之前便已经客观存在,并不属于乙方解决纠纷所产生的费用。因此,即便我违约,原告也没有任何依据要求我支付中介费。我在房屋买卖过程中不存在任何违约行为,原告要求我双倍返还购房定金、赔偿原告中介费及律师费的要求没有任何依据。

  三、法院查明

  甲市A区A地350号909号房产登记的所有权人是被告牛女士。2016年12月23日,原、被告签订《房产买卖协议》一份,约定牛女士将其名下的位于甲市A区A地350号909号的房产出售给原告许先生,双方同意该房产的成交价为4500000元,协议签订之日,许先生应直接向牛女士支付购房定金300000元;双方还约定:购房款分两次支付给牛女士,于2016年12月28日通过担保公司过户当日向牛女士支付1000000元(含定金),许先生向银行申请商业贷款3500000元,该贷款由银行直接转至牛女士账户;牛女士应在收到全部房款之日将房产交付给许先生使用;牛女士应于2017年1月5日之前办理提前解除抵押手续;自协议签订之日起,若发生与牛女士有关的房屋产权纠纷或者债务债权等,概由牛女士负责清理,并承担相应法律责任,由此给许先生造成的损失,由牛女士负责赔偿;双方保证于2016年12月28日前签订土房局提供的《甲市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易手续;若于2017年1月5日前因一方原因仍无法办理交易登记手续,另一方有权终止协议,同时要求违约方承担相应责;一方违约的,除向对方承担违约责任外,还应承担对方因解决纠纷产生的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等。2016年12月24日,许先生向牛女士支付购房定金300000元。2016年12月26日,许先生、牛女士分别委托甲市住房置业担保有限公司办理讼争房产的过户交易等手续,并由许先生支付了代办费、担保费53100元。2016年12月27日,原、被告为确定房产抵押贷款额度共同委托甲市T资产评估土地房地产评估有限公司对本案讼争房产价值进行评估,并由许先生支付了评估费7909元。许先生还承担了房产买卖的中介费20000元、本案的律师费30000元。2017年1月3日,案外人许某甲、曹女士因讼争房产起诉牛女士房屋买卖合同纠纷,并在该案中申请财产保全, 2017年1月6日,讼争房产被法院查封。2017年1月17日,许先生向法院起诉牛女士要求继续履行《房产买卖协议》。2017年4月12日,本案讼争房产被甲市B区人民法院轮候查封。2017年6月19日,许先生撤回对牛女士的起诉。2017年7月17日,法院民事判决书,判决牛女士应于判决生效之日起十日内将讼争房产协助转移登记至许某甲、曹女士名下等,该案目前在甲市中级人民法院进行二审。

  四、法院判决

  1、解除原告许先生与被告牛女士签订的《房产买卖协议》;

  2、被告牛女士应于本判决生效之日起十日内向原告许先生双倍返还购房定金共计600000元;

  3、被告牛女士应于本判决生效之日起十日内向原告许先生赔偿其因本案支出的律师费30000元;

  4、驳回原告许先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案系房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示,应认定为合法有效。双方均应按照该协议的约定履行自身的权利义务。原告在签订合同后,已经如约支付定金、委托办理过户、委托评估,被告应在合同约定的期限内配合办理房产过户手续。超过合同约定的期限后,原告曾起诉要求继续履行合同并在本案诉讼中也明确表示愿意继续履行合同,但截止到本案法庭辩论终结前,因被告自身的原因,讼争房产仍然处于被查封状态,房产过户明显不可能实现,被告对原告造成违约。被告抗辩房屋无法过户的原因是甲市住房置业担保有限公司拖延办理手续,没有事实依据。双方合同签订在先,被告牛女士被起诉在后,故被告抗辩原告在签订合同的时候已经知晓讼争房产存在纠纷、被告系借他人名义买房,不予采信;且市场交易本来存在风险,不因为被告事先告知交易风险而免除被告的违约责任。被告的违约行为,导致原告无法实现其合同目的,原告起诉要求解除原、被告双方签订的《房产买卖协议》,有事实和法律依据,予以支持。因被告违约,原告主张被告应双倍向其返还定金合计600000元,亦有事实和法律依据,予以支持。从原告在本案中的举证来看,因被告违约,其损失包括支付的中介费20000元、支付的评估费、税费、担保费等,因被告返还的双倍定金已经足够弥补原告的上述损失,故原告在双倍返还定金之外再主张中介费损失20000元,没有法律依据,不予支持。双方在合同中约定,在被告承担违约责任后,还应承担律师费等,故原告主张被告应赔偿其因本案支出的律师费30000元,有合同依据,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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