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无证预售房产合同的效力——签订预售合同,效力如何待定?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-03-26 08:56

北京房地产律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
1.原告李某一诉称:
2015年8月24日,原告与三被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告购买三被告名下位于东莞市××镇××小区××楼××单元××房,约定转让价格为680,000元,交楼日期为2016年5月30日前,逾期交楼的按每日万分之三的标准支付违约金。合同签订后,原告依约向三被告支付了全部的购房款,但案涉交易商品房直到2016年9月2日才通过工程验收备案。请求法院判决原告支付逾期交付商品房违约金。
 
2. 被告辩称:
案涉商品房已于2016年5月20日通过工程竣工验收,在合同约定交付之日已符合交付使用条件,原告逾期收楼是由其自身原因造成,被告无需承担逾期交楼的违约责任。涉案《商品房买卖合同》没有将消防验收作为房屋使用的必备条件,属于当事人的意思自治,应当合法有效。消防法、环保法等相关法律规定在建设工程验收合格后方可使用,而礼顿花园大部分房屋作为二类住宅,其消防设施处于抽查项目,消防审核验收不是法定交付使用的必备条件。被告已通过公告的形式承诺对相关业主补偿一定的管理费来解除双方之间的有关争议,原告收楼时对被告的补偿方案从未提出异议,也没有向物业公司支付对应期限内的物业管理费,应视为原告已接受被告的物业管理费补偿方案,双方之间对有关争议已经解决。原告不应当违背诚实信用原则,而事后反悔。
 
二.法院查明
原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同(预售)》及附件、发票,被告依法提交了《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》、阳光热线问政平台东莞市消防局答复等证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷作证。本院根据原、被告的陈述和提交的证据,认定事实如下:
被告东莞礼某公司、某利公司、某华公司均是经登记成立的有限公司。2015年8月24日,原告李某一、吴某二与被告东莞礼某公司、某利公司、某华公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买三被告开发的位于东莞市××镇××礼顿住宅小区××楼××单元××房,该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售,预售许可证号为东莞商房预证,该商品房建筑面积为95.43平方米,总价款680,000元;在签订本合同前,原告已向三被告支付定金及首期楼款210,000元,余下楼款470,000元由银行按揭支付;若原告逾期付款超过90日,被告有权解除合同。被告解除合同的,原告按合同约定总房价款的10%向被告支付违约金。原告要求继续履行合同的并经被告同意的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限届满之次日至实际全额支付应付款之日止,原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金额最高不超过合同约定总房价款的10%;合同还约定商品房交付时应当符合以下条件:1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.商品房为住宅的,三被告向原告提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》;合同约定三被告应当在2016年5月30日前向原告交付商品房。除不可抗力外,若被告逾期交楼不超过90日,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,三被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;若被告逾期交楼超过90日后,原告有权解除合同。原告要求继续履行合同并经三被告同意的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,三被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金最高不超过合同约定总价款的10%。
2016年4月25日,原告已向被告支付全部购房款680,000元。2016年5月20日,涉案楼房所属的礼顿住宅小区2号住宅楼已通过竣工验收。三被告主张因竣工验收备案登记需要提交消防验收资料,而消防验收办理时间较长,所以涉案房屋未能及时办理《竣工验收备案证书》。2016年8月19日,礼顿住宅小区2号住宅楼已经消防验收合格,该2号住宅楼属一类高层居住建筑。2016年9月2日,涉案楼房取得《竣工验收备案证书》。被告在2016年5月30前已通知原告收楼,但原告认为被告交付的商品房不符合双方的约定,拒绝收楼。后原告于2016年12月3日收楼。
 
三.法院判决
限被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告李某一、吴某二支付逾期交付商品房违约金。
 
四.律师点评
 
本案的争议焦点存在两方面,一是三被告是否存在逾期交楼,二是是否需要承担违约金责任。
关于焦点一,原、被告双方于2015年8月24日签订了涉案的《商品房买卖合同》,该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。原告李某一、吴某二已按照合同约定向被告支付了购房款680,000元,三被告应当在2016年5月30日前向原告交付符合以下条件“1.商品房已取得建设工程验收备案证明文件;2.商品房为住宅的,三被告向原告提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》”的商品房。虽然被告在约定的交付时间前通知原告收楼且涉案房屋已于2016年5月20日通过竣工验收,但被告于2016年9月2日才取得《竣工验收备案证书》,违反了双方上述交付的约定,原告在被告取得《竣工验收备案证书》前拒收楼房,合法有据,被告应当承担相应的违约责任。
关于焦点二,如焦点一所述,由于被告未在合同约定的时间前交付符合约定条件的商品房,因此,在上述约定时间的次日起,视为被告逾期交付商品房的时间起算点,自2016年5月31日至2016年9月1日被告取得《竣工验收备案证书》的期间,共计94天,视为被告逾期交付商品房的天数。依据双方关于逾期交付责任“若被告逾期交楼超过90日后,原告有权解除合同。原告要求继续履行合同并经三被告同意的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,三被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金最高不超过合同约定总价款的10%。”的约定,在本案中,虽然被告逾期交楼超过90日,但由于原告要求继续履行合同且经被告同意,合同继续履行,结合合同中对于原告逾期付款责任“逾期超过90日,被告有权解除合同。被告解除合同的,原告按合同约定总房价款的10%向被告支付违约金。因此,被告应支付原告违约金的责任。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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