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借名买房合同纠纷——自己提供的证据不能证明主张时该怎么办?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-07-14 21:42

一、原告诉称
2014年6月初,因原告在外地打工等客观原因不能频繁往来A城,原告遂请两被告帮忙挑选婚房。2014年6月份,被告魏某参加B有限公司组织的锦盛豪庭抽取特价房活动,并抽中特价房一套,即案涉锦盛豪庭房屋。因该活动是以被告魏某的名义申请的,房地产开发商要求房屋买卖合同必须有被告魏某的名字,故原告与被告魏某作为共同购买人于2014年6月28日与B有限公司签订一份《商品房买卖合同》。
2015年9月4日,被告魏某(甲方)与原告(乙方)签订《协议书》一份,约定《商品房买卖合同》项下房屋的所有权归原告个人所有,自协议签订之后,被告魏某对该房屋不享有任何权益,原告支付被告魏某叁万元人人民币作为配合办理房屋产权证及过户手续的补贴。协议签订后,原告向两被告支付2万元。后因《商品房买卖合同》买受人栏有被告魏某的名字,在首次办理房产证时,房产部门要求产权证上必须有被告魏某夫妻二人的名字,故原告与两被告一起办理了案涉房屋的不动产权登记手续,并于2016年2月26日领取了产权证。
2020年3月30日,原告将案涉房屋的贷款全部还清。后原告要求两被告根据协议约定协助办理房屋过户手续,被告郭某一同意将登记在其名下的案涉房屋1%的房产份额过户至原告名下,但被告魏某拒绝配合办理过户手续。原告多次与被告魏某沟通均未果。原告遂具此状,请求人民法院判如所请。
二、被告辩称
被告魏某、郭某未答辩。
三、本院查明
2014年6月28日,B有限公司(出卖人)与郭某、魏某(买受人)签订一份《商品房买卖合同》,约定(摘要):“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的:第12幢,该建筑层数数地上31层,底下2层,第3层301号房:该商品房的用途为住宅,属钢混结构,层高为2.95米。该商品房阳台是封闭式,该商品房合同约定建筑面积共125.86平方米,其中套内建筑面积98.183平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.68平方米。该商品房属于其他商品房。第四条计价方式与价款。第3层301号房:出卖人与买受人约定按建筑面积方式计算该商品房价款:该商品房单价为3000元/平方米,房款合计(大写)叁拾柒万柒仟伍佰捌拾元整(小写377580元),币种为人民币。第六条付款方式及期限。买受人按其他方式按期付款:买受人在签订本合同当日支付首期房款人民币贰拾贰万柒仟伍佰捌拾元整(小写227580元),贷款人民币壹拾伍万元整(小写150000元)在出卖人指定银行办理按揭。具体办理要求祥见补充协议。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房经验收合格条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”B有限公司在该《商品房买卖合同》及合同补充协议下方出卖人栏均盖章,郭某在买受人栏均签字、捺印。
2015年9月4日,魏某(甲方)与郭某(乙方)签订一份《协议书》,约定(摘要):“鉴于:2014年6月28日,甲乙双方共同作为购买方与B有限公司签订了《商品房买卖合同》,购买该公司开发的位于盐都区房屋。该房屋购房款共计377580元,其中首付款227580元,全部由乙方出资;剩余款项150000元,以甲方名义向A城黄海农工商银行按揭贷款,实际全部由乙方负责还贷。甲乙双方经友好协商,自愿就《商品房买卖合同》中房屋产权归属事宜达成如下协议:1、甲乙双方共同确认《商品房买卖合同》项下房屋的所有权归乙方个人所有,自协议签订之后,甲方对该房屋不享有任何权益。2、乙方同意支付甲方叁万元人民币作为甲方配合乙方办理房屋产权证及过户手续的补贴;费用分两次支付给甲方,协议签订之后,乙方立即支付甲方贰万元人民币,等房屋产权过户之后(房屋产权完全归属乙方所有之后),付清剩余款项。办理产权过户等其他手续费用由乙方支付。3、甲方同意将配合乙方办理房屋产权证变更事宜,将房屋产权变更为乙方一人。4、甲方同意在该房屋办理包括所有权权属登记在内的相关登记时只登记乙方一人,并配合乙方完成相关登记事宜。5、乙方承诺将按期足额归还银行贷款,避免给甲方信用造成损失;在乙方还清银行贷款前,甲方同意为乙方归还银行按揭贷款提供必要的便利。6、本协议一式叁份,双方各执壹份,其他壹份经双方签字后生效。协议生效后,双方应本着诚信、互利的原则共同遵照执行。”魏某在该《协议书》下方甲方栏签字、捺印,郭某在乙方栏签字、捺印。
2016年2月26日,郭某、魏某、郭某一领取了盐房权证市区都字第××号不动产权证书,载明:“房屋所有权人:郭某,共有情况:按份共有,房屋坐落:市区,附记:按份共有:郭某占有98%;魏某占有1%;郭某一占有1%。”
2020年3月30日,盐城农商银行出具一张《收贷收息凭证》,载明:“户名:魏某,贷款发放日:2014年7月11日,贷款到期日:2024年7月2日,贷款本金:150000.00,计息起始日期:2020年3月21日,计息截止日期:2020年3月30日,结欠贷款本金:0.00,结欠利息:0.00。”后郭某要求魏某、郭某一协助办理过户登记手续未果,郭某遂于2020年5月诉至本院。
另:2020年4月20日,郭某一邮寄给郭某的委托诉讼代理人李某一份《情况说明》,载明:“本人郭某一,居民身份证号码,住江苏省A市盐南高新区华厦绿城3室,现确认本人名下位于锦盛豪庭1%的房产份额归郭某所有,如需办理相关产权过户手续,本人自愿积极配合。特此说明。”
审理过程中,郭某撤回了要求确认位于房屋中登记在魏某、郭某一名下的各1%的房产份额归其所有的诉讼请求。2020年6月19日,本院多次电话联系郭某一,均未果。6月22日,本院多次电话联系郭某一未果后,又致电魏某,魏某陈述:“当时是我抽中了特价房,比市场价便宜2000块钱,郭某用我抽中的名额买的锦盛豪庭,买房子的钱是郭某自己出的,2015年9月4日的《协议书》是我本人跟郭某签的,当时郭某他们家说补偿我10万块钱,这个钱拿来给我买车子,但郭某只给我了2万元,剩下8万元没给我;郭某一现在在山东济宁上班,郭某一邮寄给郭某一份《情况说明》这个事郭某一打电话跟我提过;这个事调解可以,郭登康至少要补偿我7万元。”后本院多次电话调解,因双方当事人分歧较大,致调解无果。
四、裁判结果
据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
被告魏某、郭某一应于本判决生效之日起十日内协助原告郭某将其名下对房屋各1%的产权份额办理过户登记至原告郭某名下。
五、律师点评
原告郭某与被告魏某于2015年9月4日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。该协议中约定原告与被告魏某共同购买位于盐都区房屋,首付款及按揭贷款均由实际购买人原告支付,被告魏某不承担任何首付及还款责任。
实际购房过程中,原告、被告魏某作为共同买受人和B有限公司签订一份《商品房买卖合同》,购买了案涉房屋,后原告与被告魏某并于2015年9月4日签订了一份《协议书》,明确案涉房屋所有权归原告个人所有,原告并向被告魏某支付20000元补贴费。虽被告魏某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭接受质询,但经本院电话调查,被告魏某亦认可案涉房屋首付款及每月银行按揭款均是由原告支付。且案涉房屋自2015年即由原告装修并实际入住,故本院认定原告借用被告魏某名义购买了案涉房屋。案涉房屋产权现登记在被告魏某及其丈夫郭某一名下,郭某一系无偿取得该房屋产权,从日常生活经验可知郭某一应对原告借用被告魏某名义买房,产权登记为原告、魏某及其名下是明知的。
同时,被告郭某一出具了一份落款时间为2020年4月20日的《情况说明》,明确其名下位于锦盛豪庭1%的房产份额归原告郭某所有,其愿意配合原告办理房屋产权过户手续。故本院综合认定,被告郭某一虽未在2015年9月4日的《协议书》中签字,但其对上述借名买房的事实清楚且认可房屋归原告所有并同意协助原告办理过户手续,该借名买房协议亦对郭某一发生法律效力。
关于原告要求两被告魏某、郭某一协助办理过户登记手续的诉求。原告与两被告已于2016年2月26日领取了案涉房屋的不动产权证书,盐房权证市区都字第××号不动产权证书载明:“按份共有:郭某占有98%;魏某占有1%;郭某一占有1%”。根据上述《协议书》的约定“被告魏某配合原告办理房屋产权证变更事宜,将房屋产权变更为原告一人”,及被告郭某一出具的《情况说明》明确其愿意配合原告办理房屋产权过户手续,故原告要求两被告协助办理位于房屋的过户登记手续,有事实和法律依据,法院依法予以支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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