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二手房买卖中出卖方拒迁出房屋原有户口

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-09-16 17:33

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)

  一、原告诉称

  魏大、蔡木诉称:我们于2012年10月15日从李光处购买房产305室,购房合同约定:房屋过户前1个工作日迁出所有原有户口(包括李光儿子和孙女户口),如不能迁出,视为合同违约,赔偿合同金额的10%作为违约金,即15.6万元。该房屋于2013年3月5日完成过户手续,按照合同应于2013年3月4日前迁出所有原有户口,但李光一直拖延办理户口迁出,到现在已经逾期518天。我们本计划在2014年初卖出该房屋,因为李光拒不履行合同,导致房屋无法按照市场价售出。从2014年初至今,该房屋所属小区存量房市场成交价均下跌超过10%(根据X地产网上公布的成交均价,该小区2014年2月成交均价为4.54万元每平方米,该小区2014年7月成交均价为4.01万元每平方米),李光的违约行为客观上导致我们遭受经济损失超过30万元。由上述事实可见,李光属于违反合同行为,且造成我们经济损失,故诉至法院,诉讼请求:判令李光赔偿违约金15.6万元。

  二、被告辩称

  李光辩称:根据合同法的相对性,只能约定合同双方,不能约束第三人,我的户口已经迁出,不存在违约行为。第三人(我的儿子和孙女)也找过户口所在地的派出所,请派出所将第三人的户口迁走,但居委会和派出所不给办理,第三人现在申请两限房,至今没有买到两限房。合同约定房屋在过户前一日户口迁出,如不迁出,魏大、蔡木可以不过户、不买房,但魏大、蔡木买了房屋,也就是魏大、蔡木已经同意第三人的户口在此,就是认可户口不迁出。魏大、蔡木提供的合同是先前的,没有经过房管部门备案的合同,我们提供的合同是后签的,是备案的合同,根据法律规定,应按照备案的合同为准,备案的合同对违约金没有约定,所以我不用承担违约金。魏大、蔡木所述的计划卖房并没有实施,没有发生,若第三人的户口导致其出卖价低于购买价,魏大、蔡木可以起诉第三人赔偿,现房屋又涨价了,魏大、蔡木可以得到高额的利润。根据合同法解释,约定应不超过损失的30%,现在魏大、蔡木的损失没有实际发生无法确定,待魏大、蔡木实际卖房确定损失时可以起诉。综上,请求法院驳回魏大、蔡木的诉讼请求。

  三、审理查明

  2012年10月15日,魏大、蔡木与李光签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议,魏大、蔡木以156万元价款(含房屋配套设施)购买李光305号房屋,补充协议约定李光承诺于过户前一个工作日将此房屋户口迁出,若双方有一方违约,守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。上述买卖合同及补充协议签订后,房屋价款及房屋双方均已交接完毕,魏大、蔡木已取得此房屋所有权证书。李光至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出。

  四、法院判决

  李光支付魏大、蔡木违约金十五万六千元。

  五、律师点评

  知名房产律师靳双权认为:双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,且不违法国家法律、法规的强制性规定,应属有效,双方均应严格履行。根据协议约定,李光于过户前一个工作日将此房屋户口迁出,应包括落在此房屋的所有户口,但李光至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出,构成违约,应承担违约责任,违约金数额按照约定房款的10%计算为15.6万元,故魏大、蔡木要求李光赔偿违约金15.6万元的诉讼请求合理,应予以支持。

  提醒:当事人遇到此类案件时,我们建议您详细咨询律师相关政策、法规,最大限度维护您的合法权益,让专业律师为您的维权之路保驾护航!

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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