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资深房地产专业律师靳双权为您评析本案中的房屋买卖协议是否有效的问题

来源:未知  作者:靳双权  时间:2015-07-08 18:38

案情简介
 
2011年4月18日,原告陶鸿震与被告杨潇丰签订了一份房屋买卖协议。协议主要约定以下内容:(一)原告陶鸿震将位于北京市昌平区的房屋以45万元的价格出售给被告杨潇丰,杨潇丰应当于2011年5月1日前将房款一次性向陶鸿震付清;(二)房屋取得产权证书需要办理过户手续时,过户费用由买卖双方各承担一半。该协议签订后,原告陶鸿震将房屋交给被告使用,被告杨潇丰也按约定付清了购房款45万元整。
 
原告陶鸿震在北京市昌平区的房屋是北京市某集团公司某矿给本单位职工盖的集资房,产权人为该集团公司某矿。该矿于1998年将该房屋分配给陶鸿震居住并颁发了《住房证》。《住房证》明确规定,此住房只限本人或子女继承居住,不得私自转让他人。
 
该房屋转让后不久,因产权单位不同意买卖双方的私自转让行为等原因,卖方陶鸿震开始反悔,多次找买方李某某要求退款还房。杨潇丰以双方签订的买卖房屋协议真实有效为由拒绝了陶鸿震的要求。        陶鸿震遂于2012年11月向北京市昌平区人民法院起诉,请求法院确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效并判令争议房屋由原告继续使用。
 
诉讼见解:
 
原告陶鸿震诉称,2011年4月18日,原告因家庭经济困难,私下与被告杨潇丰签订了一份房屋转让协议书,将位于北京市昌平区的楼房一套转让给被告。原告对该套房屋拥有合法的居住使用权并持有产权单位颁发的《住房证》,但不拥有产权。转让时被告对该房屋的产权情况是十分清楚的。因产权单位不同意私自转让此房,被告居住此房不久,原告就开始多次找被告要求退款还房。被告以双方签订的买卖房屋协议真实有效为由拒绝原告的要求。故请求法院确认原告与被告签订的房屋转让合同无效,要求被告退还该套房屋给原告继续使用。
 
被告杨潇丰辩称,原、被告双方签订的房屋买卖协议内容不违反法律的禁止性规定。虽然原告不拥有该套房屋的产权,但拥有该套房屋的使用权,并拥有产权单位颁发的《住房证》。本人同原告一样也是产权单位的职工,因此双方的转让协议是真实有效的,应当按照转让协议的约定继续履行。如果原告不同继续履行房屋转让协议,除应当返还购房款45万元以外,还应当按此房屋现在的市场价补足因退还房屋给我造成的房价损失。
 
审理结果
 
本案经北京市昌平区人民法院审理后认为,北京市昌平区的房屋是北京市某集团公司某矿给本单位职工盖的集资房,产权人为某某集团公司某矿。原告陶鸿震持有产权单位颁发的《住房证》对该套房屋拥有合法的居住使用权,但不拥有房屋产权。因此原告与被告在2011年4月18日签订的房屋转让协议因处分了原告无权处分的房屋而应当宣告转让协议无效。在法律关系已经明确的前提下,原告为了尽快要回争议房屋,化解双方矛盾,同意在做出让步的情况下自愿与被告达成如下调解协议:一、原、被告双方自愿解除2011年4月18日签订的房屋转让协议;二、原告自愿于2013年6月1日向被告支付现金49万元(其中包括45万元购房款,4万元房屋装修等各项损失);被告于2013年6月1日从位于本市北京市昌平区房屋搬出,并将该房屋交付给原告。北京市昌平区人民法院以民事调解书的方式将上述和解内容给予确认。该调解书生效后,原、被告双方按规定及时履行了调解书确定的内容。
 
房产律师靳双权评析:
 
(一)原告陶鸿震与被告杨潇丰签订的房屋转让协议应当确认为无效合同
 
陶鸿震与杨潇丰于2011年4月18日签订的转让北京市昌平区的楼房的协议因其违反了法律的有关强制性规定而导致合同无效。因为作为出让方的原告陶鸿震并不对该楼房享有所有权,其对该楼房仅享有受限制(不得转让他人)的使用居住权。因此卖方陶鸿震无权转让出卖该房屋,同样买方杨潇丰也无权从陶鸿震处购买该房屋。法律依据为:《中华人民共和国房地产管理法》第37条明确规定,未依法登记领取房屋权属证书的房地产不得转让;《中华人民共和国合同法》第52条规定,违反法律和行政法规的合同无效。陶鸿震所出售的房屋是某某集团公司某矿的集资房,其仅持有房屋产权单位颁发的《住房证》,而并没有《房屋产权证》这一房屋法定权属证书,因此,其不具备出售房屋的主体资格。买卖双方签订房屋转让协议依照法律规定应当宣告无效。
 
(二)本案的法律处理意见
 
本案的原、被告双方所签订的房屋转让合同因违反了法律的禁止性规定,从签订之日起就是一份不可能对原、被告双方产生法律约束力的无效合同。其签订合同行为的本身从民法上讲是一个无效的民事法律行为。无效的民事法律行为,从行为开始起就没有法律约束力。
 
按照《中华人民共和国合同法》第58条的规定,合同被认定无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定的精神,笔者认为,原、被告双方在签订和履行本合同时,主观上都存在着相应的过错,应当依法承担相应的返还财产的法律责任。被告应当将属于原告享有合法使用权的北京市昌平区的楼房返还给原告,由原告继续使用;被告返还房屋时,原告有义务将被告付给其的45万元购房款退还给被告,以了结双方之间因签订无效转让房屋合同所产生的法律上相互的权利义务关系。                       
 
至于被告在抗辩中提出的如果原告不同继续履行房屋转让协议,除应当返还购房款45万元以外,还应当按此房屋现在的市场价补足因退还房屋给被告造成的房价损失的要求能否成立呢?笔者认为,从情理上讲,被告的这一要求似乎有一定道理;但从法律上讲,被告的这一要求是不能成立的。原因是:这一请求的前提是建立在双方房屋转让合同合法有效基础之上的,而实际上双方签订的房屋转让合同是无效的,按照处理合同无效的法律规定,被告的这一要求是没有任何法律依据的。如果给予支持,无疑是鼓励、纵容违法交易行为,否定了房屋转让合同无效的大前提。虽然本案最终处理结果上原告给付了被告一定的经济损失补偿,但这属于双方意思自治对自己的民事权利给予处分和变更的结果,并不表明被告要求原告按现在的市场价补足因退还房屋造成的房价损失的这一要求在法律上是成立的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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