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房地产律师靳双权谈精装修房屋存在质量瑕疵可否延期收房

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-16 16:50

  案件回顾:

  某开发商预售的商品房是精装修住宅,双方在合同附件中对精装修标准作了约定。开发商在取得竣工验收备案表、面积实测表,具备了“两书”以后书面通知客户收房。一客户在该房屋交付验房的过程中,提出以下问题:

  (1)房屋门窗档次比原来预期的要差;

  (2)内装饰材料及施工存在问题:卫生间部分石材开裂;装饰玻璃破碎;吊顶局部出现裂缝;空调风口安装不到位等质量问题;

  (3)房屋内局部装饰图案与样板间对应位置的装饰图案存在明显差异。

  客户在房屋验收单上列明了上述问题,并拒绝办理收房手续。开发商根据客户提出的问题进行了整改,并再次通知客户前来验收。客户虽然对整改结果表示满意,但提出了要求开发商赔偿违约金、支付延期交房期间房屋租金等要求。此时,开发商向客户提出了要求其支付延期收房违约金的主张。

  房产律师靳双权法律分析:

  在这种情况下,应从以下方面分析:

  一、房屋交付的条件

  根据《商品房销售管理办法》和建设部关于住宅交付需具备“两书”的相关规范性文件的规定,建设部和国家工商总局在制订《商品房买卖合同》范本时拟定了房屋交付条款,即出卖人向买受人交付房屋时,应当出示《北京市竣工验收备案表》和《房屋测绘技术报告书》,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(即“两表”和“两书”)。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的,买受人有权拒绝交接,并由出卖人承担由此产生的延期交房责任。该条款全面、完整的表达了房屋交付所需具备的法定条件,

  二、精装修房屋交付的特点

  精装修房屋与毛坯房交付的主要区别在于:毛坯房交房的装修标准是国家强制标准,如《住宅工程初装饰竣工验收办法》等,但是精装修交房标准只是推荐标准,如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等,并没有强制性,而且开发商在制定精装修标准时也具有极大的不确定性,往往只是在合同中框定品牌范围,甚至直接以“高档”、“优质”等相当模糊的形容词来替代具体品牌,导致买卖双方在房屋交付时易产生纠纷。

  三、买受人领受房屋的义务

  通常情况下,购房者会认为“收房”是一种单纯的权利,并不是义务,实际上这种理解失之片面,且会导致买卖双方很多不必要的纠纷。

  买受人的领受义务的法律含义在于:

  1、根据前述合同范本的约定及《商品房销售管理办法》的相关规定,开发商只要按照合同约定提交了交付证明文件给购房者,购房者就应当领受房屋,否则就构成违约。即使事实上房屋质量存在问题,购房者也应先履行其领受义务。如果房屋确实事实上存在质量问题,行政法规赋予购房者的法律救济手段是在“交付使用后”(也就是领受房屋后)通过质量检测、诉讼等手段来实现其权利,而不是在当时就拒绝收房。如果拒绝收房,则构成购房者的违约事件,购房者应承担相应的违约责任。

  2、从保护交易安全的角度来看,当开发商履行交付合格房屋的主要义务及时、恰当,而仅未能及时、恰当履行按期按质交付装饰、设备以及市政基础设施的附随义务时,对方当事人并不应因此而享有拒绝领受标的物的权利,否则就会导致开发商的交易预期和交易利益受到不恰当的损害。

  3、如果购房者无正当理由拒绝领受房屋,则自双方约定的交付时间到期之时起,房屋的风险即转由购房者承担。

  房屋交付的最大法律意义就在于房屋风险的转移。根据《合同法》第一百四十二条和第一百四十三条的规定,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果购房者在开发商出具了齐全的交付房屋的证明文件的情况下拒绝收受房屋,则即使这时候事实上并未进行房屋交接,购房者仍应当自双方约定的交付期限之后自行承担该房屋毁损灭失的风险。这对于购房者来说,显然是十分不利的,因为此时房屋并不在购房者的实际控制之下,购房者却要为此承担风险。

  综上,房屋存在质量瑕疵并不构成买受人延期收房的充分理由,特别是开发商与买受人的合同约定中有关于延期收房的违约责任条款的,买受人更应慎重

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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