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北京房产律师靳双权点评买卖经济适用房案件

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-02-06 15:58

  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起经济适用房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。
(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)
 
  一、基本案情
  原告郎涛与被告陈丽系表姐弟关系。2006年,陈丽因其外祖父的房屋拆迁而取得购买经济适用住房的指标,后因资金不足,郎涛借用陈丽的名义购买了经济适用住房。2006年12月31日,陈丽与A公司签订《商品房预售合同》,约定由陈丽以总价款339756.5元的价格购买涉诉房屋一套。房屋交付后,郎涛对房屋进行了装修,并实际居住至今。2008年11月17日,房屋管理部门核发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为陈丽,房屋性质为经济适用住房。2010年11月12日,房屋管理部门又向陈丽补发了房屋所有权证。
  后因房价上涨过快,双方因此产生纠纷并于2011年至2012年间诉讼于人民法院。法院曾在2011年12月8日依法作出民事判决书,判决被告郎涛借用原告陈丽的名义购买涉诉房屋的民事行为无效。后郎涛不服,提起上诉,2012年3月20日,法院依法作出判决书,判决驳回郎涛的上诉,维持原判。
  由于涉案房屋一直由原告郎涛装修、维护,并且房屋价值已升值数倍,被告陈丽却拒不返还房屋价值款,经原告与之协商多次未果,被告陈丽还故意破坏现有房屋装修价值,故原告无奈诉至法院,恳请贵院依法判令:1、请求人民法院判令被告返还涉诉房屋的房款及相关费用354490.75元;2、要求被告返还房屋增值的利益1592247.4元;3、诉讼费用由被告承担。
  二、法院审理
  被告陈丽辩称:不同意原告的诉讼请求,理由如下:1、本案被告具有经济适用房的购买资格。2、本案违反经济适用住房管理的相关政策而导致法律行为无效的责任在被答辩人,被答辩人应该承担主要责任。被答辩人在利用自己的指标购买了一套经济适用房后主动提出借答辩人名义再购买一套经济适用房,被答辩人明知借他人名义购买经济适用房是违反关于经济适用房管理相关规定的,但是为了能以低廉的价格购买房屋,甘愿冒风险出资购买,后该借名行为因违法被确认无效,被答辩人应当承担主要责任。3、被答辩人要求被告赔偿的数额没有事实和法律依据。借名法律行为无效后法院判决房屋归答辩人所有,答辩人仅同意返还被答辩人支付的购房款以及合理的利息,关于房屋装修部分的损失应当按照现值且考虑双方的责任来分担,答辩人要求的房屋增值损失没有法律依据。另外,被答辩人已经享受了一套经济适用房,本案中,如支持被答辩人获得巨额的补偿,无异于被答辩人违反政策利用保障住房获取巨额利益。该房屋虽然判归答辩人所有,但是该房屋也只是满足答辩人自住,答辩人也没有因此获得巨额利益,该房屋如要实现货币价值,还应向政府交纳一笔数额不菲的综合地价款和个人所得税。
  郎涛为涉案房屋交纳了购房款342883.5元,契税5143.25元,印花税171元,证照费5元,经济适用房综合地价款6288元,被告陈丽表示认可。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:
  1、被告陈丽于本判决生效后十日内返还原告郎涛购房款、契税、印花税、证照费、经济适用房综合地价款共计三十五万四千四百九十元七角五分;
  2、被告陈丽于本判决生效后十日内给付原告郎涛房屋增值补偿金一百二十五万五千三百一十六元四角七分;
  3、驳回原告郎涛的其它诉讼请求。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,经济适用住房是政府提供政策优惠,是具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。
  本案中,原告因不具备购买经济适用住房的条件,而借用被告的名义购买经济适用住房,其行为已经被确认为无效民事行为。因此原告因购买该房屋所支出的购房款、契税、印花税、证照费、经济适用房综合地价款,被告应当予以返还。对于该借名买房民事行为的无效,原、被告双方均有过错,考虑到原告支付了全部购房款及相关费用等因素,被告应对该民事行为的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿,补偿数额由本院根据房地产评估报告、原告支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项费用等相关因素酌情予以确定。
  关于房屋价格鉴定基准日的确定,应当认为,2012年3月20日,法院作出的终审判决书,确认了原告与被告之间的借名买房民事行为无效,因此,在此时已经享有要求对方赔偿损失的权利,故房屋价格鉴定的基准日应确定为2012年3月20日。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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