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房屋赠与未办理房屋产权过户登记的是否发生物权变动?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-05-22 15:10

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
 
  一、原告诉称
  原告李一、李二、李三、李四、李五、李六诉称,位于北京市东城区1号胡同平房2间系李刚与张萍夫妻共同财产,3号承租公房四间也是其夫妻共同财产。2007年11月8日张萍去世,2014年7月15日李刚去世。现诉至法院,要求按法定由原告与被告李七继承上述房屋,并继承李刚与张萍共同存款。另由原告与被告李七、黄雷继承李刚、黄雷夫妻共同存款中属于李刚的份额,黄雷转移隐匿存款,应对其少分遗产。李刚去世后,李七收取了房屋的租金7万元,故其应当返还依法分割。
 
  二、被告辩称
  被告李七辩称,房屋和存款由法院处理,但原告所主张的房屋租金是由李刚收取的,不应由我分割给其他人。
   
  被告黄雷辩称,李刚生前表示将胡同中的房屋留给李八,公房由我和李八继续经营食品店。李刚与我协商存款归我,两处房产我不继承。我对李刚的照顾更多,应多分遗产。
 
  三、第三人自述
  第三人李八述称,李刚曾立过遗嘱,两处房产全部给我,房本也都交给了我李某曾立遗嘱,将某房屋和某公房都给了我,两个房本也都交给了我,我不同意原告的诉讼请求。
 
  四、审理查明
  经审理查明,食品店在李刚去世后就停止经营了。原告提交了李刚与黄雷结婚时所签订的《财产约定协议》,约定双方各自婚前财产与对方无任何关系,双方均在上签字。原告提交了2011年2月7日李刚写下的《赠与书》,其中写明:“我决定东城区某胡同64号房子赠与女儿李二和李三俩女儿。”李某签字并按手印。第三人对此不予认可,其提交2011年3月4日李刚写下的《遗嘱》,其载明:“本人李某百年之后名下住房改由孙子李八名下继承租赁,与其他人和子女无关。”李刚、黄雷均在上签字。李刚又写下:“将来由孙子李八给李刚黄雷养老送终食品商店继续经营”,李刚、黄雷均在上签字。李八主张赠与未办理相关手续,该赠与无效。原告主张李刚遗嘱只是指公房。原告提交银行记录,证明李某去世时其名下尚有存款60万元,该款项被取走,黄雷承认取走了上述存款,但其主张其中11万元不应认定遗产,对此并未提交证据。黄雷提出约定夫妻存款归自己所有,但未提交证据。原告主张黄雷名下存款为夫妻共同财产应分割继承,李七称其还存有李刚存款3万元,原告主张张萍遗与李刚由共同存款,但未提交有效证据。李七出示租房合同称租房向李刚缴纳了15万租金,李刚又给付了自己租金4万元。
 
  五、北京房地产律师靳双权点评
  本案中涉及到赠与、继承等法律关系,被继承人的各项行为是否有效,取决于是否符合相关法律规定。法律规定公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效。公民死后可以通过遗嘱、遗赠处分其个人的合法财产,遗嘱中涉及他人财产的该部分无效。本案中,被继承人李刚生前写下《赠与书》,将某房屋赠与女儿李二和李三,并未办理过户手续,也未将房屋产权证书交给受赠人,受赠与人也没有实际占有、使用房屋,因此该赠与行为不成立。此后李刚又立遗嘱,其名下的房屋由李八继承租赁,并将两个房产证明交给李八,根据上述案情分析,基本可以认定李刚是将胡同里的房屋遗赠给李八来继承,并且将公房交给李八租赁。胡同的房屋是李刚与张萍的夫妻共同财产,李刚的遗嘱中将房屋的全部份额处分,不符合相关法律规定,该遗嘱只对其个人的合法财产发生遗嘱效力。李刚享有的房产份额及其所继承张萍的房产份额按遗嘱由李八继承,其余应由原告六人及李七按法定继承。黄雷与李刚生前签订《财产约定协议》,即约定双方各自婚前财产与对方无任何关系,故胡同的房屋黄雷无权继承。房屋租金的请求,其并没有相关证据来加以佐证,不能予以支持。立刚去世时名下的60万元存款和黄雷名下的4万元为李刚与黄磊夫妻共同所有,一半归黄雷所有,另一半由黄雷和其他子女继承。黄雷主张夫妻约定存款全部归自己所有,但未提交证据,不能予以支持。
  综上所述,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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