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开发商导致房屋未能办理房产证书能否归责于二手房屋买卖合同中的当事人?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-05-22 15:16

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
  一、原告诉称
  原告韩鑫诉称,2012年10月28日,原告经北京田园房地产经纪有限公司介绍,与被告签订了昌平区北街华源房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,三方确认该房产无抵押及债务纠纷,原告在合同约定期限内交付首付款80万元。双方同意尾款70万元原告采用公积金或者商业贷款一次性支付给被告,被告在开发商通知领取房产证的20日通知原告和经纪公司共同去领取房产证。并配合经纪公司办理贷款过户手续。在可以办理房产证时,被告一直拖延办理房产证,并要求原告马上支付尾款。原告告知被告可以现金方式支付后,被告仍不履行合同。现诉至法院,请求依法判令:1、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》义务,将房屋所有权过户给原告;2、被告按日支付违约金400元(自起诉之日起至实际过户之日止);3、被告承担本案的诉讼费用。
 
  二、被告辩称
  被告李勇辩称,我与被告约好时间办理房产证后,原告屡次迟到,我并没有拖延办理房产证。是因为开发商没有按照约定履行,才导致我没有领取房本。我建议一次性付尾款;把后续的协议补充完整,防止风险和纠纷。我同意办理房屋过户,但原告要求的违约金不合理,我只同意给付一天200元。
 
  三、审理查明
  经审理查明,该房屋建筑面积85平方米,房屋成交价格为150万元。同日,出卖人(甲方)与买受人(乙方)及经纪有限公司(丙方)签订《补充协议》约定,房产证因开发商原因导致未按期办理的,开发商违约在6个月以内的,违约金归甲方所有,超过6个月的,违约金按乙方所付首付款占总房款的比例分配。乙方贷款需在40工作日内取得贷款资格,甲方接到丙方的评估通知后10个工作日内配合乙方办理面签手续。甲乙双方任何一方迟延履行补充协议约定义务的,迟延在15日内,每迟延一日违约方需向守约方支付400元的违约金。甲方应在违约行为发生之日起5个工作日内,退还乙方所有已付房款,并以乙方已付房款的100%向乙方支付违约金后的15日内,乙方将房屋退还给甲方,丙方收取乙方的所有费用由甲方向乙方赔付。三方还签订了《居间成交确认书》、《定金协议书》,原告给付被告定金25万元。后被告出具《二手房首付款交付确认函》,确认收到原告首付款80万元,被告也向原告交付了钥匙。原告在诉讼中对该房屋进行了财产保全申请,并交纳了保全费。另查明,该房屋由原告居住使用,原告表示愿意一次性支付尾款,被告同意办理过户手续。
 
  四、法院判决
  北京市昌平区人民法院经审理后判决
  (1)、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》义务,在收到原告支付购房尾款七十万元后十日内协助原告办理房屋的所有权证转移登记手续;
  (2)、若被告未在收到原告支付购房尾款七十万元后十日内协助原告办理房屋的所有权证转移登记手续,则被告应支付原告违约金(每日四百元,自收到购房尾款十日后至实际过户之日止);
  (3)  、驳回原告的其他诉讼请求。
 
 
  五、北京房地产律师靳双权点评
  依法成立的合同,受法律保护。当事人对合法有效的合同享有权利承担义务。双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,该合法有效。当事人应当按照合同约定履行义务。上述案件中,原告已经按照合同约定支付了定金和购房首付款,其履行了合同的主要义务,并且原告表示愿意一次性以现金方式支付房屋尾款。被告也将房屋交付给原告使用居住。原告具备购房资格,该房屋也符合过户要求,双方当事人之间签订的房屋买卖合同可以继续履行。因此原告所请求合同继续履行应予以支持。关于违约金,在双方签订的合同中已有明确约定,导致房屋不能办理产权证书是由于开发商的违约行为,并不可归责于被告。现被告表示愿意配合办理过户,原告也愿意继续履行合同。违约金应当综合合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素来确认。双方合同签订后,原告按照合同约定给付了购房定金和首付款,因房屋产权证书未办理下来,无法办理贷款手续。但原告得知房屋可以办理过户登记后,表示可以一次性支付房屋尾款。被告在自行缴纳契税后,不配合原告办理房屋过户登记手续,对此原告可以向法院申请进行保全。
  综上所述,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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