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房产买卖合同纠纷中买卖合同是否存在无效情形如何认定?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-06-12 15:32

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
 
 
  一、原告诉称
  原告宋真诉称:原告与古董村村民孙鸭口头达成一致,购买其位于平谷区马坊镇东泰小区301号房屋一套。后我二人在村干部冯静、李洲见证下针对前述交易签订《买房证明》。原告与于姑系夫妻,二人婚后居住在涉案房屋。原告婚前共有吴大北、宋四北、吴二北、吴三北、宋五北、宋六北。原告在台湾治疗长达数年,回北京后才得知于姑已去世两年,其生前擅自将涉案房屋出卖给同村孙假,期间涉案房屋拆齐纳的补偿款也落入孙假之手,于姑属无权处分,涉案房屋系我婚前个人财产。故起诉请求确认被告孙假买受301号房屋及附属物的合同无效。
 
 
  二、被告辩称
  被告孙假辩称:不同意原告请求。1、原告购买房屋系婚后行为,其购房时签订的《买房证明》中明确记载房款是在原告与于姑婚后结清,系二人共同财产;2、原告因户口限制不具备在古董村购房资格,涉案房屋购买系使用于姑户口资格。3、涉案房屋曾由其夫妻二人共同翻建,更能证明系其共同财产;4、于姑电话征得原告同意后,我与于姑才进行房产交易,且其儿女对此事都知晓、配合,交房后,于姑便与儿女同住;5、原告称其自于姑去世后长达两年之久都不知情,有悖常理。
被告吴大北、被告宋四北、被告宋六北辩称:同意原告的诉讼请求。
被告吴二北、吴三北、宋五北未出庭应诉,亦未提交书面答辩意见。
 
 
  三、审理查明
  经审理查明:经法院调查,于姑因与原告结婚才得以将户口迁入古董村。经本院向《买房证明》证明人孙鸭、冯静调查,二位证明人皆记不清了。被告宋六北称,原告因在台湾发生事故治疗突然与家人失去联系,包括于姑去世时亦未联系到原告。被告孙假向法院提供古董村村委会出具的证明,内容为:涉案房屋系原告夫妻二人婚后购买,几年后二人共同翻建。原告赴台几年间,经村委会同意,于姑将涉案房屋出卖给孙假。经法院向古董村村委会调查,被告孙假所述属实。
 
 
  四、北京市平谷区人民法院判决
  北京市平谷区人民法院经审理后判决:
  驳回原告宋真的诉讼请求。
 
 
  五、北京房地产律师靳双权点评
  依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条,婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案的争议焦点,于姑出售涉案房屋时是否是有权处分,受让人孙假是否依照购房协议善意取得房屋。要解决前述争议需先查明原告与于姑结婚时间、原告购房时间两个关键时间点。根据于姑户口登记卡记载的信息可知,于姑户口于1979年1月因婚迁入古董村,故可判定其二人结婚日期。根据原告与孙鸭签订的《买房证明》中显示,购房时间为1980年1月。对此,原告主张该证明系事后补签,但其无法提供证据支撑其主张。根据卖房人孙鸭陈述,其证实系二人婚后购房。另外,涉案房屋系二人共同翻建,用于二人共同居住生活,基于前述事实,可以认定涉案房屋系二人共同财产。原告移居台湾并注销大陆户口的行为,加上于姑长达几年一直独自居住涉案房屋,故被告孙假有理由相信于姑对于涉案房屋具有完全处分权,且由于涉案房屋交易完成多年,本着民事行为应有利于维护社会经济秩序稳定的原则,故被告主张无法得到法院的支持。
  综上所述,法院的判决是正确的。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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