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夫妻一方串通他人处分共同房产的,其购房合同是否生效?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-06-13 16:11

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
 
  一、原告诉称
  原告白浪诉称,原告与被告朱古力原系夫妻,夫妻关系存续期间,购买房山区城关街道兴房大街301号房屋,登记在被告朱古力名下。二人离婚后协议约定由原告享有涉案房屋产权,该约定后经生效判决确认。被告朱古力与其嫂子焦下恶意串通,朱古力无权处分涉案房屋,却擅自与焦下签订虚假房屋买卖合同,出买涉案房屋,并办理过户,为了维护原告合法权益,特诉至法院要求:1、确认二被告之间的房屋买卖合同无效;2、二被告协助原告办理过户;3、判决二被告赔偿原告各种损失费;诉讼费由二被告承担。
 
 
  二、被告辩称
  被告朱古力辩称,不同意原告的诉讼请求。1、我是涉案房屋所有权人,有权处分,他人无权干涉。2、我与原告之间的离婚协议无效。3、我为焦下办理过户时曾公示,公示期内原告并未提出异议。4、原告所称的判决并未生效,目前进入再审程序。
  被告焦下辩称,不同意原告的诉讼请求。1、我与朱古力的交易合法合规,原告恶意诬陷我二人。2、我依约支付购房款、缴纳各项税费,办理过户登记,完成购房手续,交房时我才得知其夫妻二人存在纠纷,我自始是善意第三人。
 
 
  三、审理查明
  经审理查明:被告焦下称朱古力并非因其与原告之间的确认涉案房屋所有权诉讼才临时起意与焦下串通卖房,朱古力早在纠纷出现半年前就已经向其表达过房屋出售的意向。被告朱古力称,其本人早在半年前就已经开始接触中介,有中介代售涉案房屋。
 
 
  四、北京市房山区人民法院判决
  北京市房山区人民法院经审理后判决:
  (1)确认二被告就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
  (2)被告焦下协助原告办理涉案房屋过户手续。
  (3)二四被告每人向原告给付购房款二千元。
  (4)驳回原告白浪的其他诉讼请求。
 
 
 
  五、北京房地产律师靳双权点评
  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十九条,当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,朱古力曾与白浪签订离婚协议书,同意涉案房屋归白浪,却在法院支持白浪起诉要求确认房屋归其所有并要求朱古力协助过户时,不服判决提起上诉,上诉未达到其目的,便赶在判决生效前匆忙出售涉案房屋,其在主观上具有明显的恶意。被告焦下之夫系朱古力系亲哥哥,明知二人离婚,并因房产产生纠纷多次诉讼,在此情况下焦下称其为善意第三人与常理相悖。至于焦下所称,其在半年前就与朱古力达成购房意向,这半年期间一直在筹集房款一说,结合本案实际情况来看,按照焦下所言,其筹集房款用时半年之久,而订立购房合、支付房款、完成过户登记手续却仅几天完成,还恰好赶在白浪夫妻纠纷终审裁判作出后、终审判决送达朱古力之前,不符合一般交易习惯和常理,故法院有理由认定焦下存在恶意。因二被告的恶意串通侵害原告物权利益,故应当认定二被告之间就出卖涉案房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效,且自是无效,故焦下因此取得不当得利应当返还。二被告有义务协助原告办理过户手续,将涉案房屋归还给原告。至于原告要求的路费及复印费等各种损失,因原告并未提交相应的证据予以证明,根据证据归责原则,法院应当酌情支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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