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农村房屋转让协议无效案件——北京房产律师

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-11-16 17:58

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告苟先生起诉称: 2011年3月13日,我与被告何先生、何女士签订一份《转让协议书》,双方约定,被告何先生、何女士将位于X地89号转让给我,转让价为130000元,我先支付50000元,余下价款在办理有关证件给我后支付等。协议签订后,当天我支付了50000元给被告何先生、何女士,被告何先生、何女士立下《收款收据》给我。此后,由于房屋是建在农村集体土地上,房屋买卖无效,无法办理有关过户手续。为了维护我的合法权利,请求法院判令:请求确认我与被告何先生、何女士签订的《转让协议书》无效;判令被告何先生、何女士返还购房款50000元给我。

  二、被告辩称

  被告何先生答辩称:1、2008年4月,我的胞妹何女士通过竞拍以13万元的价格从何大叔处购得X地XX镇89号,并支付给何大叔5万元订金,但后来何大叔一直未办理有关房屋的过户手续。到了2011年3月的一天,我代胞妹何女士找到何大叔要求解除合同退还5万元订金,但何大叔以各种理由不予退还。在此过程中,我遇到了原告苟先生,苟先生询问有关情况后,主动要求以5万元的价格购买何女士竞购X地XX镇89号的5万元订金的“收据”,要求我及胞妹何女士负责见证以便由其负责找何大叔购买该处房产,因此我经何女士同意并且在何女士收到苟先生支付5万元后,才将该“收据”交给苟先生,而当时何大叔也在场,并且告诉苟先生最好不要购买这5万元的订金的“收据”,但是苟先生仍然以5万元的价格购买了该“收据”。因而事实上我只是代胞妹何女士将何女士购买X地在XX镇89号的5万元的“收据”转交给了原告,不存在我与原告苟先生农村房屋买卖合同关系。2、原告提供农村房屋买卖合同关系的证据是伪造的。因为我与原告并不存在农村房屋买卖合同关系,因此原告就只能伪造证据,以达到其不可告人的目的。但事实上,经我辨认,发现原告提交给法院的证据《转让协议书》以及《收款收据》都是伪造的,因为该《转让协议书》末尾甲方的签名“何先生、何女士”、《收款收据》末尾收款人处的签名“何先生何女士”以及以上加盖的手指印都不是我及胞妹何女士的签名和指印。3、以上事实都足以证明,我既未与原告签订有关的房屋买卖协议,也未收取原告购买X地建在XX镇89号的5万元购房款,另外由于原告是在2013年3月购买何女士因竞购X地建在XX镇89号所产生的债权,至今已经有4年多了,已经超过了民事诉讼法关于诉讼时效的规定。因此请求法院在查明事实的基础上,驳回原告的诉讼请求。

  被告何女士答辩称:位于X地89号房屋由族老何大叔以13万元出卖给我,我将定金5万元交给何大叔,何大叔写“收款收据”给我。当时,由于出卖的的房屋没有办法办理过户手续,所以我要求何大叔退还5万元回来,原告知道这件事之后,与何先生提出,叫我将收据给原告看。原告看后到现场看房屋,提出将“收款收据”转让给原告,以后原告与何大叔发生什么纠纷与我们无关,要求何先生作证。所以,原告的房屋买卖纠纷与我们无关,原告只是购买何大叔写给我的一张5万元定金“收款收据”。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2008年4月29日,何大叔出具一份内容为“今收到何先生交来购X地建在89号预付定金伍万元正(50000元),此楼按公告价壹拾叁万元(人民币)。办理证件及其他款项另计,待此理完毕后结清。特此凭证为据。此据。收款人何大叔。2008年4月29”的“收款收据”给被告,收到被告房屋买卖定金50000元。此后没有办理有关过户证照,被告也没有支付余下款项给何大叔。2011年3月13日。原告与被告何先生、何女士签订一份《转让协议书》,双方约定“现经甲、乙双方友好协商,甲方(注:指何先生、何女士)同意将甲方于2008年4月29日公告竞来的X地89号房转让给乙方(注:指苟先生),当时该楼的竞标总价(含土地、楼房)为人民币壹拾叁万元,甲方已交订金人民币伍万元给族老何大叔同志,当时全族人一致同意承诺办理好房屋证件后再付清余款人民币捌万元。族老何大叔同志于2008年4月29日已开具伍万元的收据给甲方。现甲方同意将此土地房屋转让给乙方,乙方一次性付款伍万元给甲方,甲乙双方签字后,该宗房屋有关的证件以乙方的名字办理,与甲方无关。办理该宗房屋证件所需的费用由乙方负责支付,乙方享有甲方当时竞标时所享有的一起权利。本协议一式叁份,甲乙双方各执一份,公证人执一份,自双方签字之日起生效,具有同等法律效力。”,签订当天,原告即支付50000元给被告,被告何先生、何女士出具一张内容为“现何先生、何女士将XX镇X地89号土地房屋转让给苟先生,现在苟先生将此款人民币伍万元付给何先生、何女士,特立此据为凭。收款人何先生、何女士。2011年3月13日”的“收款收据”给原告,并同时将2008年4月29日何大叔出具给被告的“收款收据”交给原告。此后,被告何先生、何女士没有交付房屋,也无法办理有关过户手续给原告。原告提起诉讼,请求处理。

  四、法院哦案件

  法院经审理后作出判决:

  1、原告苟先生与被告何先生、何女士签订的《转让协议书》无效;

  2、被告何先生、何女士在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款50000元给原告苟先生。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案是农村买卖合同纠纷,争议的焦点是原告苟先生与被告何先生、何女士之间是否发生农村房屋买卖关系和效力问题及原告请求应否支持问题。

  1、原告苟先生与被告何先生、何女士之间是否发生农村房屋买卖关系问题。

  原、被告之间签订的《转让协议书》的内容载明了双方对房屋买卖的真实意思表示,《收款收据》亦已载明双方是房屋买卖的真实意思表示及原告对购买的房屋支付部分价款和被告收到部分价款的事实,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”的规定,应认定原告苟先生与被告何先生、何女士之间发生农村房屋买卖关系,买卖关系成立。

  2、双方之间农村房屋买卖关系的行为是否有效问题。

  被告转让的农村房屋是在农村集体土地上建造,没有报建手续,根据《中华人民共和国地土地管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”、第五十九条“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”、第六十二条第三款“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”的规定,双方所买卖的房屋属于违法建筑,因此,双方签订的买卖房屋转让协议书是违反法律的强制性规定和禁止性规定,应认定是无效的买卖关系,在买卖关系中存在同等过错。

  3、原告的请求应否支持问题。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,被告应返还给原告已支付的价款50000元给原告。原告请求有理,应予支持。

  根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加予证明。没有证据或者证据不足予证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定,被告辩解不成立,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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