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未签订借名买房协议,事实如何认定?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-11-29 17:21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年7月,李某、袁某兰诉称:2004年2月23日,李某、袁某兰委托王某雷以王某雷的名义与开发商签订《商品房买卖合同》,购置位于北京市朝阳区广渠门外大街房屋。同年7月8日,李某、袁某兰与王某雷签署《证明》,其中明确李某、袁某兰委托王某雷以王某雷的名义购置房屋,全部价款3304578元均由李某、袁某兰支付,该房产的所有权归李某、袁某兰所有。2005年7月14日,王某雷取得房屋的《房屋所有权证》,并将其交给李某、袁某兰。该商铺对外出租,租金由李某、袁某兰收取。现我们起诉,要求确认房屋归李某、袁某兰所有;要求王某雷将房屋的所有权人过户至李某名下。

  2、被告辩称

  王某雷辩称:我与袁某兰及其爱人的关系很好,在经济、生活方面关系很密切。我与李某并不相识。购买房屋时,我找到了出卖方的人员,双方协商单价为每平米12800元,首付款为120万元,剩余购房款以按揭贷款方式支付。我为购房,向袁某兰及其爱人借款150万元用于支付首付款和前期费用。因我拖欠袁某兰的借款,我于2005、2006年左右将房屋交给袁某兰对外出租。当袁某兰收取房租达240万元左右时,我提出收回房屋,但袁某兰不同意,故我重新补办了产权证。李某、袁某兰之主张与事实不符,故我不同意李某、袁某兰的诉讼请求。

  二、法院查明

  李某、袁某兰自述系亲属关系;袁某兰与王某雷系朋友关系;王某雷与张某钰曾系夫妻关系,后双方经法院判决离婚。

  2004年2月23日,王某雷与房地产公司签订《商品房买卖合同》。双方约定:王某雷以贷款方式购买房屋,房屋建筑面积257.38平方米,房价款3294464元,其中首付款1324464元,以贷款方式支付1970000元。2004年11月,王某雷补交购房款10112元。

  2004年7月,王某雷作为借款人与贷款人中国工商银行、保证人房地产公司签订《个人购房借款合同》。

  上述合同签订后,由李某出资,王某雷向开发商支付了房屋的首付款。2005年7月14日,取得房屋所有权证,房屋所有权人登记在王某雷名下。2006年10月,王某雷将中国工商银行发放的房屋贷款结清。王某雷在办理相关购房、贷款手续后,分别将《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款的手续、贷款还清证明等资料原件交袁某兰。

  房屋交付后,王某雷将房屋对外出租,并将存入租金的银行存折交袁某兰,租金由袁某兰支取使用。截至2010年4月,袁某兰取得租金160余万元。自2010年5月起,租金不再存入上述存折内。

  审理中,李某、袁某兰主张当时王某雷告知袁某兰房屋的售价便宜,但只有王某雷才能以便宜价格购房,李某想购买房屋,又担心王某雷对李某不信任,故由李某、袁某兰共同借用王某雷的名义购房;李某于2004年4月通过袁某兰给付王某雷135万元用于支付首付款,并于2004年8月至2006年6月期间通过袁某兰给付王某雷200万元用于偿还银行贷款,王某雷在购房后将购房资料原件交李某、袁某兰。

  另查一,李某、袁某兰与王某雷曾签订证明,证明内容为:“兹于2004年7月8日李某先生和袁某兰女士委托王某雷先生以王某雷先生的名义帮助购置:朝阳区广渠门外大街房屋一套,全部房款330.4578万均由李某先生和袁某兰女士支付,该房产所有权益归李某先生和袁某兰女士所有,待适当的时候将房产过户到李某先生或袁某兰女士名下。王某雷对其签字的真实性表示认可,主张该证明系在2012年其与张某钰的离婚诉讼过程中形成,目的是为了能将房屋从离婚诉讼中剥离出去,后该证明未被法院采信;并主张考虑到离婚诉讼的复杂性,故应袁某兰要求,其签写了多份证明。

  另查二,2009年6月30日,王某雷向房屋管理部门补办房屋的所有权证。

  2010年5月20日,王某雷作为抵押人与抵押权人招行北京分行签订《个人授信最高额抵押合同》。2010年5月25日,招行北京分行办理了涉案房屋的抵押登记手续。截至2014年12月2日,王某雷尚欠招行北京分行贷款本息总计4811008.01元。审理中,李某、袁某兰表示同意代王某雷清偿该债务以消灭招行北京分行对房屋的抵押权。

  另查三,张某钰于2011年将王某雷起诉至北京市西城区人民法院,要求与王某雷离婚、分割共同财产。2013年5月3日,北京市西城区人民法院判决房屋及另一套共同房屋归王某雷所有,该二套房屋未偿还的贷款由王某雷负责偿还;另三套共同房屋归张某钰所有。判决作出后,王某雷上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院作出判决,驳回上诉,维持原判。

  2014年,李某、袁某兰以上述判决中确认房屋归王某雷所有,侵犯其权益为由,向北京市第一中级人民法院提出第三人撤销之诉。2014年8月12日,李某、袁某兰撤回对王某雷、张某钰的起诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)袁某兰、李某代王某雷代为清偿消灭房屋的抵押权。

  2)王某雷在抵押权消灭后协助李某办理将该房屋过户至李某名下的产权过户手续。

  3)驳回袁某兰、李某其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议的焦点是李某、袁某兰与王某雷之间是否存在借名买房关系。从现有证据来看,由李某、袁某兰和王某雷签字的证明已经明确,房屋系由李某、袁某兰以王某雷的名义购买,购房款由李某、袁某兰支付。王某雷虽对该证明的内容不予认可,但并未提供足以反驳该证明的理由及证据,且对书写多份该证明的解释不符合常理。

  同时,王某雷曾将房屋的《个人购房借款合同》、购房发票、契税发票、公共维修基金发票、房产证、产权代办费收据、印花税收据、提前清偿房屋贷款手续、贷款还清证明等资料原件交于袁某兰,且在房屋对外出租后,又将存入租金的银行存折交给袁某兰,由袁某兰支取租金使用。王某雷对其上述行为亦未提供令人信服的解释。

  综合上述情节,可以认定房屋系由李某、袁某兰借用王某雷名义向开发商购买,李某、袁某兰与王某雷就房屋形成借名买卖关系。考虑到李某、袁某兰同意代王某雷清偿债务,以消灭在涉案房屋上设立的抵押权,且表示袁某兰已经将房屋的所有权利转移至李某,故法院判决王某雷在李某、袁某兰代王某雷清偿债务,解除房屋的抵押登记之后,协助将房屋过户至李某名下,处理正确。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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