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双方当事人借名购买经济适用房口头合同的效力是怎样的?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-12-03 18:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  刘某诉称:我与被告系兄弟,2004年双方口头协议我以被告名义购买位于朝阳区某经济适用住房。我支付了全部款项并入住至今。现被告反悔,故起诉要求确认双方口头协议借名购买经济适用房无效,要求被告返还购房款157440元、贷款利息5万元、返还公共维修基金3149元、契税2361.6元、个人住房保险费670.80元、抵押登记费400元、产权代办费400元、有线电视入网费300元、律师费336元、入社费120元、建卡费10元、印花税80元、产权证印花税5元、装修费5133元,要求被告赔偿房屋升值损失1109040元,诉讼费及评估费均由被告负担。

  2、被告辩称

  刘某勇辩称:我与原告不存在口头协议,因无钱购买诉争房屋,我特向原告借款,双方存在借贷关系,而非借名购买经济适用房。同意返还原告为房屋支付的全部款项,不同意其他诉讼请求。

  二、法院查明

  被告刘某勇与原告刘某系兄弟关系。2004年3月16日,被告刘某勇与某合作社签订《集资建房协议》,约定刘某勇以贷款方式购买位于朝阳区某房屋(以下简称涉诉房屋),总房款为157440元,首付款为37440元,其余房款12万元以贷款支付。后刘某勇与中国银行北京朝阳支行签订了《个人住房抵押贷款合同》。签订合同后,购房的全部款项由刘某支付,即首付款37440元、公共维修基金3149元、契税2361.6元、个人住房保险费670.80元、抵押登记费400元、产权代办费400元、有线电视入网费300元、律师费336元、入社费120元、建卡费10元、印花税80元及产权证印花税5元。房屋贷款亦由刘某支付。房屋交付后,刘某使用该房屋至今。2005年7月18日刘某勇取得涉诉房屋所有权证,房屋性质为经济适用房。后双方发生纠纷,现刘某主张双方存在借名购买经济适用房合同关系,刘某勇否认,称向刘某借款购房,为保证偿还借款将房屋交付给刘某居住,但表示双方对借款数额、利息及还款期限无约定。

  另查,与涉诉房屋购房相关的全部合同、交费票据及房屋所有权证均由刘某持有。现原告刘某已偿清全部贷款,共支付贷款本金12万元、利息37390.37元。刘某曾就本案争议诉至本院,后撤诉。在该案审理过程中,经刘某申请,本院委托北京中新价格评估有限公司对涉诉房屋进行价值评估,刘某支付评估费10943.4元,结论为:1、房产价值1266480元;2、装饰装修价值5133.6元。刘某支付评估费在本案审理中,双方对该评估结论均无异议。现刘某勇同意返还刘某支付的全部款项,但以双方存在借款关系为由拒绝赔偿房屋增值损失。

  再查,刘某勇曾就涉诉房屋的返还纠纷诉至本院,现终审已判决实际居住人腾房。

  三、法院判决

  1、原告刘某与被告刘某勇借名购买经济适用房口头合同无效。

  2、被告刘某勇于判决生效后七日内返还原告刘某首付款三万七千四百四十元、公共维修基金三千一百四十九元、契税二千三百六十一元六角、个人住房保险费六百七十元八角、抵押登记费四百元、产权代办费四百元、有线电视入网费三百元、律师费三百三十六元、入社费一百二十元、建卡费十元、印花税八十元、产权证印花税五元、贷款本金十二万元、利息三万七千三百九十元三角七分、装修费五千一百三十三元,以上合计二十万七千七百九十五元七角七分。

  3、被告刘某勇于判决生效后七日内赔偿原告刘某房屋增值损失六十四万元。

  4、被告刘某勇于判决生效后七日内赔偿原告刘某评估费损失六千五百六十六元。

  5、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  我国对合同的效力问题做了相应的规定,要符合以下要素:1、当事人要有缔结契约的能力;2、意思表示没有瑕疵;3、契约的内容合法不违反公序良俗,有实现的可能性。同时,还要求合同内容不违反法律法规强制性规定,是当事人双方意思表示真实,并且合同要符合相应的形式。

  依法订立的合同具有法律约束力。被告刘某勇购买涉诉经济适用房后,原告刘某以刘某勇名义支付了全部房款及相关款项,并偿付了全部贷款。涉诉房屋交付后,自始由刘某使用。与该房屋相关的合同、票证亦均由刘某持有。根据上述事实,法院应当认定刘某借用刘某勇名义购买涉诉房屋,双方存在口头借名购房合同关系。被告刘某勇主张双方系借款关系,但表示双方未就借款数额、借款利息及偿还期限做出约定,因双方缺乏借款关系成立的必要要件,不应予采信。

  借名购买经济适用房所签订的合同应认定为无效,原因在于其严重不利于国家保障性住房政策的实施。根据相关法律规定,合同被认定为无效后,双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。无效合同自始无效,且当然无效。双方违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房,故口头协议应属无效。双方均有一定责任。

  法院在审理借名买房纠纷中,发现借名买房合同违反国家经济适用房规定的,即使当事人没有主张该合同无效,依然可以直接认定借名买房合同无效。借名买房合同无效后,法院直接确认名义登记人为涉诉房屋产权人,若因名义登记人的过错给实际购买人造成损失的,名义登记人需要承担损害赔偿责任,而且实际购买人可以要求名义登记人返还不当得利,用以弥补自己的购房损失。现刘某勇同意返还刘某为涉诉房屋支付的全部款项,法院应当予以支持。法院应当依照现有房产评估价值,考虑双方责任,依法对房屋增值部分予以分割。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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