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 购买房屋引发的合同纠纷案件——房产纠纷律师

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-12-03 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告侯先生起诉称:2010年11月11日,我通过中介K房产信息中心的小石,看上了一套位于XX街725号上下二层独院,价格405000元。房屋所有权人苗女士委托其弟弟苗先生与我签订了《房屋买卖合同》,合同约定:签订合同同时付定金2万元,余款于2010年11月20日前付清,房屋于2010年11月20日前交付。2010年11月12日,为了完善手续,我与被告苗女士又签订了一份《房屋买卖协议书》,相关人员在该协议上签字确认。两份合同明确约定交付了房款,被告按照合同约定交付了房屋及部分相关产权证件,但是被告却故意隐瞒《国有土地使用证》不予交付,并且到目前为止拒不配合履行房产过户义务。综上所述,被告的行为严重侵害了我的合法权益,为维护我的合法权益,我提起诉讼,请求依法判令:1、被告交付国有土地使用证,并履行房屋过户义务;2、被告赔偿违约金121500元;3、本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告苗女士、苗先生答辩称:1、原告起诉事实理由不成立,在双方签订房屋买卖合同后,原告从未找过我方说过办理过户手续的事项,我方从没有拒绝过协助原告办理过户手续,我方不存在违约行为,不应向原告支付违约金;2、关于土地使用权证的问题,因为土地上有我方的房屋,因此该土地使用权应当由我方在房屋登记部门进行分割,不应由原告全部所得,故应当驳回原告的该诉讼请求;3、因该土地使用证上的所属房屋发生争议,我方已经向法院提起诉讼,法院应当中止诉讼,以另案裁判结果为依据。另外,土地使用权证不能交付原告的原因是因为土地使用权的状态是双方共有,土地使用权证也不是办理房屋过户的必须手续,因为房屋登记管理办法规定的办证的手续有房屋所有权证就可以了,而房屋所有权证我方当时已经交付给了原告,因此原告提出我方违约不符合事实。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告侯先生通过中介K房产信息中心小石的介绍,欲购买位于甲市乙区XX街725号院的房屋。2011年11月11日,原告侯先生与苗先生签订房屋买卖合同一份。合同约定,出卖人自愿将座落在XX街独院上下二层房地产以405000元的总价出售给买受人,房款内含暖气、燃气开口费、储藏室、自建房80平方米左右。买受人于签订合同的同时支付定金2万元,余款应在2011年11月20日以前交付出卖人。合同还约定了其它事项。

  2011年11月12日,原告侯先生作为乙方即买受人,被告苗女士作为甲方即出卖人,双方自愿签订房屋买卖协议。协议约定,1、甲方自愿将继承其父母位于甲市乙区XX街725号院建筑面积161.57平方米,东屋草房1间,建筑面积9.71平方米的房产一处,以405000元的价格卖给乙方。乙方应在签订本协议的同时向甲方支付购房定金5万元,剩余购房款乙方应在该房屋转卖到甲方名下当日内一次性支付给甲方,甲方收取乙方购房款时应向乙方出具收到条一份;2、甲方在签订本协议的同时将该房屋的所有手续原件全部交付给乙方,否则,视为甲方违约;3、该房产自签订本协议产生的所有收益(包括该房屋被有关部门拆迁、征收、征用等)均归乙方所有,甲方不得干涉并协助乙方取得该收益,否则,视为甲方违约。甲方应无条件并提供一切材料协助乙方办理该房屋的过户手续,否则,视为甲方违约;4、甲方必须保证该房屋没有抵押、担保以及任何第三人主张权利等不利于乙方取得该房屋所有权及其取得所有收益的任何行为,否则,视为甲方违约;5、该房屋卖给乙方之前,于该房屋有关的债务、水、电等费用由甲方负责偿还,之后产生的债权债务等应由乙方清偿并享有;6、本协议经甲、乙双方签字按印生效,双方应自觉履行本协议,一方违约应向守约方支付40万元的违约金。该协议有苗女士、苗先生等人在甲方栏内签字,原告侯先生在乙方栏内签字。协议签订后,原告侯先生于2010年11月20日将购房款405000元交给被告苗女士,被告苗女士收到后给原告侯先生出具收到条一份。被告苗女士收到购房款后,将所购房屋及其房屋产权证书交给了原告侯先生。

  另查明,该房产登记的所有权人为被告苗女士之母谢大娘的名下,谢大娘于2009年1月22日因病死亡。2010年10月27日,甲市X公证处出具了继承权公证书。主要内容为:“被继承人谢大娘名下的房产为谢大娘的个人遗产,谢大娘的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承,因谢大娘的父母丈夫、大儿子已先于谢大娘死亡,被继承人几个儿子均表示自愿放弃对上述被继承人谢大娘遗产的继承权。故谢大娘名下的上述房产由谢大娘的女儿苗女士一人继承”。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告苗女士于判决生效后三十日内,协助原告侯先生办理诉争房屋产权过户手续。

  2、驳回原告侯先生的其它诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:依法成立的合同受法律保护,合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。同时,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等合同随附义务。本案的原、被告经协商签订了房屋买卖合同,原告已依约向被告支付了买卖房屋的价款,履行了合同义务。被告向原告出具了收到购房款的凭证,并将诉争房产手续交给了原告。双方的房屋买卖系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应当有效。双方所签订合同的标的物为不动产,出卖人应当履行协助买受人办理所有权转移手续的随附义务。在办理房产过户时,根据交易习惯,原告侯先生应当向被告苗女士履行通知义务。从本案去看,原告侯先生没有证据证实履行了房屋过户的通知义务,也没有证据证实被告苗女士拒绝履行协助办理房产过户义务,故无法认定房产没有过户的事实归责于被告苗女士;被告苗先生虽然是第一顺序的法定继承人,但被告苗先生放弃了继承权,被告苗先生不承担民事责任;因此,原告侯先生要求被告苗女士协助办理房产过户手续,理由正当,予以支持,但要求被告苗女士、苗先生赔偿违约金121500元,理由不足,不予支持;原告侯先生未要求对国有土地使用权过户,根据当事人意思自治原则,本案处理不能超过原告的诉讼请求。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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