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双方当事人以借名买房名义购置住房的效力认定和所有权的确认

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-12-05 17:58

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  陈某诉称:1987年,我原居住地北京市西城区10号因拆迁,我陈某、我之父陈某国、被告刘某、我之妹陈某丽被安置在北京市西城区20号楼12门34号(以下简称“涉诉房屋”)居住。因原房屋为陈某国承租的公房,故拆迁后陈某国继续承租涉诉房屋。我在拆迁过程中属于被安置人。后因我结婚,陈某国与我协商共同出资购买涉诉房屋,作为我结婚之用,遂共同出资购买了涉诉房屋。鉴于陈某国原为承租人,我遂同意将涉诉房屋登记在陈某国名下。以上情况,陈某国之妻刘某一直拒绝承认,并拒绝确认我享有涉诉房屋的所有权。我现为限制民事行为能力人,没有生活来源,配偶又身患绝症,没有住房,家庭生活困难。基于我为涉诉房屋的被安置人,又曾为购买涉诉房屋出资,以及我目前特殊的生活境况,我起诉要求确认我陈某对北京市西城区20号楼12门34号房屋享有四分之一的所有权(暂估价105万元);诉讼费由被告承担。

  2、被告辩称

  刘某辩称:涉诉房屋为陈某国与我的夫妻共同财产,与原告没有关系。原告的诉讼请求没有法律依据,故被告我不同意原告的诉讼请求。

  被告陈某平、陈某彬、陈某丽辩称:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。涉诉房屋由陈某国于1998年12月通过与国家机械工业局签订买卖合同购买而来。购买后,该房屋登记在陈某国名下。我与陈某国于1998年之前就已登记结婚。涉诉房屋应为我、陈某国的夫妻共同财产。2008年,陈某国去世,涉诉房屋即为陈某国的遗产。根据相关继承法律规定,原告对涉诉房屋仅享有十分之一的所有权。故被告陈某平、陈某彬、陈某丽不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  刘某与陈某国为夫妻关系,二人于1953年结婚,婚后共育四个子女,分别为陈某、陈某平、陈某彬、陈某丽。陈某国于2007年9月11日去世。

  位于本市西城区10号房屋原为陈某国承租的公房。1987年11月,上述房屋被拆迁,由拆迁单位即原国家机械工业委员会为陈某国一家安置了本市西城区20号楼12门34号三居室一套,即涉诉房屋,建筑面积80.37平方米,继续由陈某国承租。拆迁分户调查表载明,原被拆房屋有正式户口4人,分别为陈某国、刘某、陈某、陈某丽。1998年12月18日,国家机械工业局与陈某国签订《国家机械工业局出售公有住宅楼房买卖合同》,约定国家机械工业局以成本价1450元每平方米将涉诉房屋出售给陈某国。陈某国于2002年9月2日取得涉诉房屋所有权证。

  审理中,原告称房改时陈某国只是作为家庭代表与公房出售单位签订的房屋买卖合同,该房屋仍应为陈某国、刘某、陈某、陈某丽四人共有。本院遂到国务院国资委机械机关服务局调查,并查阅了涉诉房屋的房改档案,调取了其中一份《购房职工登记表》。该局表示,房改售房只针对房屋承租人。《购房职工登记表》反映,房改时原告曾同意由陈某国作为购房后的房产所有人。原告对该表格上“陈某”及同一横栏中“同意”二字有异议,认为并非由陈某本人所写,并针对上述字迹向本院提出笔迹鉴定申请。后因鉴定样本不足,原告撤回对“同意”二字的鉴定申请,但坚持对“陈某”三个字的笔迹鉴定申请,并提供了数份样本材料。经本院向国务院国资委机械机关服务局核实,该局表示,该表格系由购房人领回去自行填写,故该局并不清楚上述字迹具体是由何人填写。经本院向被告询问,四被告亦表示不能确定“陈某”三个字即为原告本人所写。本院结合以上情况,在审理中作出认定:本院不能认定“陈某”三个字即为陈某本人所写。经本院向原告释明后,原告表示撤回对“陈某”三个字的笔迹鉴定申请。

  审理中,原告认为基于其为涉诉房屋的被安置人身份,其应当享有四分之一的所有权份额。房改时,根据《购房职工登记表》,原告曾处分过自己应该享有的所有权,但该处分行为并非原告真实意思表示,故原告仍对涉诉房屋享有所有权。经本院释明,在本案审理过程中,原告未对《国家机械工业局出售公有住宅楼房买卖合同》的效力问题另行提起诉讼。

  另查,2013年4月,陈某经本院判决宣告为限制民事行为能力人。同年4月24日,经北京市朝阳区东大桥社区居民委员会指定,其妻陈玉某为陈某的监护人。同年5月,陈某将刘某诉至本院,要求确认对涉诉房屋享有居住权。本院经审理认为,原告陈某在拆迁中属于被安置人,故于2013年8月作出(2013)东民初字第01234号民事判决书,确认陈某对涉诉房屋享有居住权。刘某不服判决,提出上诉。北京市第二中级人民法院于2013年11月作出(2013)二中民终字第16789号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

  原告为证明其在购买涉诉房屋时曾出资10000元,向本院提供借条1张。借条载明“陈玉某、陈某因购买陈某国名下的房屋,所以我与陈玉萍借人民币1万元整。特此证明。”落款处有陈某、陈玉某签字,时间为2000年3月1日。四被告对借条的真实性、关联性不予认可,对借条的形成时间亦持有异议,认为形成时间较新,且借款是否用于购房不能确定,但四被告表示不申请对借条的形成时间进行司法鉴定。同时刘某提交中央国家机关(北京)住房基金收款专用凭证2陈,显示陈某国于1998年6月15日交纳了涉诉房屋的定金及维修金17000元;于2000年3月6日交纳了涉诉房屋的房款28910.72元。原告对上述凭证的真实性认可,但认为真正的交款人并不一定就是陈某国,其中一部分款项是原告交纳的。

  另外,原告为证明其家庭生活困难情况,向本院提交北京市西城区阳光社区居民委员会出具的《证明》1份、陈玉某低保证1份、康泰医院诊断证明书1份、陈某残疾人证1份,《证明》载明:陈玉某、陈某、陈迪一家三口于2008年1月至2014年2月在该社区享受最低生活保障。低保证显示陈玉某一家三口于2003年至2007年享受低保。诊断证明显示陈玉某被诊断患肾癌。残疾证显示陈某为精神残疾人,残疾等级一级。四被告对上述材料的真实性认可,但认为与本案无关。同时,原告以上述理由及证据向本院提出了免交诉讼费的申请。

  审理中,经本院询问,原告表示与陈某国及四被告之间没有关于借名买房或涉诉房屋所有权归谁所有的书面约定,但称有相应口头协议。四被告不予认可,称与原告无任何形式的上述约定。

  三、法院判决

  驳回原告陈某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  从法律物权与事实物权的关系而言,在不涉及第三人的利益时,从公平正义的角度看,应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言,实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则,依照协议约定,实际购房人应为房屋的所有权人。

  当事人对自己提出的主陈,有责任提供证据。根据本案查明的事实,涉诉房屋系北京市西城区10号房屋拆迁安置而来,陈某国系原被拆房屋的承租人。拆迁后,陈某国继续承租涉诉房屋。后来,陈某国与国家机械工业局签订买卖合同,以成本价售房方式取得了涉诉房屋的所有权。现没有证据证明原、被告之间就涉诉房屋存在所有权归属的约定。房屋的被安置人并不当然享有房屋所有权。现原告以其为被安置人为由,要求确认对涉诉房屋享有四分之一所有权,依据不足。另外,即使原告对涉诉房屋存在出资,亦不能当然认定其对涉诉房屋享有所有权,且现原告仅提供借条1份,即主陈其曾出资10000元,而未提供其他更为翔实有效的证据加以证明,故原告以其出资为由主陈其享有涉诉房屋四分之一所有权,亦缺乏依据。因原告并不具有对涉诉房屋享有所有权的基础,而房改档案中的《购房职工登记表》反映的仅是一种购房机会,无论“陈某”及“同意”二字是否为原告本人所写,均不涉及原告放弃房屋所有权问题。现原告就其诉讼请求,未提供翔实有效的证据加以证明,故原告要求确认其对北京市西城区20号楼12门34号房屋享有四分之一的所有权的诉讼请求,缺乏依据,法院不应当予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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