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北京房产律师靳双权分析一起返还定金的纠纷案件

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-12-06 17:25

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告唐先生、王女士起诉称: 2016年2月17日,经被告中介K公司安排,我二人以35万元的价格购买被告闫女士所有的房产一处,并于当天签订合同一份,根据合同约定,我们交给K公司定金10万元。在被告交付房产时,其邻居以有纠纷为由不让交接和居住。我们多次找被告协商解决未果。二被告隐瞒房产有争议,以欺骗方式让我们支付定金,我们无法实现购房居住的目的。所以请求法院判令:1、解除我们与被告签订的房屋买卖合同;2、判令被告闫女士返还双倍定金1万元及首付款9万元,合计11万元;3、诉讼费用由被告负担。

  二、被告辩称

  被告闫女士答辩称:涉案房屋买卖合同成立,合法有效,原告诉称有邻居干扰是误会,不存在干涉的问题,且误会已消除,而是原告未按合同约定支付剩余房款,应承担违约责任,我年老多病,所收原告支付的房款已花费,现无退还能力,不存在解除合同退还款项问题。

  K公司答辩称:买卖双方签订的合同真实合法有效,应受法律保护,该交易是在我公司居间下进行的交易,交易双方所提供的证件清晰完整,不存在产权纠纷,卖方已交付钥匙,在履行合同过程中,原告因邻里纠纷要求解除合同不合理,我公司也主持了邻里调解,达成协议,但原告方不签字,要求继续履行合同。签订买卖合同当天,定金已经冲抵购房款,不应返还。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2016年2月17日,原告唐先生、王女士为买方(乙方)与被告闫女士为卖方(甲方)在K公司的见证下签订《房屋买卖合同》一份,合同约定:“1、房产状况:(1)、甲方自愿将位于甲市XX县XX镇C地的房产,房屋类型住宅。(2)、房屋建筑面积约100.23平方米。(3)、该房屋四至:东至(空白)西至(空白)南至(空白)北至(空白),该房屋土地使用权面积约(空白)平方米,胡同及边路面积约(空白)平方米。(4)、房屋所有权证书号:XXXXXXXXXX;房屋所有权人为闫女士。2、成交价格:1、该房屋及附属用房总计人民币叁拾伍万元整。2、甲乙双方约定该房屋以套计价,最终实测建筑面积及实际房龄不影响该房屋价格。3、定金:乙方在签订买卖合同时向甲方支付定金:壹万元整(合同履行时,定金充抵房款),每次付款以甲方收条为证。4、付款方式:甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式:(二)按揭贷款:甲乙双方在办理房产过户时,乙方将首付款人民币壹拾万元整给付甲方;剩余房款人民币贰拾伍元整,在银行发放贷款之日由银行支付,以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准,如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额,乙方应于当日一次性补足,向甲方结清全部房款。5、权属转移登记:甲方应在2016年2月20日前申请办理房屋权属转移登记,对方应提供所需全部证件,并协助办理;6办理转移登记所发生的交易费、登记费、测绘费、评估费、契税由乙方承担,营业税、个人所得税由乙方承担,本合同未涉及到的其他税费按国家规定执行。7、交付房屋:(1)、甲方在乙方付清房款壹拾万元之时与乙方进行房屋及附属物验收交接。(2)、甲乙双方对该房屋设施设备,装饰装修,相关物品,进行查验,查验后甲方将房屋钥匙交付乙方作为房屋交付占有的标志。8、违约责任:(1)、定金责任:乙方交付定金后,甲方不论以任何原因提出终止合同,应双倍返还乙方定金,乙方不论以任何原因提出终止合同,乙方所付定金归甲方所有。(2)、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷,由甲方负责解决,并向乙方承担违约责任。(3)、乙方未按合同约定期限付款的:(一)没逾期一日,应向甲方支付逾期未付款3‰的违约金,合同继续履行。(二)逾期超过30日甲方有权解除合同,乙方承担定金责任。(4)、甲方未按本合同约定期限履行义务的:(1、2条不作累加)(一)每逾期一日,应向乙方支付已收款3‰的违约金,合同继续履行。(二)逾期超过30日乙方有权解除合同,甲方承担定金责任,将所收全部房款退回,并按已收房款额银行同期活期存款利率向乙方支付违约金。9、其他约定事项:剩余250000元房款,于2016年7月1日前付清。10、如果本合同第九条的约定与其他条款的约定不一致,以第九条约定的为准。原告于签订该合同三日前支付定金1万元,该合同签订当日支付被告闫女士首付款9万元。同日,被告闫女士方在被告K公司见证下向原告交付房屋,在更换大门锁具时,因周围邻居称与在涉案房屋居住的杜某人(被告闫女士之女的前夫)存在债务纠纷进行阻止,原告仅对大门锁具进行了更换,双方未对该房屋设施设备、相关物品等进行查验,交付中止。后经被告K公司调解,原告与被告闫女士方未达成一致意见。原告于2016年3月31日诉至法院。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、解除原告唐先生、王女士与被告闫女士之间签订房屋买卖合同。

  2、被告闫女士于本判决生效后五日内返还原告唐先生、王女士定金2万元和首付款9万元,共计11万元。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为,本案争议的焦点为:1、原告要求解除涉案房屋买卖合同的条件是否成就?2、本案是否适用定金罚则?

  针对焦点1,靳律师认为:《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”2016年2月17日,原告与被告闫女士在被告K公司见证下进行房屋交付时,因邻居的阻止而中止交付,被告闫女士并未将涉案房屋实际交付给原告,至原告起诉时(2016年3月31日)已逾期交付超过合同约定的30日期限,解除合同的条件成就,原告有权解除合同,原告请求解除房屋买卖合同,应予以支持。再者,合同法第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”涉案房屋系住宅,在买卖时必然涉及土地有无争议、道路通行、与四邻有无纠纷等影响居住的问题,在当地具有四邻签字才能使房屋买卖顺利进行的交易习惯,原、被告所签订的房屋买卖合同上未标明涉案房屋的四至,又无所涉及邻居的签字,亦未对上述涉及的问题如何处理进行约定,在交付过程中出现邻居阻止后,被告闫女士未及时处理,致使不能实现原告购买房屋进行居住的合同目的,故,原告请求解除合同符合法律规定。合同法第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”和第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告请求被告闫女士返还购房款9万元,应予以支持。

  关于焦点2,靳律师认为:合同法第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”该法第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。涉案房屋买卖合同约定了定金条款,被告闫女士未按约定履行合同义务,原告请求被告闫女士双倍返还定金,应予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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