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借名购买经济适用房的效力如何呢?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-12-14 17:41

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  叶乃静诉称:2005年1月19日,叶乃静以华玉芬的名义以按揭方式购买了401号房屋。房屋面积117.57平方米,叶乃静花费购房款及购房各项手续费324573.46元,装修费95668.9元。壁挂暖气和有限电视等附属物费2600元。按揭还贷155935.7元。共计578778.06元。2006年5月叶乃静入住该房,一直在此居住。2007年1月,华玉芬瞒着叶乃静领取了房产证。2012年,叶乃静就该房屋所有权确认问题向昌平区人民法院起诉,请求确认该房屋归原告所有。法院以借名买房违反国家政策为由,驳回了叶乃静的诉讼请求。关于叶乃静出资问题,判决书释明另行解决。综上,叶乃静以华玉芬的名义买房,事实清楚,得到了生效判决的确认。该房确认归华玉芬所有,华玉芬应当按照现在商品房市场价格补偿叶乃静的信赖利益损失。为此,诉至人民法院,请求法院判令:1、华玉芬给付叶乃静房屋折价款3000000元,包括已支出的购房款283109.16元和房屋增值及信赖利益损失;2、诉讼费用由华玉芬承担。

  2、被告辩称

  华玉芬辩称:华玉芬在诉讼中所主张的法律关系非常混乱,明确地违背了民诉法的规定,诉讼不能成立。叶乃静提起诉讼的案由是不当得利纠纷,诉讼请求是华玉芬给付叶乃静房屋折价款,主张的事实理由是叶乃静向华玉芬借名买房,最后请求法院保护的是叶乃静信赖利益的损失。四项内容反映了四种不同的法律关系:不当得利的返还、共有财产析产分割的关系、委托代理的关系、缔约责任的法律关系。四种不同的法律关系,是有不同的法律构成要件的,不同的追责条件,叶乃静在一个诉讼中把四个独立的法律事实、法律关系混在一个诉讼中,显然让人无所适从,明显不符合民诉法的规定。应该驳回叶乃静的诉讼请求。叶乃静在诉讼中所主张的诉讼请求和主张的事实理由均没有事实和法律依据,不能成立。叶乃静所谓的借名买房已经在诉讼确权案中经过两审法院的审理,已经作出有效判决,对于借名买房给予了否定。叶乃静在本案中说她支付的购房款的数额与确权案中提出的数字及认定的数字是不同的。叶乃静要求折价款300万元没有事实和法律依据。诉讼请求及主张的事实没有事实及法律依据。

  二、法院查明

  2005年1月19日,叶乃静以华玉芬的名义以按揭方式购买了401号房屋。该房屋实际结算房款为308831元。2005年2月19日,原告又以被告的名义与中国银行北京市分行(贷款人)及北京房地产开发公司(保证人)签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定贷款金额为20万元。房屋于2007年1月5日取得房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为华玉芬,房屋性质为经济适用住房。

  2006年6月11日,房屋交付,叶乃静装修后在该房内居住至今。叶乃静支付了房屋首付款108719元,并支付土地出让金2883元、契税4632.46元、专项维修资金6177元、房屋险保险费235元、律师费600元、印花税155元、代办服务费800元、抵押登记费260元、补交房款112元。叶乃静偿还了自2005年3月至2008年10月的贷款,共计偿还155935.7元。华玉芬偿还自2008年11月起之后的贷款。2010年3月23日,该房屋的贷款全部结清。庭审中,叶乃静表示不再主张华玉芬支付壁挂炉的费用。

  2013年,叶乃静起诉至法院,要求确认上述房屋归其所有。2013年4月2日,法院判决驳回叶乃静的诉讼请求。叶乃静上诉至本院,2013年5月27日,本院判决驳回上诉、维持原判。

  在本案审理过程中,经叶乃静申请,法院委托北京中评联合价格评估有限公司对上述房屋的房地产价值进行了评估,评估结论为:估价对象在估价时点2014年3月6日的价值为309.03万元(已扣减应补交综合地价款)。叶乃静为此支出评估费28065元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)华玉芬支付原告叶乃静购房款、税费、保险费等款项二十八万零五百零九元一角六分、经济损失一百九十四万七千零二十八元,以上共计二百二十二万七千五百三十七元一角六分;

  2)驳回原告叶乃静的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,叶乃静因不具备购买经济适用住房的条件,而借用华玉芬的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,华玉芬应返还叶乃静为购买房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项,故叶乃静要求华玉芬返还购房出资的诉求,法院予以支持。

  对于该合同的无效,叶乃静与华玉芬均有过错,考虑到叶乃静支付了大部分购房款,华玉芬与叶乃静达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,华玉芬应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益,华玉芬应按照其过错程度给予叶乃静相应的房屋增值补偿款,补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。关于叶乃静主张的有线布线费,系叶乃静实际使用房屋所产生的费用,故叶乃静要求华玉芬支付布线费的诉求,于法无据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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