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北京房产律师:农村房屋买卖适格主体的确认

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-12-27 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告马先生、孟女士起诉称:我二人系夫妻关系,马某甲系马先生胞弟。我夫妇二人在XX县XX镇XX村4组有一处登记在孟女士名下的房产,该房屋系两层楼房的土木结构、建筑面积423.63平方米、占地面积168.60平方米。2000年间,我们与被告双方曾就该房屋买卖事宜进行过协商,但终因价格原因无法达成一致。此后,该房屋既未办理过户手续,被告也未曾向我方支付过任何购房款。2009年,XX建设工程需征收我们的该处房产时,被告趁我二人长年不在家,伪造已将房屋卖给被告的材料,向XX县XX镇政府申领了诉争房屋的拆迁补偿款115904.25元。所以请求法院依法判令:1、判令被告向我方返还其冒领的房屋拆迁补偿款本金115904.25元;2、判令被告向我方赔偿房屋拆迁补偿款损失37530元(参照银行贷款年利率4.9%,自2009年12月25日暂计至2016年8月2日,期后损失参照年利率4.9%计至本金和损失付清时止);3、被告承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告马某甲答辩称:不存冒领补偿款的事实。原告的该处房屋已经以6500元价格卖给我,只是土地使用证没有过户,原来的土地使用证在XX工程修建时已经上交,买卖协议、收款收据、相关手续已经经过相关部门认可。原告收取房款的收条也经过鉴定不存在伪造。如果原告要返还拆迁补偿款,就得返还我的6500元,按年利率24%计算利息,并赔偿房屋装修维护的费用给我。

  三、法院查明

  法院经审理查明:马先生、孟女士系夫妻关系,马某甲系马先生胞弟。2000年2月11日,由马先生、马某甲的父亲马老爹起草《让售房屋协议书》,将孟女士名下在XX镇XX村4组农村房屋以6500元卖给马某甲,孟女士名下房屋登记为土木结构二层,占地面积134.3平方米,牛栏、厕所34.3平方米。2000年2月12日,马先生、孟女士收取了马某甲支付的房款4000元,余款2500元马某甲出具了欠条,余款现已付清。协议签订时,孟女士已经办理了农转非手续多年,马某甲已在XX镇XX村4组审批了一处宅基地用于建房。协议签订后,马某甲即搬入该房屋居住,未办理土地使用权过户手续,居住期间对房屋进行了装修修缮。2009年因修建XX工程需拆迁该房屋,马某甲与XX工程指挥部签订房屋拆迁补偿协议,同意将该房屋拆除用于XX工程建设。2010年1月,马某甲获得房屋拆迁补偿款115904.25元,具体各项补偿项目为:(1)住宅423.63平方米×212.5元/平方米=83646.61元;(2)其他用房9482.25元,其中砖混12.67平方米×170元/平方米=2153.9元、土木64.91平方米×127.5元/平方米=8276.06元、简易棚14.68平方米×51元/平方米=748.68元;(3)其他设施21079元,其中水池726元、砖砌二灶480元、24围墙13209元、有线电视240元、电话机100元、水泥坪1176元、沼气池2548元;(4)搬迁费800元;(5)过渡费1800元。2012年上半年,马先生、孟女士得知马某甲得到房屋拆迁补偿款后,对款项的分配与马某甲发生争议,并引发多次纠纷。

  四、法院判决

  法院经审理作出判决:

  1、被告马某甲返还原告马先生、孟女士房屋拆迁补偿款61450.75元;

  2、原告马先生、孟女士返还被告马某甲购房款6500元、房屋装修折价12290.15元,共计18790.15元;

  3、驳回原告马先生、孟女士其他诉讼请求。

  4、以上一、二项相抵,被告马某甲返还原告马先生、孟女士42660.60元,限本判决生效后15日内给付。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案是一起农村房屋买卖合同纠纷,双方当事人争议的焦点是:1、《让售房屋协议书》是否有效;2、房屋拆迁补偿款如何分配。对争议焦点,靳律师分析如下:

  首先,原、被告买卖的房屋宅基地是农村土地,系集体所有。根据“地随房走”的原则,原、被告买卖农村房屋必然涉及到宅基地使用权的转让。宅基地的转让必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。本案双方当事人签订《让售房屋协议书》之前,孟女士已将其户口迁出XX镇XX村4组并办理了农转非手续,不是XX镇XX村集体经济组织成员,无权处分该房屋的宅基地使用权,马某甲已分配了一处宅基地,不能再取得另一处宅基地使用权,两人均不具备宅基地转让的主体资格。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”,《让售房屋协议书》违反该法律强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,应认定无效。

  其次,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”规定。马先生、孟女士因买卖房屋所得的房款6500元应当返还给马某甲,马某甲因该房屋拆迁所得的补偿款应当返还马先生、孟女士。孟女士名下登记房屋为土木结构二层,占地面积134.3平方米,牛栏、厕所34.3平方米,拆迁补偿款为61450.75元,即土木结构房屋134.3平方米×2(层)×212.5元/平方米=57077.50元、其他用房34.3平方米×127.5元/平方米=4373.25元。马某甲入住后对房屋进行了装修修缮,马先生、孟女士应当折价返还,因房屋已经拆除,无法确定费用数额,故酌情认定以马先生、孟女士房屋拆迁补偿款61450.75元的20%即12290.15元折价返还。本案双方当事人均不具备宅基地转让的主体资格,是农村房屋买卖合同的过错方,各自承担相应的责任,故对马先生、孟女士主张的房屋拆迁补偿款损失37530元和马某甲主张的6500元购房款利息,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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