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北京房产律师:农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-04 17:51

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告汤女士起诉称:我是甲市乙区XX镇XX村农民,被告马先生是第三人谢大娘之子。1994年10月12日,被告将甲市乙区XX镇XX村3号北房五间和西房两间及其院落出售给我,并于同日双方签订了农村房屋买卖合同,我支付被告购房款16000元。经查,涉案房屋的宅基地使用权人为谢大娘,故将谢大娘列为本案的第三人。依法成立的合同受法律保护,我系涉案房屋所在的同一集体经济组织成员,有权购买诉争房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权,故我与被告签订的农村房屋买卖合同合法有效。为维护自己的合法权益,特诉至法院,请求法院判令:1、确认我与被告于1994年10月12日签订的农村房屋买卖合同有效;2、本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告马先生答辩称:不同意原告的诉讼请求及事实理由。当初卖房时,原告是给他弟弟购买的,是原告代签的。协议虽然把北房及西房卖给他,但只是卖房,并没有卖地。协议约定修缮归原告,今后社会变化因房得到的利益双方协商后互利,如果是出卖则后续协议约定没有意义。土地是集体的,我没有权利出卖。房子本身不是我的,我出卖时,我母亲不知情,现在我母亲知道了本案情况,不予认可我当时的出卖行为。

  第三人谢大娘述称:1、本案中,汤女士名下已有一处宅基地,违反了我国土地管理法的明确规定,违反法律规定的合同应为无效合同。2、本案中卖方是马先生,他并非本集体经济组织成员,我是本集体经济组织成员,但不是我出售的,不符合“买卖双方”,马先生卖的也并非是我名下的房宅,协议中并没有指明卖的我的房宅,故本案不应将我的房宅判给汤女士。汤女士购买所谓我名下宅地时,并没有经过审批,不符合法律认定有效的规定。关于审批问题,显然汤女士的购买行为没有经过审批,1994年10月12日签订的协议,但在1995年11月15日,诉争房宅确权时,依然确权为我所有,并登记在我名下。原、被告签订的买卖协议与我无关,合同具有相对性,原被告在没有我签字、授权情况下,私下处分了我的房宅,根据合同法第五十二条规定“恶意串通、损害国家、集体、第三人利益”,应当认定无效。3、原告不符合善意取得制度。原告为同一村集体成员,对被告出售的房宅是否为其所有应有认知,且原告购买房屋并未办理过户登记,故不构成善意取得。被告自1982年户口已不在诉争的村集体,我申请宅基地时被告并非同一户籍的成员,申请的宅基地也无被告的份额,被告既没有使用权也没有所有权,也不是同一户的使用权人,其无权处分我的房宅。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:谢大娘与马先生系母子关系。汤女士与谢大娘均系甲市乙区XX镇XX村村民。1994年10月12日,马先生与汤女士签订“协议”,约定:“经马先生与汤女士双方协商,将马先生四破五北房、两间西房卖给汤女士,汤女士愿意以壹万陆仟元整购买,达成协议后双方永不反悔。今后房的修缮工作均由汤女士负责,如果因房与官方发生的事宜,由马先生负责解决,所出费用由汤女士负责;如果今后社会变化因房得到的利益,双方协商后互利。”签订协议后,汤女士交付马先生16000元,马先生交付房屋给汤女士使用至今,汤女士在占有使用期间对房屋进行过维修和装修,亦在院落内建设了部分房屋。另查,1995年颁发的上述房屋所在院落集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是谢大娘。汤女士在乙区XX镇XX村另有一宗宅基地。谢大娘的另一儿子与汤女士是同一村集体组织成员。诉争房屋所在的村委会出具证明,证明涉案院落及汤女士的集体土地建设用地使用证原件均存放于村委会。2017年2月,汤女士将涉案院落内所有房屋拆除后,准备新建房屋,马先生前往阻止,遂产生争议。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:确认原告汤女士与被告马先生于一九九四年十月十二日签订的农村房屋买卖“协议”有效。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案涉及的是农村房屋买卖,依据相关法律主旨,农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中,原、被告1994年10月12日签订的房屋买卖“协议”系双方当事人真实意思表示,双方所签协议的交易标的为房屋,符合农村房屋流转交易的条件,且内容不违反法律的强制性规定,该协议合法有效,应受法律保护。关于第三人谢大娘辩称的原告购买涉案房屋后,违反我国土地管理法规定的“一户一宅”原则,依据我国合同法第52条的相关规定,协议应属无效,对此,靳律师认为,我国合同法第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定,若仅违反法律、行政法规的“管理性强制性”规定,并不必然导致合同无效。我国土地管理法第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”的规定,此处指的是管理性的强制性规定,而非效力性强制性规定。同时,所谓“一户一宅”原则是指农村村民在出售自己的宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地,并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人是本村村民,宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员,协议应属有效,故对第三人的此项辩称不予采信。

  关于第三人谢大娘认为诉争房屋买卖并未经过宅基地审批手续,房屋买卖协议也应属无效。原、被告1994年签订房屋买卖协议时,一是涉案房屋院落尚未下发集体土地建设用地使用证;二是签订买卖协议是1994年10月,是在我国土地管理法1999年修改实施之前;三是我国目前农村房屋转移变更登记手续尚不完善;四是是否办理宅基地审批手续,不影响同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖协议的效力。故第三人谢大娘的上述辩称,依据不足,不予采信。关于被告马先生和第三人辩称签订房屋买卖协议出售诉争房屋时谢大娘不知情,马先生属于无权处分;汤女士与马先生恶意串通,损害谢大娘利益,协议应无效及马先生非本集体经济组织成员一节,首先,根据马先生自述其本人是在1982年农转非,在1994年签订房屋买卖协议时已经转为居民,因买受人汤女士是本集体经济组织成员,即使马先生当时已经转为居民了,但诉争房屋及宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员,不影响买卖协议的效力。其次,马先生与谢大娘均辩称马先生卖房时谢大娘不知情,但谢大娘与马先生是母子关系,且在签订房屋买卖协议时,尚未办理集体土地建设用地使用证,谢大娘尚不是诉争宅基地登记的使用权人,故马先生出售诉争房屋并非无权处分;同时,自原、被告签订房屋买卖协议交付房屋后原告使用至今,已经二十余年,且谢大娘另有一子也是本集体经济组织成员,在本村也有宅基地,谢大娘本人也是本集体经济组织成员,故谢大娘辩称诉争房屋已出售不知情,这么多年来一直以为马先生将房屋出租他人使用,也不符合常理,故对此不予采信。再者,农村集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人并非完全与房屋所有权人一一对应的,该证是对每宗宅基地使用权的登记,针对马先生和谢大娘的陈述,1994年卖房时诉争房屋已经没人居住,当时经济困难,需要卖房,结合马先生已经转为居民,其也不符合宅基地使用权证登记条件,且卖房在先,办理宅基地使用证在后的情况,能够佐证被告当初卖房是真实意思表示。关于第三人谢大娘辩称汤女士主体不适格,因房屋买卖协议上书写的买受人为汤小姐,经过询问核实,汤小姐是汤女士的别名,其曾经使用过汤小姐,所在的村委会也出具证明佐证这一事实,且马先生签订协议、接收房款和交付房屋的对象就是汤女士,其并未对汤女士的身份问题提出异议,同时第三人谢大娘也未提出证据佐证汤小姐与汤小姐并非同一人,故汤女士作为本案原告主体适格。综上所述,原告要求确认其与被告于1994年10月12日签订的农村房屋买卖合同有效,具有事实和法律依据,应予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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