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北京房产律师:城市居民购买农村房屋违反法律强制性规定无效

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-16 17:44

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告邹先生起诉称: 1999年5月,我通过中间人介绍,与被告达成房屋买卖约定,我将位于乙区XX镇XX村105号宅院北正房六间、西厢房三间以9.6万元的价格卖与被告,房款一次交清。我现得知,城市居民买卖农村房屋无效,对此我找被告解除房屋买卖关系,被告拖延,无奈之下只能请求法院判令: 1.我和被告之间农村房屋买卖无效;2.被告腾退位于乙区XX镇XX村105号宅院北正房六间、西厢房三间及院落。

  二、被告辩称

  被告贾先生未参加法院庭审,但其提交书面答辩状称:原告的诉讼主体错误,我与原告没有房屋买卖合同关系,原告不能提供涉诉本案的房屋买卖合同、协议、转账凭证等与房屋买卖必须的证据,不能证明本案与原告有关。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:邹先生是甲市乙区XX镇XX村村民,为农业户口。贾先生为城镇居民户口。邹先生在乙区XX镇XX村原有宅院一处,该宅院位于甲市乙区XX镇XX村105号。涉诉宅院的宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为邹先生。邹先生主张其于1999年经中间人介绍与贾先生建立房屋买卖关系,将位于乙区XX镇XX村105号的房屋及院落卖与贾先生,贾先生支付邹先生房款9.6万元。邹先生称从1999年开始贾先生及家人使用该院至今,并在其使用过程中对院内的房屋及院落进行了改扩建。

  另查:在(2017)京0113民初10163号邹先生与贾先生农村房屋买卖合同纠纷一案中,法院于2017年7月25日至XX村村民委员会进行调查,该村委会工作人员称位于乙区XX镇XX村105号宅院及房屋原属于邹先生,但后来卖与他人,具体由谁购买的该工作人员称不清楚。1999年以后,贾先生及老伴确实在涉诉的宅院中居住,尤其是最近几年,贾先生及其爱人住的比较多,有时候周末也有其他人居住,涉诉宅院内新建的东厢房应该是贾先生所建。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告邹先生与被告贾先生就位于甲市乙区XX镇XX村105号宅院的房屋所建立的买卖关系无效;

  2、被告贾先生于本判决生效之日起六十日将位于甲市乙区XX镇XX村105号的院落、房屋腾空后返还给原告邹先生。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告贾先生经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了质证的权利。本案中,邹先生主张与贾先生建立了农村房屋买卖关系,并提交了证人证言,其提供的证人出庭证实了双方间房屋买卖关系建立的过程。法院到乙区XX镇XX村村民委员会调查,也可以证实贾先生在涉诉宅院内居住生活。故邹先生提交的证据可以形成证据链,以证明双方间建立了农村房屋买卖关系,并确已履行。贾先生虽称邹先生起诉的主体错误,并表示其从别人处拿到了房屋买卖合同,但其拒绝向法院提交,由此产生的法律后果由其承担,故对贾先生的辩解意见不予采信。农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,邹先生与贾先生虽然建立了农村房屋买卖关系,但因贾先生并非甲市乙区XX镇XX村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。房屋买卖被确认无效后,双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故邹先生要求确认双方之间的房屋买卖关系无效及返还涉诉房屋及院落的请求,予以支持。至于因合同无效导致被告贾先生的经济损失,被告贾先生可另行主张,本案不作处理。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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