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没有房屋处分权的当事人签订的买卖房屋协议是否具有法律效力?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-24 17:23

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  某康复中心诉称:1.请求法院判令被告腾退位于A5、A6、C7房屋;2.请求法院判令被告从即日起拆除A5、A6的4间自建房、C7的3间自建房;3.请求法院判令被告对A5、A6的12间房屋,按照每间每月1500元的标准,支付自2006年1月起至2017年9月30日的房屋使用费2265000元;4.请求法院判令被告对C7的10间房屋,按照每间每月1500元的标准,支付自2012年4月至2017年9月30日的房屋使用费937500元;5.请求法院判令被告支付自2006年1月起A5、A6的12间房屋及自2012年4月起C7的10间房屋至2017年9月30日的取暖费107812元、物业卫生费47076.75元及水电费122939元,取暖费按照每年度每间735元计算,物业卫生费按照每月每间22.05元计算,水电费按照1元每度计算;6.请求法院判令因被告未能及时腾退房屋,致使某康复人才教育基地项目的工程窝工费50万元。事实和理由:2006年1月,被告自持是某村的村民,未经原告的准许,强行撬锁,蛮横霸占原告西A5及A6的12间房屋,无偿使用房屋及水电暖至今。2012年4月4日,被告又一次未经原告准许,强行撬锁,蛮横霸占原告C7的10间房屋,无偿使用房屋及水电暖至今。被告在每一次侵占房屋后,就将霸占的房屋对外出租,收取房屋租金。原告多次报警,请求警方帮助,保护原告的合法权益,但都不了了之。2015年9月28日,原告获得建设某康复人才教育基地项目的施工许可证,必须拆除被告强行霸占的房屋,方可建设项目配套的变电站、供暖设施。由于被告未经原告的准许,长期霸占且拒不腾退,致使原告的建设工程无法正常开工,造成工程多次延误。被告未经原告的准许,长期霸占原告的合法财产,拒不缴纳房屋使用费、水电暖卫生费至今,且被告的野蛮霸占行为已经阻碍了原告建设工程的施工,致使原告经济损失惨重。为维护原告的合法权益,特请求法院依法判令被告腾退房屋,承担经济损失。

  2.被告辩称

  王某辩称:我是在2001年通过某村委会租的房屋,房屋地址为院内西北角,我和大队的合同没找到。原告后来购买的该地块,我和原告的物业公司即某物业管理有限责任公司在2004年1月12日签订了房屋租赁合同,签订此合同后没有再签订其他合同,此合同到期后,我去找原告,原告不和我签合同了,找别人签合同了。我现在就占了两大间房,我没有自建房,原告起诉的房屋我不知道现在是谁在占用。对照原告提交的平面图,2001年我在C7处租了门脸房,一直到2004年6月30日,合同到期后被别人租用,直接被转租给下一家了,我现在住的是A5的6和8,一共两间房,其他的房屋我都没占着,都和我无关,是谁租出去了我也不清楚。我没地方住,不同意腾退,我也不同意支付相关的费用,都和我没关系。

  二、法院查明

  2002年12月13日,原告康复中心(甲方)与某村民委员会、某集团(乙方)签订《征地补偿协议》,约定甲乙双方一致同意甲方征用乙方的一幅土地,该幅土地基本状况,见本协议附件一、二;双方约定,该幅土地的法律手续和实际占有依法转移给甲方,甲方向乙方支付共计50000000元的征地补偿款,乙方于收到上述付款45000000元后90日内,应当将专属于该幅土地的地上、地下物及配套设施的使用状况及相关法律关系(包括但不仅限于房屋的腾空、租赁关系的终止、有关设施借用或租用关系的终止、有关费用的结算等)全部终止,并将其实际使用权交付给甲方。待双方确认无第三方对该幅土地及该幅土地的地上物、地下设施的产权、使用权提出异议后30日内,甲方向乙方支付剩余款5000000元。

  2005年6月21日,北京市国土资源局填发国有土地使用证,将座落于某院的土地使用者登记为原告康复中心。

  2006年8月,北京市某村委会出具《声明》,内容如下:某康复研究中心西区(原马某皮服城)在拆除工作中,有部分租户以与原某村在原址有历史遗留房产问题和经济纠纷问题为由,拒绝房屋腾退,为此特作如下声明:1.某康复研究中心于2003年依法将某房屋(原某皮服城)土地合法征用,并于2003年获得土地使用证,并依据相关法律法规全额支付了各类补偿款;2.原承租和占用我某房屋和土地的租户和人员与我某村委会无任何历史遗留问题、经济纠纷和债权债务。我村委会出租的房屋和土地以当时双方签订的合同条款为法律依据,我村委会不承认所谓的各种承诺;3.作为某村资产主管部门,凡未经我村委会批准备案,利用各种手段获取的关于该房屋和土地使用方面的所谓证明和文字资料,我村委会均不承认其合法性;4.该房屋的租户,我们双方签订的合同于2004年1月12日全部终止,自2004年1月13日起某研究中心开始对原某村辖区和地上物行使土地资产所有者的权利。

  原告康复中心提交房屋使用费、水电暖及物业卫生费的计算表,原告康复中心陈述供暖是康复中心自己供暖,暖气费标准是30元每平米每年,每间房是22.5平米;水是自供井,没有水表,统一算到电费里,C7是一个电表,A5、A6是一个电表,按照每度电一元收取;物业也是原告康复中心提供,每平米0.9元,是按照普通住宅收费;被告王某不予认可。原告康复中心提交个人信息调查表,证明诉争房屋由被告出租,被告王某对调查表不予认可,且认为该调查表上的人都不认识。经询问,原告康复中心称调查表上的人员均不能到庭。

  被告王某提交其与北京某物业管理有限责任公司于2004年1月12日签订的《房屋租赁合同》,内容如下:租赁房屋座落位置西北(院内),房屋状况5间,租赁期自2004年1月21日起至2004年6月30日止,租金的标准按照月租金1280元/5间的标准执行。原告康复中心认为该合同是复印件,公章显示不清,租赁期限已经到期,合同已经终止,位置也不是本案诉争的位置,合同中约定的位置已经拆除,被告所述与本案无关。

  被告王某提交北京市丰台区某村村民委员会于2004年12月出具的证明,内容如下:康复中心,原我村民王某所租贵单位门面房屋是在1998年三公司拆迁范围内的经营户,因当时拆迁时没给经济补偿,其本人损失严重,当时我村决定照顾门面房一处,由本人有偿使用经营,以补偿拆迁时的损失。请贵单位考虑房屋租赁费按以前规定执行,深表谢意。原告康复中心认为该证明是复印件,没有原件,并且与本案无关,关联性不予认可。

  被告王某提交北京某娱乐有限公司的企业法人营业执照、卫生许可证、北京市娱乐场所治安审核意见书、安全合格证及照片等,证明其是租赁的地方,后来是原告在2006年租给第三人。原告康复中心认为该公司已经吊销,与本案无关,证明目的不予认可。

  经现场勘验,原、被告均认可原告康复中心绘制的西区房屋现状平面图,被告王某占用平面图中A5的6、8、10四间房屋及4靠北边的半间房屋,A6的1、5以及C7的17、19已腾空,其余房屋占用情况不明。在勘验后,原告康复中心陈述2017年8月15日平面图中C7的房屋清理完毕。

  庭审中,原告康复中心要求被告王某拆除A5、A6的4间自建房、C7的3间自建房,经询问,被告王某称其没有自建房屋。

  三、法院判决

  1、被告王某于本判决书生效之日起二十日内将本判决附件西区房屋平面图中A5的6、8、10四间房屋及4靠北边的半间房屋腾退给原告某研究中心;

  2、被告王某于本判决生效书之日起十日内给付原告某研究中心房屋使用费190000元、水电费22000元、暖气费20000元、物业卫生费9000元。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯,妨害公民依法享有的物权的,权利人可以请求排除妨害。原告康复中心为某房屋的土地使用者,该幅土地的地上物的使用权也已经交付给原告康复中心,被告王某继续占用诉争房屋于法无据,故原告康复中心要求被告排除妨害腾退房屋的诉讼请求,应当予以支持。根据查明的情况,被告王某仅占用A5的6、8、10四间房屋及4靠北边的半间房屋,故其应将其占用的房屋腾退给原告康复中心。

  原告某康复中心要求被告王某拆除A5、A6的4间自建房及C7的3间自建房,被告王某在庭审中表示其没有自建房,且现无相关证据表明被告王某建有自建房屋,故对原告某康复中心该项诉讼请求,不予支持。

  经勘验,A6的1、5已经腾空,被告王某不认可其占用A6的其余房屋以及A5的2、12及4靠南边的半间房,上述房屋占用情况不明,故对原告康复中心要求被告王某腾空A6的其余房屋以及A5的2、12及4靠南边的半间房屋的诉讼请求,不予支持;原告康复中心要求被告王某支付上述房屋相对应的房屋使用费、物业卫生费、取暖费及水电费,亦不予支持。

  C7的房屋在勘验后已经腾空,原告康复中心提交的个人信息调查表被告王某不予认可,且原告康复中心表示该调查表上的人员均不能到庭,故依据现有证据不能认定被告王某占用C7的房屋,故对原告康复中心要求被告王某支付C7房屋使用费、物业卫生费、取暖费及水电费的诉讼请求,不予支持。

  原告康复中心主张房屋使用费,被告王某与北京某物业管理有限责任公司的《房屋租赁合同》于2004年6月30日到期,且依据北京市丰台区某村村民委员会出具的声明,原告自2004年1月13日起对诉争土地及地上物行使权力,现原告康复中心要求被告王某支付自2006年1月至2017年9月31日的房屋使用费, 予以支持。依据现有证据,被告王某占用A5的6、8、10四间房屋及4靠北边的半间房屋,故王某对其占用的上述房屋应当支付房屋使用费,房屋使用费的金额由根据本案实际情况,结合被告王某占用房屋间数及占用时间予以酌定;在房屋占用期间,实际产生的水电费、暖气费及物业卫生费,由 根据本案实际情况,结合被告王某占用房屋间数、面积及占用时间等予以酌定。

  原告康复中心主张因房屋无法及时腾退造成的窝工损失,未提交相关证据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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