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如何确定房屋买卖协议及其补充协议的法律效力?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-24 17:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  朱某诉称:1.依法确认北京市涉诉房屋内北房4间属于朱某所有;2.诉讼费由本案各被告承担。事实与理由:朱某甲系朱某之兄,系朱某乙之父;朱某原是北京市X区X镇X村农民,从村里应征入伍;1983年4月,朱某复员后准备结婚,向村里申请宅基地建房;1983年4月12日,村里批准朱某宅基地,该宅基地面积为0.34亩,南北长18米,东西长16米,房屋建筑面积为288平方米,审批手续上有当时的X管理区和X公社管理委员会的盖章;批准后,由朱某个人全部出资在涉诉房屋新建砖木结构北房4间;房屋建好后,朱某在此居住,结婚生孩子;朱某的父母另有宅基地房屋居住;朱某甲系城镇户口,在X矿工作,不在家居住,也未参与建房;后因为照顾孩子,朱某搬出并租房居住,让朱某的父母住在涉诉房屋里,帮助朱某看家;朱某所建房屋至今完好,现由朱某甲及朱某乙居住,并认为房子是他们的;系由朱某申请的涉诉房屋的宅基地,由朱某独资建造北房4间,由朱某长期居住,只有朱某是涉诉房屋的宅基地使用人,是院内4间北房的所有权人,其他人无权享有;现朱某乙、朱某甲明确表示涉诉房屋内北房4间的产权是他们的,这侵犯了朱某的合法财产权利,故朱某诉至法院,请求判如所请。

  2、被告辩称

  朱某乙、被告朱某甲共同辩称:不同意朱某的诉讼请求;诉争涉诉房屋内北房4间不是朱某建造的,是全家人在1983年共同翻建朱某爷爷奶奶的祖宅,当时由朱某去申报,所以建房证办在了朱某名下,但是建房证不是房屋权属证明,不能证明是朱某建造了诉争北房4间,应是朱某的父母进行建造,朱某甲出资了440元,父母也有一定出资,不清楚朱某具体出资多少,所以房屋的承建人应是朱某的父母,不应归朱某所有;各方当事人在2006年达成了房产继承协议,朱某某出具了遗嘱,可以看出老人对房屋进行了处分,但是继承协议中有一定瑕疵,文中“80年”建房5间,实质上是在1983年建造北房4间,“80年”应理解为80年代,建房5间是实际建造房屋4间及东侧棚子1间,该棚子在2003年由朱某甲出资改为砖混结构房屋1间,文中涉及到老人利益的就是北房4间;由此可见,涉诉房屋内北房4间与朱某没有关系,所有权不归朱某所有,北房4间应为遗产,且已经处分,根据遗嘱,目前房屋应归朱某乙所有,不应归朱某所有;综上所述,朱某的诉讼请求应予驳回。

  朱某丙、被告朱某丁、被告朱某戊共同辩称:不同意朱某的诉讼请求;建房证载明的建房原因是住房破旧需要翻建,在翻建过程中朱某丙、朱某丁、朱某戊3人也参与建房,出资出力了;由此可见,朱某主张诉争北房4间系其出资建设与事实不符,朱某的复员费亦不足以建造房屋。

  二、法院查明

  朱某某、滕某生前系夫妻关系,二人共生育5名子女,即长子朱某甲、次子朱某、长女朱某戊、次女朱某丁、三女朱某丙;朱某某于2009年4月6日死亡,至其死亡时其父母均已死亡;滕某于2004年7月8日死亡,至其死亡时其父母均已死亡。

  1983年4月12日,针对涉诉房屋,朱某取得建房证,该证书载明申请建房人为朱某,建房原因为“住房破旧翻建”,建房数量为4间,建筑面积为288平方米,“宅基面积”为0.34亩,南北长14米,东西长16米,宅基四邻为“南至贾X、北至戚X、东至李X,西至王X”。2014年6月30日,北京市出具证明,证明涉诉房屋宅基地原建房时间为1983年4月12日,原建房证所有人为朱某。2016年11月30日,村委会出具证明,证明涉诉房屋宅基地为老房翻建,朱某于1983年4月12日经批准取得建房证。针对诉争涉诉房屋内北房4间的建造情况,2014年6月7日,朱某丁、朱某丙、朱某丁出具证明,该证明载明:“X路19号有北房4间,是朱某1983年复员后自行出资建房”。刘某出具书面证言,证明村民朱某于1979年从村里应征入伍,在1983年转业,在服役期间村里每年补助朱某600元,4年一共补助2400元。2016年1月29日,村委会出具证明,证明内容与上述书面证言一致。

  为证明涉诉房屋宅基地登记在腾某名下,朱某乙、朱某甲提交审批时间为1997年12月31日的集体土地宅基地使用证,该证书载明户主姓名滕某,占地时间1980年4月,宅基地长17.50米,宽18.54米,面积为0.47亩,房屋结构混砖,建筑总面积为316.58平方米(正房5间,105平方米),用地四至为东至李X、西至王X、北至党X、南至杨X;为证明在2003年以后建造的房屋均是朱某甲建造的,归朱某甲所有,朱某乙、朱某甲提交于2003年5月10日审批的的建房证,该建房证载明申请人为朱某甲(有涂改痕迹,原姓名无法辨认),人口为5人,现有房屋面积为105平方米,建房原因为“院内建房”,建房面积为204.21平方米,在所绘制“建房位置及周围关系图”中,四至为东至李X、南至杨X、西至王X、北至党X,图中显示原有房屋为北房,新建房屋为西厢房与南房连为一体的“L”型房屋。

  为证明朱某某立遗嘱将诉争涉诉房屋内北房4间交由朱某乙继承,朱某乙、朱某甲提交朱某某于2006年11月22日所立“遗嘱”;该遗嘱载明:“我叫朱某某,涉诉房屋有80年建房5间,因老伴已过世,通过法律咨询,现将我只有50%房产继承权,给与长孙朱某乙继承”;该份遗嘱的标题及正文均为打印,落款处“立嘱人”由朱某某签字并按印,落款时间为部分打印,部分填写;对该份“遗嘱”,朱某对其真实性不予认可,主张看不清楚签字,不能确定是本人签字,遗嘱的内容不能明确处分的是何财产,没有明确的意思表示;朱某丙、朱某丁、朱某戊主张该份遗嘱不符合法律规定的自书遗嘱的形式,且遗嘱内容表述不清,对遗嘱的形式及内容均表示异议,因在1983年建房时全家人均有出资,因此朱某某无权处分他人财产,该份遗嘱应认定无效。

  为证明继承人均同意诉争北房4间中涉及滕某遗产部分由朱某乙继承,朱某乙、朱某甲提交落款时间为2006年11月22日的由朱某甲、朱某、朱某戊、朱某丁、朱某丙签字并按印确认的“房产继承协议”;该协议载明:“有80年建房5间,有50%房产朱某某老人给了长孙朱某乙继承。其余的50%房产是已过世的伴侣的,应由五个儿女继承。为了尊重老人的提议,我们共同商议决定放弃房产的切割,把这部分房产也由朱某乙继承。同意将五间房变更到朱某乙名下”;对该份“房产继承协议”,朱某称系其本人签字,但当时朱某某说如果不签字就不能活了,朱某才签的字,考虑到协议说的是80年的房子,而朱某的房子是83年建造的,协议涉及的不是朱某的房子,所以签字,因为如果房屋是朱某的,就没有放弃继承权的问题;朱某丙、朱某丁、朱某戊认为“房产继承协议”应由所有继承人签字认可,但该继承协议未经朱某某签字,该份协议并没有提到1983年翻建房屋的事实,也就是说该继承协议内容与实际情况不符,因此应属无效。

  诉讼过程中,朱某戊、朱某丁、朱某丙申请对2006年11月22日“遗嘱”中朱某某的签字是否为本人所书写,手印是否为本人所按进行鉴定;同时,朱某戊申请对2006年11月22日“房产继承协议”中朱某戊的签字是否为本人所书写,手印是否为本人所按进行鉴定。针对以上两项鉴定申请,本院委托北京鉴定中心进行鉴定;2017年5月8日,鉴定中心向本院出具“案件受理情况说明”,经其审查,“此案现仅能就《房产继承协议》上‘朱某戊’签字进行鉴定;关于《房产继承协议》‘朱某戊’签字处指印,由于可见指印过于模糊不清,无法进行鉴定;关于《遗嘱》上‘朱某某’的签字存在多处重描现象,指印过于模糊不清,故此检材无法进行签字及指印的鉴定”;经本院释明,朱某戊、朱某丁、朱某丙表示放弃对 “遗嘱”上朱某某的签字及指印的鉴定,朱某戊放弃对“房产继承协议”上朱某戊手印的鉴定,只要求对“房产继承协议”上“朱某戊”签字进行真伪鉴定;2017年6月30日,鉴定中心作出司法鉴定意见书,认定:“检材上同意签字处‘朱某戊’签名字迹与样本上的‘朱某戊’签名字迹是同一人书写”。

  为核实涉诉房屋内诉争房屋现状,本院组织双方当事人勘验现场;涉诉房屋内建有东西走向3排房屋;自北向南数第1排北房的西侧4间房屋(按隔断墙划分)为本案诉争北房4间,在诉争房屋东侧有1间房屋,朱某甲主张建于2003年;该诉争房屋西侧南部建有西厢房2间(该房屋北墙借用诉争房屋南墙),朱某甲主张该西厢房建于2003年;自北向南数第2排有4间房屋,朱某甲主张建于2006年;对自北向南数第3排房屋,朱某甲主张建于2003年;在第2排及第3排房屋的东侧建有4间东厢房,朱某甲主张该房屋建于2006年;在4间东厢房南侧建有1排南北向的7间房屋,朱某甲主张建于2006年。

  三、法院判决

  涉诉房屋中北房西数四间归原告朱某所有”;朱某乙不服判决,提起上诉。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力;物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利;所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  本案争议焦点一为朱某是否基于合法建造取得诉争房屋所有权;对于朱某乙、朱某甲所提交集体土地宅基地使用证,因颁发于诉争北房4间建成后,且申请宅基地系以户为单位,虽然登记户主姓名为腾某,但不能据此认定诉争房屋系腾某所建造;对于朱某乙、朱某甲所提交审批时间为2003年5月10日的建房证,因系针对2003年之后所建房屋进行审批,且申请人姓名有涂改痕迹,故不能作为认定诉争北房4间权利人的依据;基于当时的法律及民事政策,因朱某作为复转军人回乡落户生活,经合法审批,朱某取得了建房证,在无其他充分证据佐证的情况下,应认定诉争北房4间系朱某所建造;据此,朱某翻建4间房屋的行为,属合法建造行为,上述4间房屋的物权自事实行为成就时发生效力,上述4间房屋应属朱某个人所有,朱某是否一直在此居住不影响其物权状态。

  本案争议焦点二在于“遗嘱”与“房产继承协议”的效力认定;根据《中华人民共和国继承法》第十七条:“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效”,对于2006年11月22日有朱某某签字的遗嘱,因正文系打印,并非本人书写,故不符合上述任何一种遗嘱的法定形式,应属无效;对于“房产继承协议”,其所称的80年所建房屋5间,欠缺明确指向性,从涉案院落中现存状态看,北侧5间房屋中的4间建于1983年,东侧后加建1间建于2003年,另外,涉案院落中在北房南侧及其他空闲位置又陆续在2003年之后加建了多间房屋;退一步讲,即使协议所处理房屋为诉争房屋,如果将该协议作为继承人协商一致的遗产分割协议,其所处理财产并非遗产,且作为继承人的朱某某未在协议上签字,如果将该协议作为赠与协议,其所用措辞亦没有赠与人将房产赠与受赠人的明确意思表示;据此,无论是“遗嘱”还是“房产继承协议”,均不产生诉争房屋归朱某乙所有的法律效力。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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