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房屋买卖合同履行期间,出卖人去世怎么办?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-25 17:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  高某诉称,2000年7月4日,我与王某1、王某2的母亲朱某(当时房屋的产权人)签订《租售房合同》,按照合同约定,我分两次给付朱某18万元购买5号房屋,待5号房屋能够上二级市场(符合上市条件)朱某有责任帮助我办理过户手续,将房屋过户给我。我依约履行合同,给付朱某18万元房款。2000年7月底朱某将房屋交付给我,未办理过户手续。朱某于2009年1月9日去世。王某1、王某2明知2000年其母已将房屋卖与我且已经交付,在未告知我的情况下,将房屋私自过户至二人名下,其行为不道德,且构成违约,理应赔偿我违约金。故我诉至法院,请求判令:1.王某1、王某2配合办理5号房屋的产权过户手续;2.王某1、王某2赔偿我违约金10万元。诉讼费由王某1、王某2负担。

  2、被告辩称

  王某2辩称,我母亲当年所签订的是租售房合同,双方作为出租方及承租方签约的,是因为高某家欠我家钱未还,我母亲看病就医需要钱,就与其签订了租售房合同。该房屋是我父亲单位航天部的内部职工房屋,我母亲在我父亲去世后以父亲工龄购买的。

  该房性质是房改房优惠价购买的部分产权房,单位有6%的产权,现依然执行买卖契约,至今不允许私自买卖。我母亲在世时没见过产权证,产权证是2013年下发的,我和王某2是合法产权人。我也曾经给高某3到5年的时间腾房。该合同并非是租售的真实意思表示,我母亲是在不得已的情况下签的,共有人王某1也一直不知情,签名是代签的,高某对此事是明知的,事后也未曾找王某1确认。2013年王某1知道此事后坚决不同意。该房屋的物业费和供暖费都是我交的。我多次找高某终止合同,高某同意以申请两限房的方式解决,2011年其已获准两限房资格。现要求解除合同,高某腾退房屋。

  王某1辩称,不同意高某诉讼请求。朱某未经房屋共有人同意擅自处置房产,高某明知房屋出售不合法,明知王某1为代签,王某1知道后明确表示不认可,在此情况下,该合同无效。我对该合同不知情,朱某和王某2签订合同时并不是真实的意思表示,1993年朱某借钱给高某和其哥哥高正做生意,后高正失踪,在无法索要借款的情况下,朱某患有疾病,被迫选择以合同形式索要借款,实际合同目的不是租售,高某对此也是明知的。房屋租赁合同第3条第1款约定双方均有单方解除的条件,如果出租方违约除将18万元退还承租方外,需支付10%违约金,说明本合同实际上是借款合同,违约金作为利息补偿。高某没有任何损失,15年来租金数额应远超当初所支付款项。该合同无效,高某应腾退房屋。

  二、法院查明

  王某2、王某1系朱某之女,朱某之夫于1973年去世,朱某于2009年1月9日去世。高某与王某2之夫张松柳系好友。

  1993年12月20日,朱某(乙方)与其夫原单位(甲方)签订单位出售公有住房买卖契约,约定:乙方购买5号房屋;优惠后房价款为7402元;乙方购房后享有部分产权,可以依法使用、出售、继承、抵押,但不得私自出租、转让、赠与或引进外单位人员居住;自住满五年后可依法转售,转售时甲方有优先购买权。该房屋于1996年5月18日取得房产所有证,登记在朱某名下。

  2000年6月,朱某将5号房屋交给高某使用。2000年7月4日,朱某与高某签订《租售房合同》,该合同记载:出租方朱某,承租方高某。双方就5号房屋的出、承租事宜,自愿达成以下协议:一、出租方愿将该房用以租代售的方式出租给承租方70年,并在该房能上二级市场交易的情况下,出租方有责任帮助承租方办理过户手续,将该房屋过户给承租人。过户中所发生的费用由承租方支付。二、承租人愿一次付出租方人民币18万元,做为该房70年以租代售的租售金。该笔款项分二次支付给出租方,第一次付16万元,于本合同签字后10日内付清;第二次付2万元,于2000年12月31日付清。三、双方不得违约,负责违约方负全部违约责任;若出租方违约,除将全部18万元退还给承租方外,需负担总合同额10%的违约金。若承租方违约,出租方将扣留全部合同款。遇不可抗力,双方协调解决。高某、朱某、王某2在租售房合同上签字。2000年7月6日,高某支付了16.5万元,2000年12月8日高某支付了15000元。2013年4月16日,王某1、王某2将5号房屋过户至王某1、王某2名下,登记为共同共有。

  另查,2013年王某1、王某2将高某起诉至法院,请求确认朱某与高某签订的《租售房合同》无效,要求高某将5号房屋交还给王某1、王某2。该案审理中,王某1、王某2认可该房屋系朱某的个人财产,租售合同系朱某的真实意愿,合同上王某1二字为朱某代签,主张王某1于2003年知道该合同的情况。双方认可,因签订《租售房合同》时该房屋无法办理出售手续,故约定了已租代售的形式。王某2主张其2011年自售房单位领取了房屋产权证书。法院至航天部第二研究所了解情况,房产处工作人员告知该房屋可以上市,单位可以配合上市手续,单位对购买人员没有禁止性规定,且同区域房屋有若干已经上市。后王某1、王某2撤诉。

  一审审理中,为办理涉外送达手续,高某支付了翻译费1640元、送达费837.39元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)王某2、王某1将五号房屋过户至高某名下;

  2)王某1给付高某翻译费一千六百四十元、送达费八百三十七元三角九分;三、驳回高某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。5号房屋原系朱某自售房单位购买,并取得了房屋产权证书,登记在朱某名下,该房屋为朱某的个人财产,王某2、王某1主张二人原为房屋共有权人,缺乏事实及法律依据。

  朱某与高某签订的《租售房合同》系双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此合法有效。从签约背景看,当时该房屋不能办理过户手续,故双方约定了以租代售;从合同内容上看,双方约定在该房屋能过户时,朱某有责任将房屋过户给高某。故该合同实质上是就5号房屋的买卖合同。

  从履行情况上看,高某已经支付了全部购房款,朱某亦将房屋交给高某,双方合同亦已实际履行。朱某应依约履行过户义务,因朱某已去世,其继承人王某1、王某2应当协助高某将该房屋过户至高某名下。现高某要求王某1、王某2将该房屋过户至其名下,有事实及法律依据,法院予以支持。高某要求王某1、王某2赔偿违约金10万元,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。为办理涉外送达手续,高某支付了翻译费1640元、送达费837.39元,其要求王某1负担,法院予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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