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购买他人房屋且已经占有,请求法院判决过户,有时效限制吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-01-25 17:19

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  高某诉称:高某一家和张某1、张某2一家是好友,张某1系张某2之女。2005年4月6日,高某以张某1之名购买了北京市朝阳区903号房屋。购房手续是张某2办理,用张某1的名是因购房人必须是被拆迁房屋户籍登记的姓名,购房款及所有费用的都是高某所出。2005年8月,高某与张某2补签了一份房屋买卖合同,约定待该房屋办理产权证后,双方配合办理过户手续。高某要求将房屋办理产权证并过户到其名下,张某1表示房屋已经办理了产权证,因房屋登记在张某1名下,导致张某1不能申请两限房,要求高某提供一套购买两限房的指标,否则就不能办理房屋的过户。高某一家除房屋外,没有其他住房,双方多次沟通未果,故诉至法院,请求判令张某1、张某2协助高某将北京市朝阳区903号房屋过户到高某名下。

  2、被告辩称

  张某1辩称:1.张某1不知道高某支付购房款的事情。2005年张某1还在上学期间无能力支付购房款,故委托其父母帮忙支付购房款。2.张某1没有与高某签订房屋买卖合同将房屋转让给高某,也没有委托张某2将该房屋转让给高某。张某2以张某1名义与高某签订房屋买卖合同的行为属于无权代理行为,张某1并不同意将该房屋转让给高某,也不同意对该合同进行追认,张某2与高某所签的《房屋买卖合同》对张某1并不发生效力。3.2010年5月19日房屋所有权登记到张某1名下,该房屋的所有权人即为张某1。4.高某提供的证据只能证明高某与张某2签订购房协议购买房屋并支付价款,并不能证明该房屋的实际所有人是高某,也不能证明张某1委托张某2卖房。该房屋买卖合同对张某1不发生效力,高某无权要求张某1协助其将房屋过户到高某名下。5.张某12010年5月19日即办理完房屋产权登记,2017年高某才提起诉讼要求办理房产转移登记,已经超过了三年的诉讼时效。

  二、法院查明

  房屋登记在张某1名下,房屋所有权证书登记时间为2010年5月19日。

  2005年4月6日,张某2代张某1(作为买受人)与房地产公司(作为出卖人)签订《房屋买卖合同》,约定买受人购买903号房屋,总金额为333778元。同日,高某交纳购房款333778元。

  2005年10月10日,张某2代张某1(作为甲方,卖方)与高某(作为乙方,买方)签订《房屋买卖合同》,约定:(第一条)甲方愿将903室房屋所有权转让给乙方,价格为333778元。(第二条)房产价格为按建筑面积计算,总金额333778元,2005年4月8日一次性付给甲方购房款333778元。同时自付款之日起甲方将该房屋的一切手续、该房屋产权归乙方所有。(第三条)根据目前甲方的房产证尚未办理的情况,双方约定,待甲方取得上述房屋产权证之日起配合乙方办理过户手续,如因甲方不配合,甲方应按日计算向乙方支付总房款万分之三的违约金。(第四条)甲方保证在交易时上述房产没有产权纠纷,如因甲方原因不能办理房产的,由甲方承担全部责任。(第五条)乙方在办理该房屋产权过户手续时甲方必须予以协助,提供有关证明(包括签字等),办理过户手续的相关费用由乙方承担。(第七条)协议签订后,如甲方返回或违约即赔偿乙方按显示房产价格计算。合同落款“卖方签字”处张某2代签“张某1”,张某1自述其对此并不知情。

  房屋自2005年至今一直由高某实际居住使用,并由高某交纳购房款及税费。

  张某1、张某2自述张某1授权张某2购买房屋,但未授权其出售房屋。

  另查一,《房屋买卖合同》原件及交纳购房款的收据原件、部分物业费、水费收据原件均由高某实际持有。

  另查二,2005年4月5日,张某2(作为被腾退人)与房地产公司签订《旧村改造腾退房产货币补偿协议书》,约定张某2腾退其房屋,世纪城公司支付补偿款593106.76元,张某2在腾退范围内有房屋10间,正式户口六人,其中包括张某1、张某2。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)张某1协助高某办理903号房屋所有权转移登记手续,将上述房屋所有权登记至高某名下;

  2)驳回高某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据各方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点为:第一,张某2代张某1与高某签订的《房屋买卖合同》是否构成表见代理;第二,《房屋买卖合同》是否有效;第三,高某起诉时是否超过诉讼时效。本院分别予以论述。

  一、张某2代张某1与高某签订的《房屋买卖合同》是否构成表见代理。

  《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”根据本案查明事实,房屋系张某2代张某1签订合同从房地产公司处购买,由高某交纳购房款,之后张某2代张某1与高某签订《房屋买卖合同》,将房屋出售给高某。鉴于张某2与张某1系亲属,房屋的买卖手续均系张某2代张某1办理,张某2将房屋买卖合同及购房款收据等原件交付高某等事实,结合房屋的买卖过程,高某有理由相信张某2有代理权,该代理行为构成表见代理。

  第二,《房屋买卖合同》是否有效。

  根据法院查明事实,房屋的性质为按经济适用住房管理,由于目前我国的法律、法规并未出台对按经济适用房管理的房屋进行交易的限制规定,本案中张某2、张某1亦不能证实存在导致合同无效的其他法定情形,因此,张某2代张某1与高某就房屋签署的《房屋买卖合同》应属有效合同,双方当事人应该本着诚实信用的原则依约履行。

  第三,高某的诉讼是否超过诉讼时效。

  《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定:当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中,高某起诉要求张某1、张某2协助将房屋过户到其名下,并非就债权请求权提起的诉讼,且高某已合法占有房屋,系“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记”的当事人,故张某1、张某2以超过诉讼时效期间提出抗辩,法院不予支持。综上所述,张某1、张某2的上诉请求不能成立,应予驳回。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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