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房产律师靳双权解析房屋所有人一房二卖违约责任是如何认定的?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 16:26

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告陆某诉称:2016年3月11日,经第三人居间介绍,原告与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,后签订了《居间服务合同》,约定原告购买被告名下的楼房一套,约定房屋价格为176万元。原告支付定金10万元。原告不需进行贷款。因被告有贷款,须在2016年3月30日之前提交还清贷款的申请,并须于2016年4月30日之前办理完毕解押手续。双方签订协议后,原告实际支付定金10万元和居间代理费用31680元,及保障服务费8800元。原告后得知,被告在与原告签合同之前,已与他人签订了合同,将该房屋卖给了他人,且已办理网签手续。由于被告的过错导致双方的合同无法履行。

 

  请求法院:1.判决解除原告与被告和第三人于2016年3月7日签订的《买卖定金协议书》、2016年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》;2.判决被告双倍返还原告定金20万元,赔偿原告损失21万元和中介服务费40480元;3.诉讼费用由被告承担。

 

  二、被告辩称

 

  被告赵某既未做出答辩,亦未参加本院庭审。

 

  三、审理查明

 

  2016年3月7日,赵某(甲方,出售人)与陆某(乙方,购买人)在中介公司(丙方,居间人)的居间下就北签订《买卖定金协议书》,约定陆某以176万元的价格购买上述房屋,于本协议签署时向赵某自行支付定金10万元。后陆某支付赵某10万元定金。

 

  2016年3月11日,赵某与陆某签订《北京市存量房屋买卖合同》,陆某以总房款176万元的价格购买涉讼房屋,该房屋已设定抵押,出卖人应于2016年3月30日前办理抵押注销手续。买受人向出卖人直接支付10万元定金。当日,三方签订《补充协议》,约定签约当日陆某向赵某支付定金,赵某应于2016年3月30日之前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且赵某最迟应于2016年4月30日之前办理完毕解除抵押登记手续。剩余购房款166万元,陆某于2016年3月25日之前支付赵某。所有房款打入资金监管账户后的7个工作日内买卖双方共同办理房屋所有权转移登记手续。买卖双方在过户后7个工作日内自行办理物业交割等手续。《补充协议》第四条违约责任第2款规定,甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。……(5)将该房屋出售给第三人的。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金,丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。

 

  2016年3月12日,赵某、陆某与中介公司就涉诉房屋的买卖签订《居间服务合同》,约定陆某向中介公司支付居间费31680元。2016年3月15日,陆某支付居间费。

 

  2016年3月23日,赵某、陆某及北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金托管协议》,当日,陆某将166万元打入托管账户内。

 

  就涉诉房屋,赵某与案外人范伟于2016年2月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方于2016年3月18日办理网签手续。后双方因合同的履行发生纠纷,诉至法院。法院判决范伟与赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,并判决赵某在范伟付清剩余购房款的情况下将涉诉房屋过户至范伟指定的第三人付金某名下。

 

  原告陈述,中介公司工作人员与赵某共同去银行办理还贷手续,得知涉诉房屋已经办理了网签,后中介公司就告诉了陆某,大概在4月中下旬。因涉诉房屋已办理网签,陆某与赵某签订的房屋买卖合同无法继续履行,故要求解除相关合同,并要求赵某赔偿房屋差价损失。本案审理过程中,原告按照其起诉时涉诉房屋的市场价值将要求被告赔偿的房屋差价损失增加到40万元。

 

  上述事实,有庭审笔录、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》、民事判决书等在案佐证。

 

  四、法院判决

 

  北京市顺义区人民法院经审理判决如下:1、原告陆某与被告赵某以及中介公司于二〇一六年三月七日签订的《买卖定金协议书》以及于二〇一六年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》于二〇一六年十月十一日解除;

 

  2、被告赵某于本判决生效之日起七日内双倍返还原告陆某定金二十万元;

 

  3、被告赵某于本判决生效之日起七日内赔偿原告陆某经济损失十五万元;

 

  4、被告赵某于本判决生效之日起七日内赔偿原告陆某居间服务费损失四万零四百八十元;

 

  5、驳回原告陆某其他诉讼请求。

 

  五、房产纠纷律师靳双权点评

 

  当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告赵某经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。

 

  原、被告及第三人于2016年3月7日签订的《买卖定金协议书》,于2016年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》,是三方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,各方应当依约履行。原告已按合同要求履行了支付定金及购房款的义务。但被告在与原告签订上述合同之前,已与案外人范伟就涉诉房屋签订房屋买卖合同,并办理了网签手续,被告“一房二卖”的行为导致本案原、被告双方的房屋买卖合同无法履行,被告构成根本违约,应承担相应的违约责任。现原告要求解除三方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》,且第三人表示同意,原告的该项请求具有法律依据,本院予以支持,解除时间以本案第一次开庭第三人同意解除合同之日为准。因本案系房屋买卖合同纠纷,原告要求解除三方签订的《居间服务合同》,与本案不属于同一法律关系,且第三人不同意解除,不适合并案处理。

 

  因被告在履行合同的过程中构成根本违约,原告要求被告双倍返还定金具有法律依据,应当支持。

 

  因被告根本违约,原告基于合同正常履行而获得的利益无法实现,现房屋价格上涨,房屋差价损失属于原告的可得利益范畴,被告应予赔偿,具体赔偿数额由本院结合房屋的市场价值、原告获知合同无法履行的时间以及定金罚则弥补原告损失等情况酌情确定。

 

  根据《补充协议》第四条第2款规定,因被告违约,应赔偿原告支付的居间服务费用,原告要求被告赔偿已支出的居间服务费40480元,具有事实和合同依据,应当予以支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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