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尚未建设完成的房屋自交付时起90日内办理产权证明

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 16:29

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告田某诉称:被告A公司代理销售被告B公司开发的本市东城区贡院×号房产。2009年9月9日,原告与被告A公司签订贡院×号定购协议书,原告购买本市东城区××号两套房屋(以下简称涉诉两套房屋)。协议书约定,其中一套房屋建筑面积为159.89平方米,单价每平方米人民币42727元,总房价为人民币6831620元;另一套房屋建筑面积120.39平方米,单价每平方米45951元,总房价人民币5532041元。定购协议书签订当日,原告支付定金200000元。2009年9月16日,原告支付30%首期房款1562041元及1951620元。2009年10月14日,支付××号房屋尾款4780000元。2009年10月17日,支付××号房屋尾款3870000元。至此,原告支付涉诉两套房屋的全部购房款。2010年1月9日,被告B公司向原告交付涉诉两套房屋。但时至今日,经原告多次催促,被告仍未能办理涉诉两套房屋产权过户手续,已构成违约。另外,原告在订购协议书中约定的房屋建筑面积分别为159.89平方米和120.39平方米,合计280.28平方米。但涉诉两套房屋打通后,房屋实测面积仅为252.63平方米,少了27.65平方米,减少面积达订购协议约定面积的9.75%。根据相关法律规定,被告应双倍返还原告多支付的购房款。现原告诉至法院,要求判令被告B公司为原告办理涉诉×号房屋产权过户手续,将涉诉房屋登记在原告名下;判令二被告返还原告多支付的购房款1219691.82元及双倍返还面积差在3%以上的购房款849152.54元;判令二被告支付原告逾期办理房产证违约金,以原告所付购房款为基数,自2010年1月10日起至实际办理完毕产权过户手续之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息(截止到2014年1月10日为3016286.15元);判令二被告承担本案诉讼费。

 

  二、被告辩称

 

  被告B公司辩称:被告B公司是本市东城区贡院×号项目的开发商。2001年3月8日,B公司即取得涉诉项目的大产权证,自此,涉诉项目作为现房项目对外出租、出售。被告A公司接受被告B公司委托代为售房,双方是委托关系,并非包销关系。根据最初的测绘报告,涉诉房屋为复式房屋,面积分别为294.65平方米及242.06平方米。为了便于销售,被告决定将上述房屋改为平层出售,这就需要增加承重楼板及重新办理测绘手续取得测绘报告。2009年9月9日,被告将上述情况如实告知原告后,原告与A公司签订定购协议书,购买了涉诉两套房屋,因未取得新的测绘报告,被告依据涉诉项目同类型的其他平层房屋在定购协议书中写明涉诉房屋的暂定面积,在两份协议书中均在房屋面积前明确写明一个“暂”字。而且根据入伙手续书,原告根据暂定面积将“暂测房款”交齐。与原告签订合同后,被告本着诚实信用原则到相关部门办理测绘等相关手续。但因测绘等各种原因,测绘报告于2012年9月才出具,耽误了办理产权证的时间。办理产权过户不仅是被告单方的义务,原告需要办理网签、交纳契税、公积金等,但原告并未交纳,责任不在被告。定购协议书中并未具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容,不应当视为商品房买卖合同,原告所依据的司法解释不适用于原、被告之间的房屋买卖。原告购买涉诉房屋时,对房屋的实际情况知悉无误,且双方口头约定,涉诉房屋买卖为整体买卖,房屋价款不做任何调整,故按照双方约定,被告亦无责任再退还原告房屋价款。综上,不同意原告的诉讼请求。

 

  被告A公司辩称:被告B公司委托被告A公司代为售房,收取房款后亦交与B公司,相关民事责任应由被告B公司承担。故不同意原告的诉讼请求。

 

  三、审理查明

 

  B公司为本市东城区贡院西街×号项目的开发商。被告A公司受被告B公司委托代理销售本市东城区贡院×号房产。2009年9月9日,原告与被告A公司签订《贡院×号定购协议书》两份,1号定购协议书载明,买方姓名:田某,面积:暂159.89平方米,成交单价:42727元,……自本定购协议书签署后7日内支付房款的30%;自卖方书面通知后7日内买方赴卖方所在地与卖方上述房屋签订商品房买卖合同及补充协议,过期视为买方自愿放弃购买权,卖方有权将本协议所述房屋另行出售,所交款项不予退还;3、上述房屋买卖合同及补充协议签订后,本协议书自动失效;4、本协议书自买卖双方签订后生效。备注:此协议书买方享受优惠折扣。2号定购协议书载明,买方姓名:田某,面积:暂120.39平方米,成交单价:45951元,购买名称:贡院×号×号,付款方式:一次性,房屋总价:5532041元,定金:100000元……

 

  合同签订当日,原告按照协议约定向A公司支付涉诉两套房屋购房定金各100000元。2009年9月16日,原告向A公司支付涉诉1号房屋约30%的购房款1951620元,支付涉诉2号房屋约30%的购房款1562041元。2009年10月14日,原告向A公司支付涉诉1号房屋剩余购房款4780000元;2009年10月17日,原告向A公司支付涉诉2号房屋剩余购房款3870000元。A公司开具收据。A公司称上述购房款已给付B公司,B公司表示认可。

 

  2010年1月7日,被告B公司向原告发出《房屋交付通知书》,通知原告涉诉两套房屋已经具备《现房买卖合同》约定的交付使用条件。经B公司安排请原告于2010年1月9日办理商品房的交接手续。2010年1月9日,被告B公司向原告交付涉诉房屋。

 

  2014年1月1日,B公司向原告发出《关于再次要求办理网签手续的通知单》,该《通知单》载明,原告购买的B公司出售的涉诉房屋已具备签署《北京市商品房现房买卖合同》及办理网签手续的条件,B公司曾多次通知原告履行上述义务,但原告并未履行。现B公司正式书面致函通知原告于2014年1月5日之前与B公司签署正式的《北京市商品房买卖合同》,并办理网签手续,否则上述期限届满之日视为原告放弃对涉诉房屋的购买。原告认可收到上述通知函,但称之前被告并未通知过原告签署合同及办理网签事宜,且因房屋实测面积小于定购协议中的面积,B公司不同意退还购房款,双方未能达成一致,原告无法与被告签订正式合同并办理网签。后原告持上述理由诉至本院。

 

  2002年,北勘测绘所经开发商委托,对涉诉项目进行测绘并出具《房屋土地测绘技术报告书》(同被告当庭提交的2002年的《房屋土地测绘技术报告书》)。2009年,B公司要对涉诉项目进行复式改平层的施工,并将设计蓝图提供给北勘测绘所。B公司施工完毕后,2010年1月下旬,北勘测绘所进行现场测绘,并于2010年3月将测绘数据提供给B公司。但根据北京市规划委员会及北京市城市建设委员会的相关规定,住宅房屋不允许拆分出售,如需拆分,需征得上述部门同意。北勘测绘所如要出具正式的测绘报告,需到北京市城市建设委员会相关部门备案。北勘测绘所出具正式测绘报告之前,B公司才取得相关部门同意。2012年9月,北勘测绘所出具2012年的《房屋土地测绘技术报告书》。关于涉诉房屋建筑面积问题,涉诉房屋相较楼下的平层房屋有退层,故建筑面积小于平层房屋;相较其楼上的20层房屋,两套房屋在东侧中部房屋结构不一致,20层的房屋向外有扩出,故建筑面积大于涉诉房屋面积。双方均认可上述调查的真实性,原告认为依据该询问,北勘测绘所2010年2月已取得测绘数据,因被告B公司原因未能出具测绘报告,拖延办理所有权证,且被告辩称涉诉房屋的实际面积并未减少与事实不符。被告认为在测绘数据出具后,B公司就复式改平层一事一直与北京市规划委员会、北京市城市建设委员会沟通,但因房屋政策调整等各种原因,直至2012年9月之前才通过审核,B公司不存在主观过错。

 

  2013年6月7日,B公司提交面积变更申请,资料齐全,房管部门将涉诉1、2号房屋变更为×号,面积为252.63平方米,层数登记为×层。涉诉房屋没有查封等情况,如果办理所有权证,×号房屋的产权面积应为252.63平方米。

 

  原告当庭提交2013年10月11日《律师函》一份,内容为要求A公司尽快办理涉诉房屋产权过户手续。同时提供EMS查询单一份,证明上述函件于2013年10月15日由A公司职员赵某签收。被告A公司不认可赵某为其职员,不认可收到上述函件。

 

  以上事实,有原、被告当庭陈述,《定购协议书》,收款收据,《房屋交付通知书》,《房屋土地测绘技术报告书》,房屋档案,工作笔录等证据在案为证。

 

  四、法院判决

 

  北京市东城区人民法院经审理判决如下:

 

  1、原告陆某与被告赵某以及中介公司于二〇一六年三月七日签订的《买卖定金协议书》以及于二〇一六年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》于二〇一六年十月十一日解除;

 

  2、被告赵某于本判决生效之日起七日内双倍返还原告陆某定金二十万元;

 

  3、被告赵某于本判决生效之日起七日内赔偿原告陆某经济损失十五万元;

 

  4、被告赵某于本判决生效之日起七日内赔偿原告陆某居间服务费损失四万零四百八十元;

 

  5、驳回原告陆某其他诉讼请求。

 

  五、房地产纠纷律师靳双权点评

 

  代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告与被告B公司的委托代理人A公司签订两份《定购协议书》,购买涉诉两套房屋。A公司作为B公司的委托代理人,其在代理权限内实施代理行为应由被代理人即B公司承担民事责任。两份《定购协议书》具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容,应当认定为房屋买卖合同。原告及被告B公司均应按照《定购协议书》的约定履行各自义务。合同签订后,原告如约向被告支付全部购房款,被告亦将涉诉房屋交付原告使用。被告B公司应当协助原告办理涉诉×号房屋的产权过户手续,被告未协助原告办理涉诉×号房屋产权过户手续,已构成违约,原告要求被告协助办理涉诉×号房屋产权过户手续的诉讼请求,应当支持。两份《定购协议书》中分别约定1、2号房屋的建筑面积为暂159.89平方米、暂120.39平方米。被告B公司称因涉诉房屋为复式改平层的房屋,正式测绘报告出具之前,双方依据同类型平层房屋的建筑面积约定了涉诉两套房屋的暂定面积。原告庭审中称不清楚在面积前加“暂”字的原因。根据2002年的测绘报告书,与1、2号房屋同类型平层房屋的测绘面积为159.89平方米及120.39平方米。所以,被告所述双方确定房屋面积的过程属实。根据2012年测绘报告书,涉诉两套房屋打通后形成的涉诉房屋的实测面积为252.63平方米,该面积小于《定购协议书》中约定的面积,该部分房价款,被告B公司应当返还给原告。关于原告依据法律规定要求被告双倍返还面积误差超过3%部分购房款的诉讼请求,因原告购买的为复式改平层的房屋,双方依据同类型平层的面积暂定了涉诉两套房屋的面积,该面积并非确定的面积,双方已在《定购协议书》中明确写明房屋面积为“暂159.89平方米”及“暂120.39平方米”。被告在房屋面积实测报告出具之前按照同类型平层房屋面积在合同中确定购买房屋的面积,没有主观过错,故原告该项诉讼请求,不应支持。但就原告多交纳购房价款期间产生的利息,被告应当与房价款一并返还原告。

 

  虽双方签订定购协议书时涉诉项目为竣工项目,但涉诉两套房屋并未完成复式改平层的施工,合同标的物为尚未建成的房屋,在双方未约定办理产权过户具体日期的情况下,根据法律规定,被告B公司应自房屋交付使用之日起90日内即2010年4月9日之前协助原告办理涉诉房屋的产权证书。但因被告B公司未能取得涉诉房屋测绘报告、到房屋管理部门变更规划设计等原因,未能给原告办理涉诉×号房屋产权证书,已构成违约。直至2014年1月1日,被告B公司才向原告发出《关于再次要求办理网签手续的通知单》,通知原告办理权属证书,但因房屋面积差额等问题,双方未能达成一致。被告应当以原告已付房款总额为基数,参照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付2010年4月10日至2014年1月1日的利息作为违约金。原告要求被告承担自定购协议书签订之日起90日即2010年1月11日起至产权办理完毕之日的逾期办证违约责任,因涉诉房屋为未建成房屋,且2014年1月2日,被告B公司已通知原告办理产权证,因双方产生争议未能给原告办理产权证,责任不在被告一方,故原告要求被告支付2010年5月9日之前以及2014年1月1日之后的违约金的诉讼请求,不应支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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