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因履行合同违约而适用定金罚则的条件是什么?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 16:40

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  焦某诉称:2015年10月,我想将自己拥有唯一一套房室出售,后委托某公司具体办理。某公司介绍其公司可以以“连环单”方式来提供服务。经其业务人员主持,我看中了徐某的涉案房屋。某公司业务人员看过二处房产后,提出由其独家代理,以连环单方式经营,并以其工作经验推算车站北里房子售出时间、申请公积金贷款时间、办理过户手续时间,决定三方确定交付房款时间、办理过户时间。2015年5月23日,我与徐某、某公司三方订立居间服务合同,与徐某、某1公司订立《房屋交易保障服务合同》,我分别支付居间代理费共计79125元。我与徐某于2015年5月23日订立《买卖合同》,约定价款人民币287.5万元,贷款方式为公积金贷款,申请贷款时间为2015年7月30日前,过户时间按期推算合理时间定为2015年8月24日前。同日,我与徐某、某公司订立《补充协议》,约定合同订立定金人民币10万元整。我于当时支付了所有约定款项。合同订立后次日,我得知其连环单在技术上可能不能实现,分别与徐某、某公司三方协商解决办法,一直未有结果。后至合同约定的时间,我房屋没有售出,导致我无购房资质、不能取得公积金贷款,合同无法继续履行。三方协商解决办法,我要求全部退还中介费、担保费、定金,可以解除合同;某公司同意退款,徐某不同意退款。后某公司单方与我解除居间及相关协议,并全部退还费用。2015年9月11日,我接到徐某解除合同通知,通知中表示合同单方解除、不退定金。我认为其行为违反了北京市高院关于解决房产纠纷的规定,故起诉要求:徐某、某公司连带返还合同定金人民币10万元及利息(自2015年9月11日起,至实际退还之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算)。

 

  2、被告辩称

 

  徐某辩称:1)我和焦某签订《买卖合同》时,焦某并没有告知我是连环单。双方签订合同时,焦某并未提出自己的购房资质有瑕疵。根据焦某本人签署的购房承诺书显示,其明确知晓北京市限购政策,承诺书中约定了因其原因造成合同无法履行,由焦某承担全部责任。合同履行过程中我没有任何过错,焦某方应承担责任。2)焦某能够履行房屋买卖合同却未能及时履行,焦某是北京户籍且名下有一套房产,如将该房产出售即可履行双方合同。焦某为完全民事行为能力人,签订合同时明确知晓自己应在出售自己房屋后才能获得购房资格。焦某在合理期限内,未能将名下房屋出售,应当由其自己承担相应责任。3)焦某严重违反合同约定,应当承担相应的违约责任。合同约定,焦某应于2015年8月24日前向我支付购房款207.5万元,2015年7月30日前办理贷款申请,而焦某除支付10万元定金外,未向我支付任何费用。根据合同第7条第2项规定,买受人未按照合同约定付款的,逾期超过15日,出卖人有解除合同的权利。补充协议第4条第3项约定,乙方违约的,应支付总房款百分之二十的违约金。综上所述,焦某严重违约,理应承担相应的违约责任,我保留提起反诉或另行起诉的权利。

 

  某公司辩称:不同意焦某的诉讼请求,焦某支付的购房定金是向徐某支付的,我公司也未收到该笔款项,因此与我公司无关。本案是房屋买卖合同纠纷,我公司并非房屋买卖合同的主体。焦某与我公司签署了调解协议,双方在和解协议中约定了相关的权利义务,我们与焦某已经没有任何纠纷。焦某与徐某的房屋买卖合同确实是我公司提供居间服务签订的。合同签订后,焦某主张有一根高压线辐射,提出解约,我公司也及时告知了徐某。后焦某主张自己的房子可能卖不出去,也要求解约,但是徐某都没有同意。

 

  某1公司辩称:我公司已将收取的保障服务费退还,焦某的诉讼请求与我公司无关,我公司对此不发表意见。

 

  二、法院查明

 

  2015年5月23日,焦某在某公司的居间服务下,与徐某签订《买卖合同》,约定由焦某购买徐某的涉案房屋。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定:房屋成交价格为130万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为157.5万元;买受人向出卖人直接支付定金10万元。

 

  同日,双方签订《补充协议》,就房屋买卖事宜作出补充约定。补充协议第一条“成交价格”约定:甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者合计为人民币287万5千元整。《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜”约定:原告(乙方)于2015年5月23日前向被告(甲方)支付定金人民币10万元整,乙方支付首付款时,该定金视为首付款的一部分;乙方于2015年8月24日前将第一笔首付款人民币207万5千元(不包含前期支付全部定金人民币10万元整)以资金托管的方式支付甲方;甲乙双方同意,在2015年8月24日前,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条“违约责任”约定,原告(乙方)若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且被告(甲方)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。

 

  2015年5月23日,焦某向徐某支付购房定金人民币10万元。其后,焦某未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款。

 

  庭审过程中,焦某向法院提交《解约协议书》一份,上载:甲方为徐某,乙方为焦某,丙方为某公司;“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋,三方分别或共同签署了相关法律文件,现经甲乙丙三方友好协商,达成如下协议:1、本协议一经生效,甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议(无论口头、书面或其他形式)均告解除,除本解约协议书所确定之责任外,甲乙丙三方不再承担其他任何责任;2、本协议书生效之日起(空白)个工作日内,甲方应履行下列义务:(1)办理网签注销手续;(2)已收取的乙方定金不予以退还……”解约协议书尾部“甲方”处有徐某签字,所注日期为2015年9月11日。焦某未在解约协议书中签字。

 

  庭审过程中,焦某向法院提交《房屋交付催告函》一份,上载:“尊敬的焦某女士:您购买的涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》,2015年8月24日合同已到期,但您至今尚未办理交付手续。您于2015年9月10日所提出的交付异议,可以通过双方协商、第三方调解以及法律诉讼等途径解决。依照相关法律规定和合同约定,您所付的10万定金我不予退还,并且我将追究逾期应付总房款20%的违约金。”催告函尾部“联系人”处有徐某签字,所注日期为2015年9月11日。

 

  庭审过程中,焦某向法院提交《解约协议书》一份,上载:甲方为徐某,乙方为焦某,丙方为某公司;“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售涉案房屋,三方共同于2015年5月23日签署了《二手房买卖合同》,“按合同约定,乙方应于2015年8月24日前向甲方支付第一笔购房首付款:人民币207.5万元,甲方配合乙方办理权属转移登记事项”;“在2015年8月24日乙方未履行合同约定义务的情况下,甲乙丙三方于8月24日当日与9月11日分别进行了两次约谈,均未达成一致。甲方又于2015年9月17日向乙方发出《房屋付款过户催告函》,乙方仍未给予回应。乙方未履行合同约定义务,且逾期15日以上,根据上述《二手房买卖合同》及补充协议 ,已构成根本违约。甲方有权以书面通知的方式解除该房屋买卖合同。丙方作为居间经纪人可证实此事实经过。”《解约协议书》尾部“甲方签字”处有徐某签字,所注日期为2015年9月20日。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  驳回焦某的诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  焦某与徐某签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属有效,双方均应按照约定履行各自义务。按照约定,焦某应于2015年8月24日前向徐某支付购房款207.5万元,至2015年9月11日,焦某仍未支付约定的207.5万元。根据法律规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,现焦某作为给付定金的一方没有履行约定的债务,要求徐某返还定金并支付相应利息,缺乏事实和法律依据,法院未予支持,并无不当。焦某强调连环单形式即焦某先出卖自己的房屋之后再购买徐某的房屋,但是《买卖合同》及《补充协议》并无涉及连环单的内容,所以即使徐某知晓连环单的情况,也不能作为焦某未能按照约定支付购房款的合法抗辩理由。综上所述,焦某的上诉请求不成立,法院不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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