卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置: > 房地产案例 > 房屋买卖案例 >

房产纠纷律师:房屋卖出后又出租是否构成欺诈

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 18:10

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告何先生起诉称:我与被告李女士、曹先生于2016年5月4日签订房屋租赁合同,约定我承租被告李女士位于乙区402号楼,房屋产权登记证号为XXXXXX号的房屋。根据合同约定,合同签订后,我开始进行装修并向被告曹先生、马女士支付了押金及租金共计15000元。在2016年10月我装修进行的时候,第三人罗女士要求我停止装修,理由是早在2014年7月21日罗女士与被告李女士已经签订了关于前述房屋的买卖协议,并支付了相应的价款。至此,我才得知被告李女士、曹先生故意隐瞒该房屋进行买卖的事实,骗取我签订房屋租赁合同。迫于无奈我停止了装修,由于被告李女士、曹先生的欺诈行为导致我遭受巨大的损失,后我要求被告李女士、曹先生、马女士赔偿损失,被告李女士、曹先生、马女士予以拒绝。所以只能请求法院依法判令:1、请求法院判令撤销我与被告李女士、曹先生于2016年5月4日签订的房屋租赁合同。2、请求被告李女士、曹先生共同返还我交纳的押金、租金及赔偿我损失共计人民币115096元及利息。被告马女士返还我交纳的租金10000元及利息。3、本案诉讼费由被告李女士、曹先生、马女士承担。

  二、被告辩称

  被告李女士答辩称:我方和原告何先生签订房屋租赁合同时,早前的房屋买卖已经进行了预告登记,并且该买买协议已经解除。原告何先生对物权登记资料享有查询权,即使我方没有主动披露,原告何先生通过查询可以知悉,我方不存在隐瞒的故意和诱签的动机。对于原告停止装修造成的经济损失与我方无关,因为不是我方让其停止装修的,原告要擅自听信第三人的言辞而停止装修,所以我方不负责任。《房屋租赁合同》约定,年租金6万元,租金起算日为2016年10月1日,每半年支付一次租金。合同签订后,原告何先生仅支付了2个月的租金,到现在已经拖欠租金7个月。没有按照合同的约定,及时、足额支付租金,原告何先生已经构成重大违约,应当承担相应的违约责任,依照双方约定向被告李女士支付年租金20%的违约金,共计1.2万元。所以请求法院:1.驳回原告何先生诉讼请求;2.判决同意解除房屋租赁合同;3.判决原告何先生恢复原状;4.判决原告何先生支付租金及利息;5.判决原告何先生承担违约责任,按约定的年租金的20%向被告李女士支付违约金;6.判决原告何先生负担本案诉讼费用。

  被告曹先生辩称:我是被告李女士的口头委托人,中间替被告李女士办理原告何先生的手续,我和马女士不应列为被告。我只是签合同中间的见证人。

  被告马女士未答辩。

  第三人罗女士未陈述。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2016年5月4日,原告何先生(甲方)与被告李女士、曹先生(乙方)签订一份房屋租赁合同。合同约定,原告何先生租赁被告李女士位于甲市402号楼作为养老院老人居住使用。房屋租赁期限共12年,自2016年6月1日至2028年5月30日。被告李女士、曹先生应给原告何先生提供的装修时间为2016年6月1日至2016年9月30日。在此期间,原告何先生不向被告李女士、曹先生提供租金。租金起算日为2016年10月1日。租金为每年60000元。每三年月租金相同,每三年增加10%月租金。租金每半年支付一次,缴纳时间为租金期满前一个月。押金5000元,租赁期满后被告李女士、曹先生无条件退还原告何先生。被告李女士、曹先生有以下行为之一的,原告何先生有权单方解除合同:(1)提供房屋不符合约定条件,严重影响使用;(2)被告李女士、曹先生因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时,被告李女士、曹先生应赔偿原告何先生损失。2016年5月4日,原告何先生交纳押金5000元。2016年7月11日,原告何先生向被告马女士交纳10月、11月房租10000元,被告马女士向原告何先生出具收到条一张,在该收到条上载明“收款人马女士代曹先生收两人为夫妻关系”。原告何先生在装修工程中支付消防改造费用66240元,垃圾清运费2000元,装修工程款41856元。

  另查明,2014年7月21日,被告李女士及其丈夫曹某与第三人罗女士签订一份房屋买卖协议,约定被告李女士及其丈夫曹某将本案诉争房屋以130万元的价款出卖给第三人罗女士。2014年10月22日,被告李女士及其丈夫曹某与罗女士签订第二份房屋买卖协议,约定被告李女士及其丈夫曹某将本案诉争房屋以115万元的价格出卖给第三人罗女士,其中2014年10月22日前首付100万元,剩余房款于2015年1月21日支付。在该协议下方约定有补充条款:如被告李女士及其丈夫曹某在2015年1月21日前将100万元全部退还给第三人罗女士,此协议作废。同日,双方签订一份《关于房屋所有权转移预告登记约定》,约定将诉争房屋办理房屋所有权转移预告登记。2015年5月28日,被告李女士及其丈夫曹某与第三人罗女士签订第三份房屋买卖协议,该协议约定被告李女士及其丈夫曹某将本案诉争房屋以140万元的价格出卖给第三人罗女士。同日,双方签订一份《约定》,将本案诉争房屋办理房屋所有权转移预告登记。2015年6月2日,被告李女士及其丈夫曹某与第三人罗女士将本案诉争房屋在安阳县房管局办理预告登记。原告何先生称被告李女士与第三人罗女士之间“名为买卖,实为借款抵押”。被告李女士提供2015年10月9日第三人罗女士出具的80万收到条一张,证明该房屋双方的房屋买卖协议已解除。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告何先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:原告何先生与被告李女士、曹先生基于租赁房屋的真实意思表示签订的房屋租赁合同,依法有效,各方当事人均应切实履行。现原告何先生诉称被告李女士、曹先生在签订房屋租赁合同时隐瞒诉争房屋有其他关系人,且出示虚假房产证,该行为构成欺诈,要求撤销房屋租赁合同。可撤销合同主要是意思表示不真实的合同,其效力取决于当事人的意志,是一种相对无效的合同,在未被撤销前,合同有效。被告李女士及其丈夫曹某与第三人罗女士签订了房屋买卖协议并于2015年6月2日进行了预告登记,根据《物权法》的规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本案中,原告何先生与被告李女士、曹先生签订房屋租赁协议时,因本案诉争房屋三个月后因未申请登记,预告登记失效,房屋所有权人仍然为被告李女士,被告李女士仍有出租该房屋的权利,该房屋已不存在妨碍出租的障碍。原告何先生称第三人罗女士去主张房屋所有权,但其提供的证据不足以证明,且即使第三人罗女士主张所有权,根据买卖不破租赁的原则,第三人罗女士的主张也不能对抗原告何先生的租赁。原告何先生称被告李女士提供虚假的房产证,首先对于原告何先生提供的该房产证复印件被告李女士不认可是由其提供给原告何先生,其次即使出租房屋时被告李女士出示了虚假的房产证,但根据原、被告的当庭陈述,双方有争议的房产证在记载事项等内容上并无差别,该房产证并未导致原告何先生陷入认识错误,故原告何先生要求撤销该房屋租赁协议的诉讼请求,不符合可撤销合同的条件,故不予支持。因本案租赁合同未被撤销,故原告何先生要求被告返还其交纳的押金、租金及赔偿损失共计125096元及利息的诉讼请求,不予支持。

分享到:

上一篇:因履行合同违约而适用定金罚则的条件是什么?

下一篇:房产律师靳双权:外地人连环购买农村房屋,合同无效

律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询