卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置: > 房地产案例 > 房屋买卖案例 >

房产律师靳双权:外地人连环购买农村房屋,合同无效

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-20 18:11

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告严先生起诉称:本案诉争房屋是我的祖产,1998年我委托被告廖先生代管此房,可是被告廖先生将此房卖给了外地人被告曹先生,被告廖先生无权处理我的祖产,二被告之间的买卖协议是无效的,所以请求法院判令:1.判令确认我与被告廖先生以及被告廖先生与被告曹先生签订的甲市乙区XX镇XX村XX街209号房屋的买卖合同无效;2.判令被告曹先生立即将乙区XX镇XX村XX街209号房屋返还给我;3.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告廖先生答辩称:第一、原告起诉状不顾事实欺骗法庭,实际情况不是这样的,当时我爱人从老家来到乙区,在我居住困难时与原告相识,当时我担任队长时,是原告主动提出将房屋卖给我,当时与原告之间的协议,有XX村干部在场,且有XX村村委会盖章。涉诉房屋由于年久失修,无法居住,村委会领导经原告同意,将涉诉房屋拆除重新装修,我花费了10万元,现原告想将涉诉房屋收回是恶意欺诈的行为,现在涉诉房屋可以卖到300万元。我在涉诉房屋居住了7年,后因为工作原因发生变动才把涉诉房屋专卖给曹先生,原告在将诉争房屋卖给我之前也卖给了本村村民一套住房,但也没有起诉,这就是欺负外地人的行为。当时原告卖给我是自愿的,当时我与原告是相识,所以原告与之间的买卖合同有效。

  被告曹先生答辩称:第一、原告的诉讼主体不适格,我与严先生并没有合同关系,廖先生与严先生也没有合同关系。廖先生是从严某甲之处购买房屋,所以严先生不是本案适格主体。第二、廖先生在购房后,已将原有老房全部拆除,后被告从廖先生处购买涉诉房屋又加盖了东西厢房南倒座,所以涉诉宅基地上的所有房屋均与原告没有任何关系,所以原告无权要求我返还房屋。第三、根据乙区人民法院就农村私有房屋连环买卖纠纷的座谈意见第6条规定,出卖人系农民买受人为外地农民,买受人在原籍已经无居所,且在买受地居住多年(3年以上)村集体组织未予以反对,可按有效处理。本案中廖先生在涉诉房屋居住7年已久,买卖合同应为有效,被告在买卖房屋之后居住11年之久,也符合此条规定,买卖合同应当是有效的。第四、原告的行为严重违背了诚实信用原则,不应该得到鼓励和支持,更不应该让其不诚实的行为而获利。希望法庭考虑被告购房的时间以及房屋升值情况和周边商品房的情况,本着公平合理的原则,驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:严先生(曾用名严某甲)系甲市乙区XX镇XX村村民,为农业户口。廖先生系甲市C区XX镇居民,为非农业户口。曹先生系XX省XX市XX县XX镇XX村XX村村民,为农业户口。二被告认可户籍未迁入过甲市乙区XX镇XX村。严先生之父严大叔(已故)在甲市乙区XX镇XX村原有宅院一处,该宅院位于甲市乙区XX镇XX村XX街×巷209号。1993年9月7日,原乙区土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为严大叔。严大叔共生育二子,长子严先生、次子严某乙(已故)。严某乙与王女士系夫妻关系,二人生育子女三人,长女严老大、次女严老二、长子严老三。经法院向严某乙的全部法定继承人询问,该四人均表示严某乙去世时未留有遗嘱,如涉诉宅院内有严某乙应继承之份额,该四人均表示放弃,涉诉宅院的全部权利由严先生主张,如法院认定严先生与廖先生签订的房屋买卖协议无效,均同意涉诉宅院实际占有人将涉诉宅院及其内建筑物腾退给严先生。

  1998年7月5日,严先生与廖先生达成协议,约定严先生将涉诉宅院的房屋及院落卖与廖先生。1998年8月10日,廖先生按照计税金额10000元缴纳买卖契税400元,并取得了甲市财政局颁发的《甲市房屋契证》。按照双方约定,严先生将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付廖先生,廖先生给付严先生相应价款。庭审中,严先生认可1998年7月5日与廖先生签订协议后收取廖先生2.5万元购房款,后双方另写了一份买卖房屋草契,并由严先生签名,同时加盖了乙区XX村村民委员会的公章,随后到当时所在乡人民政府土地规划科盖章确认,并办理了《甲市房屋契证》,为了少缴纳契税,所以计税金额填报的是1万元。2005年,廖先生又将涉诉宅院的房屋及院落卖与曹先生,并将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付曹先生,曹先生给付廖先生相应价款。此后,曹先生使用涉诉宅院至今,并在其使用过程中涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况,严先生表示在1998年之前涉诉宅院内有北正房五间,属于祖产,西厢房两间是严大叔与严先生共同建设的;廖先生认可其购买时涉诉宅院内确实存在北正房五间及西厢房两间,其购买后将包括院墙在内的全部建筑物拆除,新建正房三大间,并建有围墙、锅炉房、厕所、门楼、化粪池及一部分路面硬化;曹先生认可其购买时涉诉宅院的情况如廖先生所述,其购买后对正房三大间没有翻建及装修,拆除院墙及门楼后新建了东西厢房各五间并装修,在正房后搭建了彩钢房,将地面全部换成地瓷,将天井上部搭建玻璃建成阳光房。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告严先生与被告廖先生于一九九八年七月五日就甲市乙区XX镇XX村209号的本案诉争院落、房屋达成的买卖合同无效;

  2、被告廖先生与被告曹先生于二〇〇五年就甲市乙区XX镇XX村209号的本案涉诉院落、房屋达成的买卖合同无效;

  3、被告曹先生将位于甲市乙区XX镇XX村209号的本案涉诉院落、房屋腾空后返还给原告严先生,于本判决生效之日起三十日内执行。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,严先生与廖先生虽然达成了农村房屋买卖协议,但因廖先生并非甲市乙区XX镇XX村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。对于廖先生主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费,故该买卖关系有效的辩解意见,因严先生与廖先生并未办理土地使用权的变更登记手续,廖先生所提供的证据只能证明房屋交易的事实,不能证明该房屋买卖关系合法有效,故对其该意见,不予采纳,故严先生与廖先生之间达成的农村房屋买卖协议应属无效。同理,因曹先生也不是甲市乙区XX镇XX村集体经济组织的成员,其与廖先生达成了农村房屋买卖协议亦应属无效。房屋买卖合同被确认无效后,双方应将从对方处取得的财产返还给对方。在严大叔、严某乙已故及严某乙全部法定继承人均同意将涉诉宅院及其内房屋腾退给严先生的情况下,对于严先生要求确认买卖合同无效,返还涉诉房屋及院落的请求,故应予以支持。至于因合同无效导致二被告的经济损失,因二被告保留诉权,故本案不作处理。

分享到:

上一篇:房产纠纷律师:房屋卖出后又出租是否构成欺诈

下一篇:房产律师靳双权:无恶意毁约的违约责任要承担吗

律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询